Hướng dẫn tính thuế GTGT trong chuyển nhượng bất động sản
1. Thuế giá trị gia tăng là gì?
Thuế giá trị gia tăng (GTGT), hay còn gọi là thuế VAT (Value Added Tax), là một loại thuế gián thu được đánh vào giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Nói cách khác, thuế GTGT được tính trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá vốn của một sản phẩm hoặc dịch vụ.
Ví dụ:
Giả sử một nhà máy sản xuất vải có giá vốn 100.000 đồng/mét. Nhà máy bán vải cho một công ty may với giá 120.000 đồng/mét, tương ứng với thuế GTGT 10%. Công ty may sẽ thu của nhà máy 120.000 đồng, trong đó 10.000 đồng là thuế GTGT. Công ty may sau đó sử dụng vải để may quần áo và bán ra thị trường với giá 200.000 đồng/sản phẩm, bao gồm thuế GTGT 10%. Người tiêu dùng cuối cùng sẽ trả 200.000 đồng để mua sản phẩm này.
2. Chuyển nhượng bất động sản có chịu thuế GTGT không?
Cục Thuế TP Hà Nội đã nhận được Văn bản 09/2024/CV-HD, ký ngày 27/9/2024, yêu cầu hướng dẫn về chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Về vấn đề này, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP:
“3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT:
a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
...
a.2) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.
...
Tiền bồi thường và giải phóng mặt bằng theo quy định tại điểm a.1 và a.3 khoản này là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
a.4) Trong trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai và khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Nếu không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá đất được trừ để tính thuế GTGT sẽ là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trong trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản từ các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015), giá đất được trừ để tính thuế GTGT sẽ là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.
Nếu không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá đất được trừ để tính thuế GTGT sẽ là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
...”
Căn cứ theo Thông tư 219/2013/TT-BTC và Nghị định 209/2013/NĐ-CP:
Tại khoản 6 Điều 4 quy định về các đối tượng không chịu thuế:
“Điều 4. Đối tượng không chịu thuế GTGT
...
6. Chuyển quyền sử dụng đất."
Tại Điều 11 quy định về thuế suất 10%:
“Điều 11. Thuế suất 10%
Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 của Thông tư này.
...”
Hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng áp dụng thuế suất GTGT 10% theo quy định tại Điều 11 của Thông tư 219/2013/TT-BTC.
Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Giá đất được trừ để tính thuế GTGT thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP.
3. Giá tính thuế GTGT trong chuyển nhượng bất động sản
Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 13/2023/TT-BTC, hướng dẫn Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 209/2013/NĐ-CP về Luật Thuế giá trị gia tăng, đã được sửa đổi theo Nghị định 12/2015/NĐ-CP, 100/2016/NĐ-CP và 146/2017/NĐ-CP, cũng như sửa đổi Thông tư 80/2021/TT-BTC.
Theo đó, cách tính thuế GTGT trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản được điều chỉnh như sau:
Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng sẽ được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP, là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
(1) Trong trường hợp Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và bán nhà, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
(2) Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.
(3) Nếu thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng và bán nhà, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (1) và (3) được tính theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.
(4) Trong trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh có thể kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).
Nếu không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá đất được trừ để tính thuế GTGT sẽ là giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Nếu cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản với giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 12/2015/NĐ-CP), thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, không bao gồm cơ sở hạ tầng.
Nếu không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng, giá đất được trừ là giá do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
(5) Đối với cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn, thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
(6) Trong trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) với thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định pháp luật. Nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá, giá đất được trừ sẽ là giá do UBND tỉnh, thành phố quyết định để thanh toán công trình.
(7) Đối với trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế GTGT sẽ là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ phần trăm số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
4. Các câu hỏi thường gặp
4.1. Nếu không có hóa đơn đầu vào, cách tính thuế GTGT trong chuyển nhượng bất động sản như thế nào?
Nếu không có hóa đơn đầu vào để xác định giá mua, doanh nghiệp sẽ chịu thuế GTGT trên tổng giá trị chuyển nhượng theo mức thuế suất 10%, tính theo phương pháp khấu trừ trên toàn bộ giá bán.
4.2. Có thể được miễn giảm thuế GTGT khi chuyển nhượng bất động sản không?
Hiện tại, các trường hợp miễn giảm thuế GTGT cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản chủ yếu áp dụng với bất động sản được sử dụng cho mục đích xã hội, ví dụ: nhà ở xã hội.
4.3. Thời điểm nộp thuế GTGT trong chuyển nhượng bất động sản là khi nào?
Thuế GTGT trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản cần được kê khai và nộp trước khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sở hữu tại cơ quan quản lý đất đai hoặc theo quy định cụ thể của cơ quan thuế tại địa phương.
4.4. Có phải kê khai và nộp thuế GTGT cho mỗi lần chuyển nhượng bất động sản không?
Đúng vậy. Mỗi lần chuyển nhượng bất động sản có phát sinh doanh thu, tổ chức, cá nhân phải kê khai và nộp thuế GTGT tương ứng cho từng lần chuyển nhượng.