Hợp đồng thế chấp QSDĐ có cần công chứng không? Phí công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ bao nhiêu?

1. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự, thường là nghĩa vụ trả nợ trong các giao dịch vay vốn. Theo đó, người sử dụng đất (bên thế chấp) không chuyển giao quyền sở hữu đất mà chỉ cam kết dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nghĩa vụ với bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng).

2. Hợp đồng thế chấp QSDĐ có cần công chứng không?

Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì sẽ có những yêu cầu cụ thể về công chứng, chứng thực như sau:

• Hợp đồng liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là quy định chung để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch cho giao dịch.

• Trong một số trường hợp đặc biệt, chẳng hạn như:

  • Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

  • Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;

  • Giao dịch mà một hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;

  … thì việc công chứng hoặc chứng thực là không bắt buộc, mà sẽ thực hiện theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch.

• Văn bản thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực, theo quy định của pháp luật dân sự.

• Việc công chứng, chứng thực nói chung sẽ tuân theo quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực hiện hành.

Như vậy, nếu bạn thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (và tài sản gắn liền với đất), thì phải công chứng hoặc chứng thực để hợp đồng có hiệu lực pháp lý. Đây là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên và tránh tranh chấp sau này.

3. Phí công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ bao nhiêu?

Khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bạn sẽ cần nộp một khoản phí theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC. Mức phí cụ thể được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, như sau:

Nếu hợp đồng thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, giá trị để tính phí công chứng sẽ được xác định như sau:

• Nếu có giá đất do cơ quan nhà nước quy định, thì sẽ lấy giá đất theo quy định nhân với diện tích đất ghi trong hợp đồng.

• Nếu các bên thỏa thuận một mức giá thấp hơn giá đất nhà nước ban hành, thì phí công chứng vẫn tính theo giá do cơ quan nhà nước quy định chứ không tính theo mức giá thỏa thuận.

Công thức tính:

Phí công chứng = Diện tích đất ghi trong hợp đồng × Giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm công chứng

4. Thế chấp quyền sử dụng đất cần điều kiện gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là "sổ đỏ") hoặc các loại giấy tờ hợp lệ khác như:

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

  Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ không yêu cầu phải có giấy chứng nhận, bao gồm:

  • Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

  • Trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp khi thực hiện dồn điền đổi thửa, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hay cộng đồng dân cư;

  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản;

  • Hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp thì vẫn được thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

• Đất không có tranh chấp hoặc nếu có tranh chấp thì đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài và những quyết định này đã có hiệu lực pháp luật.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hay bị áp dụng biện pháp đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo ghi nhận trong Giấy chứng nhận.

• Không thuộc diện bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, ví dụ như bị cấm chuyển nhượng, kê biên... theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

5. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ khi nào?

Theo Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản sẽ có hiệu lực từ thời điểm các bên ký kết hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác.

Tuy nhiên, để hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối với bên thứ ba (tức là để người khác cũng phải công nhận và tôn trọng quyền thế chấp đó), thì hợp đồng cần được đăng ký theo quy định.

Nói cách khác:

• Hiệu lực giữa các bên trong hợp đồng: Bắt đầu ngay khi ký hợp đồng.

• Hiệu lực đối với người thứ ba: Chỉ có hiệu lực sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký thế chấp tài sản.

Ví dụ: Nếu bạn và ngân hàng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, thì hợp đồng đó đã có hiệu lực với bạn và ngân hàng kể từ lúc ký. Nhưng để đảm bảo người khác cũng công nhận hợp đồng này (ví dụ như không thể thế chấp cho người khác nữa), thì cần phải đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai.

6. Câu hỏi thường gặp

6.1 Người sử dụng đất chưa có sổ đỏ thì có thể thế chấp được không?

Không. Một trong những điều kiện bắt buộc để được thế chấp quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trường hợp chưa có sổ đỏ thì không được thế chấp, trừ khi thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp sổ đỏ và được chuyển nhượng để thực hiện dự án theo quy định pháp luật.

6.2 Thế chấp đất nông nghiệp có được không?

Có thể, nếu người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thế chấp, như: có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

6.3 Có thể thế chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân không?

Có. Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức hoặc ngân hàng, miễn là bên nhận thế chấp đồng ý và hợp đồng được lập, công chứng và đăng ký theo đúng quy định pháp luật.