Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bao gồm những loại nào?

1. Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bao gồm những loại nào?

Căn cứ tại khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, quy định về phân loại nhóm đất phi nông nghiệp, theo đó đất phi nông nghiệp không phải đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị) gồm:

• Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;
• Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);
• Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
• Đất có mặt nước chuyên dùng;
• Đất phi nông nghiệp khác.

2. Những trường hợp nào được giảm 50% thuế đất phi nông nghiệp năm 2025?

Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định:

Giảm thuế

Giảm 50% số thuế phải nộp trong các trường hợp sau:

1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.

Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư), lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư ( đặc biệt ưu đãi đầu tư), địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Số lao động là thương binh, bệnh binh phải là lao động thường xuyên bình quân năm theo quy định tại Thông tư số 40/2009/TT-LĐTBXH ngày 03/12/2009 của Bộ Lao động - Thương binh và xã hội và các văn bản sửa đổi bổ sung.

Theo đó, các đối tượng được giảm 50% thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

• (1) Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.
• (2) Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
• (3) Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng.
• (4) Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

Trường hợp này, người nộp thuế phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.

3. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thẩm quyền quyết định giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 12 Thông tư 153/2011/TT-BTC như sau:

Thẩm quyền quyết định miễn, giảm thuế.

1. Cơ quan thuế trực tiếp quản lý căn cứ vào hồ sơ khai thuế quy định tại Điều 15 Thông tư này để xác định số tiền thuế SDĐPNN được miễn, giảm và quyết định miễn, giảm thuế SDĐPNN cho người nộp thuế theo kỳ tính thuế.

2. Một số trường hợp cụ thể thực hiện như sau:

a) Trường hợp miễn, giảm thuế SDĐPNN đối với các hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6 Điều 10 và Khoản 2, Khoản 3 Điều 11 Thông tư này thì Chi cục trưởng Chi cục Thuế ban hành quyết định chung căn cứ danh sách đề nghị của UBND cấp xã.

Hàng năm, UBND cấp xã có trách nhiệm rà soát và gửi danh sách các đối tượng được miễn giảm thuế theo quy định để cơ quan thuế thực hiện miễn, giảm thuế theo thẩm quyền.

b) Trường hợp miễn, giảm thuế theo quy định tại Khoản 9 Điều 10 và khoản 4 Điều 11 Thông tư này thì Thủ trưởng Cơ quan Thuế quản lý trực tiếp ban hành quyết định căn cứ đơn đề nghị của người nộp thuế và xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.

c) Các trường hợp khác, người nộp thuế phải gửi hồ sơ kèm theo các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn, giảm thuế SDĐPNN theo quy định hoặc xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất chịu thuế tới cơ quan thuế trực tiếp quản lý để được giải quyết.

Như vậy, thẩm quyền quyết định giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định cụ thể như sau:

• (1) Trường hợp giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với các hộ gia đình, cá nhân theo quy định khoản 2, khoản 3 Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì Chi cục trưởng Chi cục Thuế ban hành quyết định chung căn cứ danh sách đề nghị của UBND cấp xã.
• Hàng năm, UBND cấp xã có trách nhiệm rà soát và gửi danh sách các đối tượng được miễn giảm thuế theo quy định để cơ quan thuế thực hiện miễn, giảm thuế theo thẩm quyền.
• (2) Trường hợp giảm thuế theo quy định tại khoản 4 Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì Thủ trưởng Cơ quan Thuế quản lý trực tiếp ban hành quyết định căn cứ đơn đề nghị của người nộp thuế và xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.
• (3) Các trường hợp khác, người nộp thuế phải gửi hồ sơ kèm theo các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định hoặc xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất chịu thuế tới cơ quan thuế trực tiếp quản lý để được giải quyết.

4. Hồ sơ, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp mới nhất năm 2025

Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong đó, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024:

5. Câu hỏi thường gặp

5.1. Đất phi nông nghiệp có được thừa kế không?

Có. Đất phi nông nghiệp hoàn toàn có thể được thừa kế nếu người để lại di sản có quyền sử dụng đất hợp pháp. Người thừa kế sẽ phải làm thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản và đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

5.2. Muốn chuyển đất phi nông nghiệp sang đất ở có cần xin phép không?

Có. Việc chuyển đất phi nông nghiệp (như đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh) sang đất ở phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền, theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất cũng cần thực hiện các thủ tục liên quan và nộp tiền sử dụng đất nếu có phát sinh.

5.3. Có thể thế chấp quyền sử dụng đất phi nông nghiệp tại ngân hàng không?

Có. Người sử dụng đất phi nông nghiệp có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, với điều kiện:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Đất không có tranh chấp;

• Không bị kê biên để thi hành án;

• Được phép giao dịch theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, ngân hàng sẽ xem xét kỹ mục đích sử dụng đất và giá trị tài sản trước khi quyết định cho vay.

5.4. Khi bị thu hồi đất phi nông nghiệp có được bồi thường không?

Có, nếu người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định, thì khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội..., sẽ được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, hỗ trợ di dời, tái định cư (nếu có). Mức bồi thường được xác định dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi.