Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có phải công chứng, chứng thực không?

1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có phải công chứng, chứng thực không?

Tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định, trừ các trường hợp:

• Mua bán nhà ở thuộc tài sản công;
• Mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư.

2. Thủ tục công chứng mua nhà chung cư chuẩn pháp lý mới nhất 2025

2.1. Người mua nhà chung cư cần chuẩn bị những gì khi đi công chứng?

Căn cứ khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ bên mua cần chuẩn bị ít hơn bên bán, cụ thể gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng: Nếu bên mua là người yêu cầu công chứng - kê khai theo mẫu có sẵn của tổ chức hành nghề công chứng.
• Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú nếu sổ hộ khẩu đã bị thu hồi.

Ngoài ra:

• Nếu là hai vợ chồng thì cần thêm giấy đăng ký kết hôn.
• Nếu là người độc thân thì cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
• Nếu đã ly hôn thì cần quyết định hoặc bản án ly hôn…

2.2. Thủ tục các bước công chứng

• Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ về nhân thân, tài sản, mối quan hệ… để tiến hành làm hợp đồng mua bán
• Bước 2: Đến tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành lập hợp đồng
• Bước 3: Nộp một bộ hồ sơ bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, các giấy tờ đã chuẩn bị ...
• Bước 4: Khi Công chứng viên kiểm tra giấy tờ thấy đúng và đầy đủ thì sẽ chứng kiến việc hai bên mua, bên bán ký kết hợp đồng
• Bước 5: Nộp phí và nhận hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư

Người mua và người bán có thể thoả thuận về các khoản tiền phải nộp khi mua bán chung cư.

Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng năm 2014, thời gian thực hiện thủ tục này dao động từ 02 - 10 ngày làm việc.

3. Các câu hỏi thường gặp

3.1. Thời hạn sử dụng nhà ở chung cư mới nhất 2025 là bao lâu?

Vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 như sau:

• Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.
• Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.

3.2. Chung cư hết niên hạn sở hữu người mua chung cư có tiếp tục được sở hữu không?

Theo Luật Nhà ở 2023, không còn quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Điều này có nghĩa là người mua căn hộ chung cư sẽ được sở hữu lâu dài, không bị giới hạn về thời gian sở hữu. Tuy nhiên, quyền sở hữu này không đồng nghĩa với quyền sử dụng đất, vốn vẫn ổn định lâu dài.

Điều 58 của Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Thời hạn sử dụng bắt đầu từ khi nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc có nguy cơ mất an toàn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định và đánh giá chất lượng công trình.

Trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, quyền lợi của chủ sở hữu vẫn được bảo đảm theo quy định của pháp luật về đất đai. Chủ sở hữu có thể được bồi thường về đất và bố trí tái định cư nếu cần thiết.

Như vậy, theo Luật Nhà ở 2023, người mua căn hộ chung cư sẽ được sở hữu lâu dài và không bị giới hạn về thời gian sở hữu. Tuy nhiên, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc không còn an toàn, quyền lợi của chủ sở hữu vẫn được bảo vệ theo quy định của pháp luật.

3.3. Mua chung cư có thời hạn sử dụng đất 50 năm khi hết thời hạn có bị mất nhà không?

• Theo Điều 58 của Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn, thì có thể tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn, bạn có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định của pháp luật.
• Tuy nhiên nếu sau một thời gian sử dụng mà công trình không còn đủ điều kiện sử dụng theo kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chủ sở hữu căn hộ chung cư đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật về cải tạo, phá dỡ nhà chung cư, trong trường hợp này thì bạn được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó, trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

3.4. Chung cư có được sử dụng làm văn phòng không?

Có thể sử dụng chung cư làm văn phòng.

Khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ:

"3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp."

Theo đó, nhà chung cư có các đặc điểm sau đây:

• Là loại nhà có từ 02 tầng trở lên, nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung và phần sở hữu chung cũng như phần sở hữu riêng.
• Gồm 02 mục đích: Dùng để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp.

Đồng thời, điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong đó có hành vi sau:

"[…]

c) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;"

Như vậy, theo quy định hiện nay, chung cư dù được sử dụng như thế nào thì cũng phải có ít nhất một mục đích đó là để ở. Chỉ có một vài chung cư được phê duyệt xây dựng cho mục đích hỗn hợp (cả để ở và cả để kinh doanh) thì mới được sử dụng để làm văn phòng, công ty.

Do đó, không phải mọi trường hợp đều cấm dùng căn hộ chung cư làm văn phòng. Chỉ có trường hợp sử dụng chung cư với mục đích để ở làm văn phòng thì mới là hành vi vi phạm pháp luật.

3.5. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở?

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở 2023 như sau:

• Bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.
• Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:
  • Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
  • Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai 2024.
• Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.