Mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng có giá trị pháp lý theo quy định hiện nay hay không?

1. Mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng có giá trị pháp lý theo quy định hiện nay hay không?

Không, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật hiện hành.

Căn cứ Điều 122 Luật Đất đai 2024 và Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP (về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại), vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ ghi nhận sự kiện, hành vi thực tế xảy ra tại thời điểm, địa điểm cụ thể – chẳng hạn như ghi nhận việc giao tiền, giao nhận nhà, bàn giao giấy tờ,… Tuy nhiên, vi bằng không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ về đất đai, nhà ở, và không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực.

Do đó, việc mua bán nhà đất chỉ bằng vi bằng là không hợp pháp, và bên mua sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như không được pháp luật bảo vệ trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

2. Mua nhà bằng vi bằng rồi có bắt buộc công chứng nữa không?

Theo quy định tại Điều 122 và Điều 167 Luật Đất đai 2024, vi bằng không thay thế hợp đồng công chứng. Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ, bàn giao nhà… mà không có giá trị pháp lý để sang tên quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất. Muốn chuyển quyền hợp pháp, các bên vẫn phải lập hợp đồng mua bán có công chứng hoặc chứng thực, sau đó đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Do đó, nếu bạn đã “mua nhà bằng vi bằng” mà chưa công chứng hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký biến động, thì vẫn chưa được pháp luật công nhận là chủ sở hữu nhà đất, và tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất cao.

3. Trường hợp nào nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất?

Lập vi bằng là việc Thừa phát lại ghi nhận một sự kiện, hành vi có thật trong đời sống bằng văn bản, nhằm làm chứng cứ trong các quan hệ dân sự. Trong lĩnh vực mua bán nhà đất, vi bằng không có giá trị chuyển quyền sở hữu, nhưng có thể được sử dụng như một chứng cứ bổ sung nếu phát sinh tranh chấp. Do đó, các trường hợp nên lập vi bằng khi giao dịch nhà đất bao gồm:

• Mua bán đất chưa có sổ đỏ, đất giấy tay, đất đang trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận: Việc lập vi bằng giúp ghi nhận việc giao nhận tiền, thỏa thuận các bên, hiện trạng tài sản,… làm căn cứ khi bên mua muốn kê khai hợp pháp hóa sau này hoặc khi có tranh chấp xảy ra.
• Mua bán nhà đất đang trong quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý (ví dụ đang thế chấp, xin chuyển mục đích sử dụng đất): Vi bằng sẽ ghi nhận nội dung giao dịch, không thay thế hợp đồng chuyển nhượng nhưng có giá trị chứng minh thỏa thuận dân sự đã phát sinh.
• Ghi nhận việc đặt cọc, thanh toán, bàn giao nhà đất: Trường hợp hai bên đã ký hợp đồng công chứng nhưng muốn có chứng cứ cụ thể cho các giai đoạn thanh toán tiền, giao nhà, bàn giao giấy tờ,... thì lập vi bằng là hợp lý và hữu ích.
• Giao dịch nhà đất tại khu vực chưa được quy hoạch rõ ràng hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng: Lập vi bằng giúp ghi nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng công trình trên đất để phòng ngừa rủi ro pháp lý trong tương lai.
• Làm bằng chứng cho sự có mặt, đồng ý của các bên thứ ba trong giao dịch (đồng sở hữu, đại diện theo ủy quyền): Lập vi bằng có thể chứng minh sự hiện diện và xác nhận nội dung tham gia của các bên liên quan trong giao dịch, giảm nguy cơ tranh chấp phát sinh về sau.

4. Phân biệt lập vi bằng với công chứng và chứng thực

5. Những câu hỏi thường gặp

5.1. Vi bằng có được coi là chứng cứ duy nhất để thắng kiện không?

Không. Vi bằng chỉ là một nguồn chứng cứ, không phải là chứng cứ tuyệt đối có giá trị quyết định trong vụ án dân sự hay hành chính. Theo Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, vi bằng do Thừa phát lại lập là chứng cứ nếu:

• Được lập đúng quy trình, đúng thẩm quyền;
• Nội dung khách quan, trung thực, không vi phạm điều cấm của luật;
• Không vi phạm đạo đức xã hội, không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba.

Tòa án hoặc cơ quan giải quyết tranh chấp có thể cân nhắc giá trị của vi bằng kết hợp với các chứng cứ khác, như lời khai, hợp đồng, văn bản, kết luận giám định... Do đó, vi bằng không bảo đảm thắng kiện tuyệt đối, nhưng là công cụ quan trọng nếu được lập kịp thời, đúng nội dung và mục đích.

5.2. Có thể lập vi bằng qua Zoom, Google Meet hoặc cuộc gọi điện thoại không?

Không. Vi bằng bắt buộc phải được lập tại hiện trường có mặt trực tiếp của Thừa phát lại. Theo quy định tại Nghị định 135/2021/NĐ-CP, Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến sự kiện, hành vi và lập biên bản, hình ảnh, video tại chỗ.

Việc ghi nhận qua ứng dụng trực tuyến như Zoom, Google Meet, Zalo video call... không đủ điều kiện để lập vi bằng hợp pháp, bởi:

• Không bảo đảm tính khách quan, trung thực;
• Không chứng minh được người lập có mặt thực tế tại địa điểm ghi nhận;
• Có nguy cơ bị chỉnh sửa, cắt ghép hình ảnh, âm thanh.

Nếu muốn bảo đảm giá trị pháp lý, người dân phải mời Thừa phát lại đến hiện trường và lập vi bằng theo đúng trình tự quy định.