Hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực bao lâu? Khi nào vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đất?

1. Hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực bao lâu? Khi nào vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đất?

1.1. Hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực bao lâu?

Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về vấn đề hợp đồng tặng cho có hiệu lực bao lâu. Tuy nhiên, có quy định về việc hợp đồng tặng cho có hiệu lực khi nào?

Khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”.

Tại Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Tại điểm a, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này”.

Tại khoản 1, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho là quyền sử dụng đất (QSDĐ), và tài sản gắn liền với đất pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực; phải đăng ký chuyển quyền, thì có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai

1.2. Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu khi nào?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Cụ thể, hợp đồng chuyển nhượng đất bị tuyên vô hiệu trong các trường hợp sau:

• Vi phạm điều kiện về chủ thể

  • Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (ví dụ: người chưa đủ tuổi, mất năng lực hành vi dân sự...).

  • Người ký hợp đồng không có quyền đại diện hợp pháp, không được ủy quyền hoặc ủy quyền không đúng quy định.

• Vi phạm điều kiện về nội dung và mục đích

  • Nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội (ví dụ: chuyển nhượng đất đang bị tranh chấp, đất không được phép chuyển nhượng).

  • Mục đích hợp đồng nhằm che giấu hành vi trốn thuế, rửa tiền...

• Vi phạm điều kiện về hình thức

  • Hợp đồng chuyển nhượng không lập thành văn bản theo quy định.

  • Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp được pháp luật cho phép.

  • Không đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai sau khi ký hợp đồng.

• Hợp đồng giả tạo

  • Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng chỉ nhằm mục đích che giấu một giao dịch khác, không thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế.

• Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép khi giao kết

  • Một bên bị ép buộc, đe dọa hoặc bị lừa khi ký hợp đồng.

• Chuyển nhượng đất không đủ điều kiện

  • Chuyển nhượng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

  • Đất đang bị kê biên thi hành án hoặc thuộc quy hoạch, không được phép giao dịch.

  • Chuyển nhượng khi đang tranh chấp, hoặc quyền sử dụng đất chưa rõ ràng.

2. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2025 gồm những gì?

Để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng cần tiền hành chuẩn bị hồ sơ với các tài liệu sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Phiếu yêu cầu công chứng.
• Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…
• Giấy xác nhận nơi cư trú.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).
• Giấy ủy quyền (nếu có)

3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất năm 2025

Căn cứ các quy định hiện hành và điều kiện thực tế, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành như sau:

• Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất, nộp phí công chứng theo quy định tại Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014.

• Bước 2: Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, các bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc (nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 – 10 triệu đồng). Thời hạn đăng ký biến động sang tên sẽ kéo dài không quá 10 ngày làm việc. Cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

• Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

• Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Câu hỏi thường gặp

4.1. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu là gì?

Khi hợp đồng chuyển nhượng đất bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải bồi thường theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

4.2. Người mua có được đòi lại tiền khi hợp đồng bị vô hiệu không?

Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, người mua có quyền yêu cầu hoàn trả lại số tiền đã giao cho bên bán. Nếu bên bán không hoàn trả hoặc gây thiệt hại thêm thì phải bồi thường theo pháp luật.

4.3. Nếu hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu thì quyền sử dụng đất thuộc về ai?

Quyền sử dụng đất sẽ được trả lại cho người đang đứng tên hợp pháp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người này đã nhận tiền từ bên kia, thì phải hoàn trả lại. Tòa án có thể phán quyết cụ thể tùy theo từng trường hợp.

4.4. Trong trường hợp cả hai bên đều có lỗi, trách nhiệm phân chia như thế nào?

Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu và cả hai bên cùng có lỗi, Tòa án sẽ xem xét mức độ lỗi của từng bên để quyết định mức hoàn trả và bồi thường phù hợp. Nguyên tắc chung là không bên nào được hưởng lợi từ hành vi vi phạm pháp luật.