Gửi đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến tòa án thế nào?
Gửi đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đến tòa án thế nào?

1. Gửi đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến tòa án thế nào?

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Căn cứ theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp tòa án và thẩm quyền theo lãnh thổ, cụ thể:

Thẩm quyền theo vụ việc: Tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Thẩm quyền theo cấp tòa án: Căn cứ Điểm a, b Khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện. Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Thẩm quyền theo lãnh thổ, căn cứ Điểm a, b Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

  • Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất.
  • Trường hợp các đương sự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp thì Tòa án nơi cư trú/có trụ sở của nguyên đơn là Tòa án có thẩm quyền.

Như vậy, để khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố nơi bị đơn cư trú hoặc nơi tranh chấp đất đai xảy ra.

Hình thức nộp đơn

Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:

  • Nộp trực tiếp tại Tòa án (đây là hình thức phổ biến nhất);
  • Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
  • Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp
Những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp

2. Những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các mâu thuẫn, xung đột phát sinh giữa các bên liên quan đến nội dung cam kết, quyền lợi và nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng. Các dạng tranh chấp thường gặp có thể bao gồm:

  • Bên nhận chuyển nhượng không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán sau khi quyền sử dụng đất đã được sang tên;
  • Việc sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả trong quá trình chuyển nhượng;
  • Thửa đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định của Luật Đất đai hoặc diện tích không đủ điều kiện để tách thửa;
  • Người sử dụng đất cùng lúc chuyển nhượng một thửa đất cho nhiều bên khác nhau thông qua giấy viết tay, dẫn đến tranh chấp chồng chéo;
  • Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng không có sự đồng ý của tất cả các thành viên có quyền sử dụng đất, gây nên tình trạng hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu;
  • Tranh chấp phát sinh khi việc chuyển nhượng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba. Trong trường hợp này, người thứ ba có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình;
  • Hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, khiến giao dịch bị coi là vô hiệu về mặt pháp lý;
  • Ngoài ra, tranh chấp có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác như sai lệch thông tin, lừa đảo, hoặc hiểu nhầm giữa các bên.
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những gì?
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những gì?

3. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ sau:

  • Đơn khởi kiện theo mẫu.
  • Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất có chữ ký của các bên tranh chấp.
  • Một số loại giấy tờ của người khởi kiện như: Sổ hộ khẩu, Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
  • Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Theo quy định pháp luật tố tụng dân sự ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó, nếu không Tòa án sẽ từ chối yêu cầu khởi kiện.

Khi nộp tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện không nhất phải nộp toàn bộ những gì người khởi kiện có, thay vào đó chỉ cần nộp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện (đủ để Tòa án thụ lý, không nên nộp hết để bảo đảm khả năng thắng kiện trong quá trình tranh tụng tại Tòa).

Ví dụ:

  • Nếu tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 nộp kèm theo đơn.
  • Trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì có một trong những loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu loại tài sản đó.

4. Câu hỏi thường gặp

4.1. Nếu bên chuyển nhượng không giao đất đúng thời hạn thì xử lý thế nào?

  • Trong trường hợp bên chuyển nhượng không bàn giao đất đúng thời hạn, bên nhận chuyển nhượng có quyền:
    Yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện đúng nghĩa vụ;
    Yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc chậm trễ gây ra;
    Khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi nếu hai bên không tự thỏa thuận được.

4.2. Có được hủy hợp đồng nếu phát hiện đất đang bị thế chấp không?

Nếu bên bán không cung cấp thông tin đầy đủ và đất đang bị thế chấp tại ngân hàng hoặc bị hạn chế quyền sử dụng mà không thông báo cho bên mua, thì hợp đồng có thể bị Tòa tuyên vô hiệu do vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực, đầy đủ.

4.3. Tranh chấp xảy ra sau khi đã sang tên thì có thể đòi lại đất không?

Tùy từng trường hợp. Nếu hợp đồng chuyển nhượng bị Tòa án tuyên vô hiệu (ví dụ do giả mạo giấy tờ, lừa dối, không có chữ ký của người có quyền sử dụng), thì bên chuyển nhượng có thể yêu cầu hủy kết quả đăng ký sang tên và đòi lại quyền sử dụng đất.

4.4. Có được yêu cầu bồi thường thiệt hại khi hợp đồng bị vô hiệu không?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên gây ra thiệt hại do lỗi (như gian dối, không thực hiện nghĩa vụ...) phải bồi thường cho bên còn lại những tổn thất phát sinh thực tế.