Chi tiết thủ tục chuyển nhượng đất đúng luật mới nhất 2025

1. Chi tiết thủ tục chuyển nhượng đất đúng luật mới nhất 2025

Căn cứ các quy định hiện hành và điều kiện thực tế, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành như sau:

• Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất, nộp phí công chứng theo quy định tại Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014.

• Bước 2: Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, các bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc (nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 – 10 triệu đồng). Thời hạn đăng ký biến động sang tên sẽ kéo dài không quá 10 ngày làm việc. Cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

• Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

• Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2025

Để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng cần tiền hành chuẩn bị hồ sơ với các tài liệu sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Phiếu yêu cầu công chứng.
• Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…
• Giấy xác nhận nơi cư trú.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).
• Giấy ủy quyền (nếu có)
• Giấy đăng ký biến động đất đai (hiện nay là Mẫu 11/ĐK)

3. Thời hạn nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?

Khi chuyển nhượng nhà đất phải nộp hồ sơ chuyển nhượng trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là chuyển nhượng nhà đất) phải đăng ký biến động (đăng ký sang tên). Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, thời gian đăng ký biến động quy định như sau:

“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”

Do đó, khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp ở đâu?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu được thực hiện ở Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thông qua các hình thức nộp trực tiếp, nộp qua dịch vụ bưu chính hoặc nộp trực tuyến.

Cụ thể, theo Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 21. Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả:

a) Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

b) Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Hình thức nộp hồ sơ:

Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại các cơ quan quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;

c) Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

d) Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

5. Kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế có bị xử phạt hành chính không?

Dựa theo quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi khai giá chuyển nhượng bất động sản trong hợp đồng thấp hơn thực tế, dẫn đến thiếu số thuế phải nộp, sẽ bị xử phạt như sau:

• Người nộp thuế sẽ bị phạt bằng 1,5 lần số tiền thuế đã trốn nếu không có tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ.

• Nếu có ít nhất một tình tiết giảm nhẹ, mức phạt sẽ là 1 lần số tiền thuế trốn.

• Nếu có một tình tiết tăng nặng, mức phạt là 2 lần số tiền thuế trốn.

• Nếu có hai tình tiết tăng nặng, mức phạt nâng lên 2,5 lần.

• Trường hợp có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên, người nộp thuế bị phạt gấp 3 lần số tiền thuế trốn.

Ngoài khoản tiền phạt nêu trên, người vi phạm còn buộc phải nộp đủ số tiền thuế đã trốn vào ngân sách nhà nước. Trong trường hợp hành vi trốn thuế đã hết thời hiệu xử phạt, người nộp thuế sẽ không bị xử phạt hành chính nhưng vẫn phải nộp đầy đủ số thuế trốn và tiền chậm nộp tính trên số tiền đó, theo quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

6. Câu hỏi thường gặp

6.1. Phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất ở đâu?

Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có đất. Trường hợp đất là tài sản chung vợ chồng, cả hai vợ chồng phải cùng ký tên.

6.2. Có bắt buộc phải sang tên ngay sau khi công chứng không?

Không bắt buộc ngay, nhưng nếu để lâu sẽ có rủi ro như:

• Người bán có thể chuyển nhượng cho người khác;

• Bị phạt vi phạm hành chính;

• Bên mua không được công nhận là chủ sử dụng hợp pháp.

6.3. Bên mua đất có thể tự đi làm thủ tục sang tên không?

Sau khi hợp đồng được công chứng, bên mua có thể trực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai để nộp hồ sơ sang tên. Tuy nhiên, cần mang đầy đủ giấy tờ liên quan, bao gồm bản chính sổ đỏ và hợp đồng đã công chứng.

6.4. Sau khi sang tên, khi nào thì nhận được sổ đỏ mới?

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn 10 ngày làm việc (trừ trường hợp địa phương có quy định riêng), người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình.