Đất phi nông nghiệp là gì? Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp cần lưu ý những gì?

1. Đất phi nông nghiệp là gì? Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp cần lưu ý những gì?

1.1. Đất phi nông nghiệp là gì?

Luật Đất đai 2024 vẫn chưa có định nghĩa rõ ràng về đất phi nông nghiệp. Nhưng có thể hiểu, đất phi nông nghiệp là nhóm đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp và không thuộc các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024 dựa vào căn cứ về mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm 3 nhóm là đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.

1.2. Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp cần lưu ý những gì?

Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong đó, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024:

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Căn cứ khoản 2, 5 Điều 44 và Điều 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp phải xin phép) cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

• Trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư cần chuẩn bị:
  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
• Trường hợp thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư cần chuẩn bị:
  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
  • Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư; văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có);
  • Một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3, khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai 2024 hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Trình tự các bước thực hiện

Căn cứ quy định tại Điều 227 Luật Đất đai, trình tự, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thực hiện như sau:

• Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

• Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

• Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

  • Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

  • Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

• Bước 4: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
  Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

• Bước 5:
  Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất;

  Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

2. Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bao gồm những loại nào?

Căn cứ tại khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, quy định về phân loại nhóm đất phi nông nghiệp, theo đó đất phi nông nghiệp không phải đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị) gồm:

• Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;
• Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);
• Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
• Đất có mặt nước chuyên dùng;
• Đất phi nông nghiệp khác.

3. 04 trường hợp được giảm 50% thuế đất phi nông nghiệp năm 2025. Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới nhất 2025?

3.1. 04 trường hợp được giảm 50% thuế đất phi nông nghiệp năm 2025.

Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định:

Giảm thuế

Giảm 50% số thuế phải nộp trong các trường hợp sau:

1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.

Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư), lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư ( đặc biệt ưu đãi đầu tư), địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Số lao động là thương binh, bệnh binh phải là lao động thường xuyên bình quân năm theo quy định tại Thông tư số 40/2009/TT-LĐTBXH ngày 03/12/2009 của Bộ Lao động - Thương binh và xã hội và các văn bản sửa đổi bổ sung.

Theo đó, các đối tượng được giảm 50% thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

• (1) Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.
• (2) Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
• (3) Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng.
• (4) Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

Trường hợp này, người nộp thuế phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.

3.3. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thẩm quyền quyết định giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 12 Thông tư 153/2011/TT-BTC như sau:

Thẩm quyền quyết định miễn, giảm thuế.

1. Cơ quan thuế trực tiếp quản lý căn cứ vào hồ sơ khai thuế quy định tại Điều 15 Thông tư này để xác định số tiền thuế SDĐPNN được miễn, giảm và quyết định miễn, giảm thuế SDĐPNN cho người nộp thuế theo kỳ tính thuế.

2. Một số trường hợp cụ thể thực hiện như sau:

a) Trường hợp miễn, giảm thuế SDĐPNN đối với các hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6 Điều 10 và Khoản 2, Khoản 3 Điều 11 Thông tư này thì Chi cục trưởng Chi cục Thuế ban hành quyết định chung căn cứ danh sách đề nghị của UBND cấp xã.

Hàng năm, UBND cấp xã có trách nhiệm rà soát và gửi danh sách các đối tượng được miễn giảm thuế theo quy định để cơ quan thuế thực hiện miễn, giảm thuế theo thẩm quyền.

b) Trường hợp miễn, giảm thuế theo quy định tại Khoản 9 Điều 10 và khoản 4 Điều 11 Thông tư này thì Thủ trưởng Cơ quan Thuế quản lý trực tiếp ban hành quyết định căn cứ đơn đề nghị của người nộp thuế và xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.

c) Các trường hợp khác, người nộp thuế phải gửi hồ sơ kèm theo các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn, giảm thuế SDĐPNN theo quy định hoặc xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất chịu thuế tới cơ quan thuế trực tiếp quản lý để được giải quyết.

Như vậy, thẩm quyền quyết định giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định cụ thể như sau:

• (1) Trường hợp giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với các hộ gia đình, cá nhân theo quy định khoản 2, khoản 3 Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì Chi cục trưởng Chi cục Thuế ban hành quyết định chung căn cứ danh sách đề nghị của UBND cấp xã.
• Hàng năm, UBND cấp xã có trách nhiệm rà soát và gửi danh sách các đối tượng được miễn giảm thuế theo quy định để cơ quan thuế thực hiện miễn, giảm thuế theo thẩm quyền.
• (2) Trường hợp giảm thuế theo quy định tại khoản 4 Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì Thủ trưởng Cơ quan Thuế quản lý trực tiếp ban hành quyết định căn cứ đơn đề nghị của người nộp thuế và xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại.
• (3) Các trường hợp khác, người nộp thuế phải gửi hồ sơ kèm theo các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định hoặc xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất chịu thuế tới cơ quan thuế trực tiếp quản lý để được giải quyết.

4. Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được làm những việc gì? Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

4.1. Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được làm những việc gì?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp

...

5. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm:

...

c) Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất xây dựng các công trình sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, kể cả trụ sở và các công trình khác phục vụ cho sản xuất hoặc cho người lao động gắn liền với cơ sở sản xuất; đất làm sân kho, nhà kho, bãi gắn với khu vực sản xuất;

d) Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản là đất thăm dò, khai thác hoặc khai thác gắn với chế biến khoáng sản, đất xây dựng các công trình phục vụ cho hoạt động khoáng sản, kể cả nhà làm việc, nhà nghỉ giữa ca và các công trình khác phục vụ cho người lao động gắn với khu vực khai thác khoáng sản và hành lang an toàn trong hoạt động khoáng sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép, cho phép hoạt động ttheo quy định của pháp luật về khoáng sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan.

...

Như vậy, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất xây dựng các công trình sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, kể cả trụ sở và các công trình khác phục vụ cho sản xuất hoặc cho người lao động gắn liền với cơ sở sản xuất; đất làm sân kho, nhà kho, bãi gắn với khu vực sản xuất.

4.2. Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

Căn cứ theo 3 Điều 206 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức sau đây:

• (1) Tổ chức kinh tế, cá nhân sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:
  • Nhà nước cho thuê đất;
  • Nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
  • Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
• (2) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:
  • Nhà nước cho thuê đất;
  • Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
  • Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
  • Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

(3) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức:

• • Nhà nước cho thuê đất;
  • Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
  • Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
  • Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

5. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là gì? Có được phép xây nhà không?

5.1. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là gì?

Theo điểm đ khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 thì đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thuộc nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:

• Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
• Đất thương mại, dịch vụ.
• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản

5.2. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có được xây nhà không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2024:

Theo đó, nguyên tắc sử dụng đất theo pháp luật đất đai là:

• Đúng mục đích sử dụng đất.
• Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
• Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
• Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

Trong khi đó, căn cứ vào điểm c khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP:

Quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp

...

5. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm:

...

c) Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là đất xây dựng các công trình sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, kể cả trụ sở và các công trình khác phục vụ cho sản xuất hoặc cho người lao động gắn liền với cơ sở sản xuất; đất làm sân kho, nhà kho, bãi gắn với khu vực sản xuất;

Theo đó, mục đích sử dụng của đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là xây dựng các công trình sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp, các công trình phục vụ sản xuất và người lao động, sân kho, nhà kho, bãi gắn liền với khu vực sản xuất.

Như vậy, không được xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

6. Câu hỏi thường gặp

6.1. Có được chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không?

Có thể chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, nhưng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc này được quy định tại Điều 121 và 123 Luật Đất đai 2024, đồng thời phải thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định pháp luật và có thể phải nộp tiền sử dụng đất.

6.2. Thời hạn sử dụng đất phi nông nghiệp là bao lâu?

Thời hạn sử dụng đất phi nông nghiệp phụ thuộc vào mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng:

• Đối với đất ở: thời hạn lâu dài, ổn định;

• Đối với đất thuê để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: thường có thời hạn tối đa 50 năm, trong một số trường hợp có thể kéo dài lên đến 70 năm;

• Đối với các công trình công cộng, tôn giáo, tín ngưỡng...: thời hạn tùy theo từng trường hợp cụ thể và quy định của pháp luật.

6.3. Có được chuyển nhượng đất phi nông nghiệp không?

Có, người sử dụng đất phi nông nghiệp có quyền chuyển nhượng nếu:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Đất không có tranh chấp;

• Vẫn còn thời hạn sử dụng;

• Không nằm trong diện bị thu hồi hoặc bị kê biên.

Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm, quyền chuyển nhượng sẽ bị hạn chế hơn so với đất được giao có thu tiền hoặc thuê trả tiền một lần.

6.4. Có cần đóng thuế khi sử dụng đất phi nông nghiệp không?

Có. Người sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 (đã sửa đổi, bổ sung). Mức thuế tùy theo diện tích và mục đích sử dụng của thửa đất.