Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng có là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không? Căn cứ lập quy hoạch xây dựng mới nhất 2025?

1. Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng có là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không? Căn cứ lập quy hoạch xây dựng mới nhất 2025?

1.1. Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng có là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không?

Căn cứ theo khoản 30 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 thì Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng đặc thù; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.

Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như sau:

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:

a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;

b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;

c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;

d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;

đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);

e) Hiện trạng môi trường, an ninh;

g) Thời hạn sử dụng đất;

h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

...

Như vậy, các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp. Cụ thể bao gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).

1.2. Căn cứ lập quy hoạch xây dựng mới nhất 2025?

Căn cứ theo Điều 13 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định như sau:

Quy hoạch xây dựng

1. Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch xây dựng khu chức năng là quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành.

2. Quy hoạch đô thị là quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia, bao gồm các loại quy hoạch được quy định tại Luật Quy hoạch đô thị.

Việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch đô thị theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

3. Quy hoạch nông thôn là quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia, bao gồm các loại quy hoạch được quy định tại khoản 2 Điều 29 của Luật này.

4. Căn cứ lập quy hoạch xây dựng bao gồm:

a) Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực trong cùng giai đoạn phát triển;

b) Quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh;

c) Quy hoạch thời kỳ trước;

d) Quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng và quy chuẩn khác có liên quan;

đ) Bản đồ, tài liệu, số liệu về hiện trạng kinh tế - xã hội, điều kiện tự nhiên của địa phương.

Như vậy, căn cứ lập quy hoạch xây dựng gồm:

• Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực trong cùng giai đoạn phát triển;
• Quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh;
• Quy hoạch thời kỳ trước;
• Quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng và quy chuẩn khác có liên quan;
• Bản đồ, tài liệu, số liệu về hiện trạng kinh tế - xã hội, điều kiện tự nhiên của địa phương.

2. Quy định về hình thức, thời gian lấy ý kiến về quy hoạch xây dựng năm 2025

Hình thức, thời gian lấy ý kiến về quy hoạch xây dựng được quy định tại Điều 17 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau:

• (1) Việc lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng được thực hiện bằng hình thức gửi hồ sơ, tài liệu hoặc tổ chức hội nghị, hội thảo. Cơ quan, tổ chức, cá nhân được lấy ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản hoặc góp ý kiến trực tiếp.
• (2) Việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chung xây dựng được thực hiện thông qua lấy ý kiến của đại diện cộng đồng dân cư bằng hình thức phát phiếu điều tra, phỏng vấn. Đại diện cộng đồng dân cư có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của cộng đồng dân cư theo quy định của pháp luật về thực hiện dân chủ ở cơ sở.
• (3) Việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch chung xây dựng xã, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được thực hiện bằng phiếu góp ý thông qua hình thức trưng bày công khai hoặc giới thiệu phương án quy hoạch trên phương tiện thông tin đại chúng.
• (4) Thời gian lấy ý kiến về quy hoạch xây dựng ít nhất là 20 ngày đối với cơ quan, 40 ngày đối với tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư.
• (5) Cơ quan, tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm tiếp thu ý kiến của cơ quan, tổ chức, cộng đồng dân cư được lấy ý kiến để hoàn thiện nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng; trường hợp không tiếp thu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do trước khi phê duyệt quy hoạch.
• (6) Chính phủ quy định chi tiết việc lấy ý kiến về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng của các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư có liên quan.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có là căn cứ để sửa đổi bảng giá đất không?

Căn cứ theo Điều 11 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về căn cứ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất như sau:

Căn cứ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất

Việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Như vậy, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là một trong những căn cứ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

4. Câu hỏi thường gặp

4.1. Quy hoạch xây dựng có mấy loại?

Theo Luật Xây dựng, quy hoạch xây dựng gồm 3 loại chính:

• Quy hoạch xây dựng vùng (vùng liên huyện, vùng huyện)

• Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù

• Quy hoạch xây dựng nông thôn

Ngoài ra, quy hoạch đô thị được quy định riêng tại Luật Quy hoạch đô thị.

4.2. Căn cứ để lập quy hoạch xây dựng là gì?

Căn cứ lập quy hoạch xây dựng bao gồm:

• Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh

• Quy hoạch cấp quốc gia, vùng, tỉnh

• Quy hoạch thời kỳ trước

• Quy chuẩn kỹ thuật và quy định pháp luật liên quan

• Hiện trạng kinh tế - xã hội và điều kiện tự nhiên của địa phương

4.3. Ai là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng?

Tùy cấp độ quy hoạch:

• Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh hoặc quy mô lớn

• UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh

• UBND cấp huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết, quy hoạch điểm dân cư nông thôn

4.4. Quy hoạch chi tiết xây dựng là gì?

Quy hoạch chi tiết xây dựng là quy hoạch thể hiện rõ ràng về không gian kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của một khu vực cụ thể, thường có tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000, dùng để quản lý xây dựng và cấp phép xây dựng.