Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng luật ra sao?
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng luật ra sao?

1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng luật ra sao?

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau

  • Nộp trực tiếp tại Tòa án;
  • Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
  • Gửi trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

  • Trường hợp hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đầy đủ, bộ phận tại Tòa án tiếp nhận đơn và ghi vào sổ nhận đơn.
  • Trường hợp hồ sơ có thiếu sót, cần bổ sung thì bộ phận tại Tòa án yêu cầu sửa chữa, bổ sung đơn khởi kiện kèm theo văn bản lý do.
  • Trường hợp đơn khởi kiện không thuộc thầm quyền thì chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
  • Trong trường hợp khác theo quy định pháp luật, Tòa án trả lại đơn cho người khởi kiện.

Bước 3: Thụ lý đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Theo Khoản 2 Điều 230 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

  • Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
  • Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
  • Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
  • Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
  • Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
  • Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
  • Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
  • Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này.

Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến
Những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến

2. Những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các mâu thuẫn, xung đột phát sinh giữa các bên liên quan đến nội dung cam kết, quyền lợi và nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng. Các dạng tranh chấp thường gặp có thể bao gồm:

  • Bên nhận chuyển nhượng không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán sau khi quyền sử dụng đất đã được sang tên;
  • Việc sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả trong quá trình chuyển nhượng;
  • Thửa đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định của Luật Đất đai hoặc diện tích không đủ điều kiện để tách thửa;
  • Người sử dụng đất cùng lúc chuyển nhượng một thửa đất cho nhiều bên khác nhau thông qua giấy viết tay, dẫn đến tranh chấp chồng chéo;
  • Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng không có sự đồng ý của tất cả các thành viên có quyền sử dụng đất, gây nên tình trạng hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu;
  • Tranh chấp phát sinh khi việc chuyển nhượng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba. Trong trường hợp này, người thứ ba có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình;
  • Hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, khiến giao dịch bị coi là vô hiệu về mặt pháp lý;
  • Ngoài ra, tranh chấp có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác như sai lệch thông tin, lừa đảo, hoặc hiểu nhầm giữa các bên.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Căn cứ theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp tòa án và thẩm quyền theo lãnh thổ, cụ thể:

Thẩm quyền theo vụ việc: Tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Thẩm quyền theo cấp tòa án: Căn cứ Điểm a, b Khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện. Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Thẩm quyền theo lãnh thổ, căn cứ Điểm a, b Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

  • Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất.
  • Trường hợp các đương sự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp thì Tòa án nơi cư trú/có trụ sở của nguyên đơn là Tòa án có thẩm quyền.

Như vậy, để khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố nơi bị đơn cư trú hoặc nơi tranh chấp đất đai xảy ra.

4. Câu hỏi thường gặp

4.1. Khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị coi là vô hiệu?

Hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm các điều kiện về hiệu lực của hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015, ví dụ:

  • Nội dung trái pháp luật, đạo đức xã hội;
  • Người ký hợp đồng không có năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự;
  • Hợp đồng không được công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024;
    Có hành vi gian dối, lừa đảo hoặc cưỡng ép khi ký kết.

4.2. Các bước giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Quy trình giải quyết tranh chấp thường gồm:

  • Thương lượng, hòa giải giữa các bên (ưu tiên);
  • Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền nếu không đạt được thỏa thuận;
  • Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án theo trình tự tố tụng dân sự;
  • Thi hành án nếu bản án có hiệu lực.

4.3. Người thứ ba có được yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Có. Nếu hợp đồng chuyển nhượng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba (ví dụ như quyền đồng sử dụng đất chưa được thông báo, hoặc quyền tài sản đang bị thế chấp), người thứ ba có quyền yêu cầu Tòa án xem xét, tuyên bố hợp đồng vô hiệu để bảo vệ quyền lợi của mình.

4.4. Khi nào nên thuê luật sư tham gia giải quyết tranh chấp?

Người dân nên thuê luật sư khi tranh chấp có yếu tố pháp lý phức tạp, có nguy cơ mất quyền sử dụng đất hoặc liên quan đến giá trị tài sản lớn. Luật sư sẽ giúp phân tích hồ sơ, chuẩn bị tài liệu, tham gia phiên tòa và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho đương sự.