Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là gì? Có được phép xây nhà không?

1. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là gì? Có được phép xây nhà không?

1.1. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là gì?

Theo điểm đ khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 thì đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thuộc nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:

• Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
• Đất thương mại, dịch vụ.
• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản

1.2. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có được xây nhà không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2024:

Theo đó, nguyên tắc sử dụng đất theo pháp luật đất đai là:

• Đúng mục đích sử dụng đất.
• Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
• Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
• Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

Trong khi đó, căn cứ vào điểm c khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP:

Quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp

...

5. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm:

...

c) Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất xây dựng các công trình sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, kể cả trụ sở và các công trình khác phục vụ cho sản xuất hoặc cho người lao động gắn liền với cơ sở sản xuất; đất làm sân kho, nhà kho, bãi gắn với khu vực sản xuất;

Theo đó, mục đích sử dụng của đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là xây dựng các công trình sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp, các công trình phục vụ sản xuất và người lao động, sân kho, nhà kho, bãi gắn liền với khu vực sản xuất.

Như vậy, không được xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

2. Những lưu ý khi chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp

Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong đó, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024:

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Căn cứ khoản 2, 5 Điều 44 và Điều 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp phải xin phép) cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

• Trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư cần chuẩn bị:
  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
• Trường hợp thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư cần chuẩn bị:
  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
  • Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư; văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có);
  • Một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3, khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Trình tự các bước thực hiện

Căn cứ quy định tại Điều 227 Luật Đất đai, trình tự, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thực hiện như sau:

• Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

• Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

• Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

  • Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

  • Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

• Bước 4: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
  Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

• Bước 5:
  Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất;

  Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

3. Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được làm những việc gì? Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

3.1. Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được làm những việc gì?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp

...

5. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm:

...

c) Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất xây dựng các công trình sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, kể cả trụ sở và các công trình khác phục vụ cho sản xuất hoặc cho người lao động gắn liền với cơ sở sản xuất; đất làm sân kho, nhà kho, bãi gắn với khu vực sản xuất;

d) Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản là đất thăm dò, khai thác hoặc khai thác gắn với chế biến khoáng sản, đất xây dựng các công trình phục vụ cho hoạt động khoáng sản, kể cả nhà làm việc, nhà nghỉ giữa ca và các công trình khác phục vụ cho người lao động gắn với khu vực khai thác khoáng sản và hành lang an toàn trong hoạt động khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, cho phép hoạt động ttheo quy định của pháp luật về khoáng sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.

...

Như vậy, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất xây dựng các công trình sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, kể cả trụ sở và các công trình khác phục vụ cho sản xuất hoặc cho người lao động gắn liền với cơ sở sản xuất; đất làm sân kho, nhà kho, bãi gắn với khu vực sản xuất.

3.2. Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

Căn cứ theo 3 Điều 206 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức sau đây:

• (1) Tổ chức kinh tế, cá nhân sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:
  • Nhà nước cho thuê đất;
  • Nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
  • Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
• (2) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:
  • Nhà nước cho thuê đất;
  • Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
  • Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
  • Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

(3) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:

• • Nhà nước cho thuê đất;
  • Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
  • Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
  • Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

4. Câu hỏi thường gặp

4.1. Những công trình nào được xây dựng trên đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp?

Trên đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, các công trình có thể bao gồm: nhà xưởng, nhà kho, trụ sở, các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất như nhà ăn, nhà nghỉ cho công nhân, sân kho, bãi đỗ xe, hoặc các công trình khác gắn liền với khu vực sản xuất.

4.2. Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp có thể được sử dụng vào mục đích gì ngoài sản xuất công nghiệp?

Ngoài việc phục vụ sản xuất công nghiệp, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cũng có thể được sử dụng cho các hoạt động khoáng sản, như thăm dò, khai thác khoáng sản và các công trình phục vụ khai thác khoáng sản, bao gồm nhà làm việc, nhà nghỉ ca, cùng các công trình phục vụ cho người lao động trong khu vực khai thác khoáng sản.

4.3. Ai là đối tượng có thể sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp?

Các đối tượng có thể sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Họ có thể sử dụng đất này qua các hình thức như thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

4.4. Nhà nước có giao đất hay cho thuê đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp không?

Nhà nước chủ yếu cho thuê đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, người sử dụng đất có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác, hoặc thuê lại đất từ các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài. Các đối tượng như người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có thể thuê đất từ Nhà nước hoặc từ các tổ chức, cá nhân khác.