Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có bắt buộc công chứng không?

1. Hợp đồng thuê nhà kinh doanh có bắt buộc phải công chứng?

Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải được công chứng, chứng thực. Do đó, hợp đồng thuê nhà để kinh doanh không bắt buộc phải công chứng mà chỉ cần được lập thành văn bản.

Tuy nhiên, để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của mình cũng như để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra thì các bên nên công chứng hợp đồng thuê nhà kinh doanh.

2. Các lưu ý cần nhớ khi giao kết hợp đồng thuê nhà kinh doanh

(1) Về điều kiện đối với các chủ thể tham gia hợp đồng:

• Đối với cá nhân:
  • Là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đủ năng lực hành vi dân sự.
  • Người chưa thành niên từ đủ 15 tuổi – dưới 18 tuổi có đủ năng lực hành vi dân sự cũng có thể xác lập và thực hiện hợp đồng thuê nhà nếu được người đại diện pháp luật của mình đồng ý.
• Đối với pháp nhân và hộ gia đình:
  • Hợp đồng phải được xác lập và thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp.
  • Nếu bên thuê là cá nhân trong nước thì không bắt buộc đăng ký cư trú ở nơi có nhà được giao dịch.
  • Nếu bên thuê là cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư tại nước ngoài: Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc đăng ký cư trú tại nơi có nhà được giao dịch.
  • Nếu bên thuê là tổ chức thì cần đáp ứng điều kiện chủ thể tham gia giao dịch theo quy định về dân sự và không phụ thuộc vào nơi tổ chức có đăng ký kinh doanh hoặc nơi thành lập. Nếu là tổ chức nước người thì còn phải đáp ứng điều kiện thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

(2) Về điều kiện đối với nhà cho thuê để kinh doanh: Căn cứ Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà cho thuê kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện dưới đây:

• Có Giấy chứng nhận hợp pháp theo quy định.
• Hiện không có tranh chấp, khiếu nại hay khiếu kiện gì về quyền sở hữu.
• Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở (nếu là nhà có thời hạn).
• Không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền, hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời/biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Toà án/cơ quan có thẩm quyền.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải toả/phá dỡ của cơ quan thẩm quyền.

(3) Về nội dung của hợp đồng thuê nhà kinh doanh:

Các bên được tự do thỏa thuận các nội dung trong hợp đồng miễn là phù hợp với quy định pháp luật.

(4) Về quyền, nghĩa vụ của các bên:

Các bên cần thoả thuận và quy định rõ các quyền, nghĩa vụ cơ bản của bên cho thuê và bên thuê trong hợp đồng/ Trong đó, có thể nêu một số nội dung cụ thể như:

• Quyền của bên cho thuê:
  • Nhận đầy đủ tiền thuê đúng thời hạn thỏa thuận.
  • Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định.
  • Được lấy lại nhà khi hết thời hạn thuê…
• Nghĩa vụ của bên cho thuê:
  • Bàn giao nhà cho bên thuê đúng thời gian quy định.
  • Đảm bảo cho bên thuê được sử dụng nhà ổn định trong thời gian thuê.
  • Sửa chữa nhà theo định kỳ/thoả thuận…
• Quyền của bên thuê:
  • Nhận nhà theo thoả thuận hai bên.
  • Được cho thuê lại khi bên cho thuê chấp thuận.
  • Được yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà khi bị hư hỏng nặng không phải do lỗi bên thuê…
• Nghĩa vụ của bên thuê:
  • Sử dụng nhà đúng mục đích để kinh doanh.
  • Trả đầy đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn quy định.
  • Bảo quản, giữ gìn nhà trong thời gian thuê.

3. Các loại thuế khi thuê nhà kinh doanh

Khi thuê nhà để làm ăn kinh doanh, các khoản thuế rất quan trọng. Nếu bạn không hiểu rõ về nó thì chắc chắn bạn sẽ lúng túng không biết xử lý như thế nào. Cũng như bạn cũng sẽ không hề biết được khoản thuế mà bạn sẽ phải nộp là bao nhiêu. Thông thường các khoản thuế này sẽ bao gồm:

Thuế môn bài

Được thu một lần/năm hoặc khi bạn bắt đầu đăng kí kinh doanh. Thuế môn bài có quy định là:

• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm
• Doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm
• Doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm

Thuế GTGT & thuế TNCN

Thuế này sẽ được tính trên doanh thu (bao gồm doanh thu chịu thuế) và một số khoản thu khác bao gồm các khoản tiền phạt, tiền bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo hợp đồng cho thuê.

4. Thời điểm giao kết hợp đồng thuê nhà kinh doanh khi nào?

Căn cứ theo Điều 400 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Thời điểm giao kết hợp đồng

1. Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết.

2. Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó.

3. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.

4. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản.

Trường hợp hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thời điểm giao kết hợp đồng được xác định theo khoản 3 Điều này.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà kinh doanh được giao kết tại thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết.

Chú ý:

• Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó.
• Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.
• Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản.

Trường hợp hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thời điểm giao kết hợp đồng được xác định theo khoản 3 Điều này.

5. Những câu hỏi thường gặp

5.1. Người thuê có được tự ý sửa chữa, cải tạo nhà thuê để kinh doanh không?

Theo quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng, người thuê không được tự ý sửa chữa hoặc thay đổi kết cấu nhà thuê khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Việc cải tạo, lắp đặt biển hiệu, bảng quảng cáo, làm lại nội thất hoặc xây dựng thêm công trình phụ đều phải có sự chấp thuận.

Nếu bên thuê tự ý cải tạo mà không thỏa thuận trước, bên cho thuê có quyền yêu cầu hoàn trả hiện trạng ban đầu, hoặc thậm chí chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Để tránh tranh cãi, trong hợp đồng nên quy định cụ thể việc sửa chữa, cải tạo: ai được phép làm, chi phí do ai chịu, và tài sản cải tạo sau khi chấm dứt hợp đồng sẽ thuộc về ai.

5.2. Trong trường hợp nhà thuê bị thu hồi, giải tỏa thì quyền lợi của người thuê được đảm bảo thế nào?

Khi nhà thuê bị Nhà nước thu hồi, giải tỏa để thực hiện quy hoạch, người thuê kinh doanh có thể gặp thiệt hại do mất địa điểm hoạt động, chi phí đầu tư, gián đoạn hoạt động…

Tuy nhiên, nếu không có thỏa thuận khác trong hợp đồng, người thuê thường không được bồi thường thiệt hại từ phía chủ nhà, vì chủ nhà cũng không chủ động trong việc bị thu hồi. Trong trường hợp bên cho thuê đã biết trước về quy hoạch mà vẫn ký hợp đồng thì người thuê có quyền yêu cầu bồi thường theo Điều 428 Bộ luật Dân sự (lỗi làm cho giao dịch vô hiệu hoặc gây thiệt hại).

Do đó, trong hợp đồng thuê nhà kinh doanh nên bổ sung điều khoản về trách nhiệm khi có sự kiện bất khả kháng như giải tỏa, thu hồi đất, để xác định rõ nghĩa vụ của các bên và hạn chế tranh chấp.