Xử lý tranh chấp xây nhà lấn đất theo luật

Tranh chấp về ranh đất được xem là một loại tranh chấp phức tạp, nhất là trong bối cảnh quản lý về đất đai còn hạn chế, việc tuân thủ pháp luật đất đai còn chưa thật sự nghiêm minh. Có trường hợp khi xây dựng nhà lấn ranh đất, chủ sử dụng đất không biết (do đi vắng, do sinh sống ở nơi khác,…); có trường hợp chủ sử dụng đất biết và đã phản đối nhưng người sử dụng đất giáp ranh vẫn cố tình xây dựng; có trường hợp do đất được chuyển nhượng qua nhiều người, ranh giới không rõ ràng nên bên xây dựng nhà cũng không biết là mình đã xây lấn ranh đất của người khác,… Vậy pháp luật hiện hành quy định cách xử lý những tranh chấp xây nhà lấn đất này như thế nào? Theo dõi bài viết dưới đây để có câu trả lời chính xác nhé!

1. Xây nhà lấn sang đất của người khác được hiểu như thế nào?

Khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã giải thích về hành vi lấn đất, chiếm đất như sau:

- Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà:

+ Không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép; hoặc

+ Không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

- Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau:

+ Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép.

+ Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép.

+ Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp).

Điều 12 của Luật Đất đai quy định về những hành vi bị nghiêm cấm gồm:

- Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

- Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

- Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

- Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

- Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

- Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

- Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hành vi xây nhà đã lấn sang đất nhà hàng xóm thuộc quy định về những hành vi bị nghiêm cấm theo quy định pháp luật hiện hành và có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Do đó, xây nhà lấn sang đất người khác sẽ áp dụng quy định về giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Đất đai 2013 để giải quyết tình huống dân sự này.

2. Xây nhà lấn sang đất người khác sẽ được hòa giải tranh chấp đất đai như thế nào?

Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

- Thương lượng, hòa giải với người có hành vi lấn chiếm để đòi lại phần diện tích bị lấn chiếm; hoặc

- Gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để tiến hành hòa giải nếu không thể tự hòa giải.

- Người có đất bị lấn chiếm khởi kiện đến Tòa án theo quy định trong trường hợp các bên hòa giải không thành.

Cụ thể:

- Thương lượng, hòa giải để đòi lại phần diện tích bị lấn chiếm:

Căn cứ khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Theo đó, trước tiên người bị lấn chiếm đất có thể thương lượng, tự hòa giải để giải quyết vụ việc.

- Gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để tiến hành hòa giải

Trường hợp hai bên không thể tự thương lượng, thỏa thuận có thể làm đơn yêu cầu hòa giải gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải (căn cứ theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013). Trong đó:

+ Trách nhiệm tổ chức hòa giải: Thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị tranh chấp, trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.

+ Thời hạn giải quyết: Tối đa 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

+ Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.

+ Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

+ Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

- Đồng thời, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, khi phát hiện ra sai phạm của người vi phạm, cá nhân bị lấn đất hoàn toàn có quyền yêu cầu UBND xã/phường tiến hành hòa giải. Nếu như nhà (hàng xóm) có sự lấn chiếm sang nhà mình trong quá trình xây dựng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ yêu cầu gia đình đó tạm dừng xây dựng và hoàn trả lại phần diện tích đất đã lấn chiếm.

+ Trường hợp hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất không thành, có thể làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất đai bị tranh chấp để yêu cầu tòa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

3. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp

Căn cứ Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết vụ việc như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất giải quyết;

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

+ Đơn khởi kiện theo mẫu;

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

+ Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp;

+ Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân/Thẻ căn cước công dân; Các giấy tờ chứng minh khác theo yêu cầu khởi kiện của bên khởi kiện (ví dụ như văn bản đo đạc, trích lục hồ sơ địa chính…).

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

- Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

+ Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

4. Mức phạt hành vi lấn chiếm đất hàng xóm

Khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai 2013 nêu rõ, lấn, chiếm đất đai là một trong các hành vi bị nghiêm cấm. Do đó, việc lấn chiếm đất của người khác sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với hành vi lấn, chiếm đất phụ thuộc vào loại đất bị lấn chiếm, diện tích, khu vực và người thực hiện hành vi. Cụ thể:

Diện tích lấn chiếm	Mức phạt tiền
	Khu vực nông thôn	Khu vực đô thị
Lấn, chiếm đất chưa sử dụng
Dưới 0,05 héc ta	02 – 03 triệu đồng	Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng tại khu vực nông thôn và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 01 tỷ đồng đối với tổ chức
Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta	03 – 05 triệu đồng
Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta	05 – 15 triệu đồng
Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta	15 – 30 triệu đồng
Từ 01 héc ta trở lên	30 – 70 triệu đồng
Lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất
Dưới 0,05 héc ta	03 – 05 triệu đồng	Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng tại khu vực nông thôn và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 01 tỷ đồng đối với tổ chức
Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta	05 – 10 triệu đồng
Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta	10 – 30 triệu đồng
Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta	30 – 50 triệu đồng
Từ 01 héc ta trở lên	50 – 120 triệu đồng
Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất
Dưới 0,02 héc ta	03 – 05 triệu đồng	Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng tại khu vực nông thôn và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 01 tỷ đồng đối với tổ chức
Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta	05 – 07 triệu đồng
Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta	07 – 15 triệu đồng
Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta	15 – 40 triệu đồng
Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta	40 – 60 triệu đồng
Từ 01 héc ta trở lên	60 – 150 triệu đồng
Lấn, chiếm đất phi nông nghiệp
Dưới 0,05 héc ta	10 – 20 triệu đồng	Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng tại khu vực nông thôn và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 01 tỷ đồng đối với tổ chức
Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;	20 – 40 triệu đồng
Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta	40 – 100 triệu đồng
Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta	100 – 200 triệu đồng
Từ 01 héc ta trở lên.	200 – 500 triệu đồng

Ngoài hình thức xử phạt tiền nêu trên, cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm còn bị buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả sau:

+ Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;

+ Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm;

+ Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất;

+ Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;

+ Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

5. Hàng xóm lấn đất đã làm nhà có đòi được không?

Tình trạng tranh chấp đất đai liên quan đến sổ đỏ diễn ra khá phổ biến trên thực tế. Người bị hàng xóm lấn chiếm đất thường nghĩ rằng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó không thể đòi lại được. Trái lại, người lấn chiếm đất thường tự tin rằng đất đã được cấp sổ đỏ, cho rằng đất đó đã là của mình và không thể bị lấy lại bởi người khác. Tuy nhiên, quy định của pháp luật lại rất rõ ràng: nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng trình tự và thủ tục cấp không đúng, vi phạm quy định của pháp luật, thì vẫn có thể hủy bỏ sổ đỏ đó.

Do đó, nếu đất của gia đình bạn bị lấn chiếm và bạn có chứng cứ rằng đất đó là thuộc sở hữu của gia đình bạn, việc cấp sổ đỏ cho hàng xóm không tuân thủ đúng quy định của pháp luật, bạn vẫn có quyền đòi lại diện tích đất bị lấn chiếm. Tuy nhiên, để biết liệu việc này có thể thực hiện được hay không, bạn cần có đầy đủ hồ sơ, chứng cứ để đưa ra đánh giá ban đầu về vụ việc. Điều này có thể bao gồm các tài liệu liên quan đến quyền sở hữu đất, các hợp đồng mua bán đất, biên bản giao nhận đất, chứng cứ về việc lấn chiếm, và bất kỳ thông tin nào khác có thể chứng minh quyền sở hữu của gia đình bạn đối với diện tích đất đó.