Nhà chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất không? Cách tính thuế nhà đất chung cư

1. Nhà chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất không? Cách tính thuế nhà đất chung cư

1.1. Nhà chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất không?

• Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở 2014 về định nghĩa nhà chung cư như sau:
• Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
• Theo quy định khoản 1 Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, đất ở tại nông thôn, đô thị thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
• Đồng thời, theo điểm b khoản 2 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 cũng quy định:

Giá tính thuế

...

2. Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:

a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;

b) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;

...

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên thì trong quá trình sử dụng nhà chung cư, người sở hữu nhà chung cư phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định pháp luật.

1.2.Cách tính thuế nhà đất chung cư

Số thuế phải nộp = Thuế đất + Thuế nhà

Diện tích đất tính thuế được xác định bằng diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân với hệ số xác định diện tích đất tính thuế (xem bảng)

* Hệ số xác định diện tích tính thuế

Như vậy, diện tích đất tính thuế của một căn hộ chung cư để ở bằng diện tích nhà (theo hợp đồng mua bán) nhân với hệ số (0,2).

Giá đất là giá một m2 đất tính thuế sẽ theo bảng giá do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế.

Thuế suất: 0,4%

2. Tính thuế sử dụng đất đối với nhà chung cư thế nào?

Theo quy định tại Điều 5, Điều 6 và Điều 7 Luật thuế đất sử dụng phi nông nghiệp 2010, việc tính thuế đất sẽ căn cứ và: Diện tích đất tính thuế, giá của 1m2 đất và thuế suất.

Cụ thể:

• Diện tích đất tính thuế: Số thuế đất phải nộp được tính dựa trên số diện tích đất ghi trên Sổ đỏ, Sổ hồng.
• Giá của 1m2 đất: Mức giá này có thể thay đổi trong chu kỳ 05 năm do Nhà nước quy định.
• Thuế suất: Được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến, cụ thể:
  • Diện tích trong hạn mức: 0,03%;
  • Diện tích vượt quá 3 lần hạn mức: 0,07%;
  • Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 0,15%.

Công thức tính thuế sử dụng đất như sau:

Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà chung cư = Diện tích đất tính thuế x giá của 1m2 đất x 0,03%.

Số thuế phát sinh = Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân X Hệ số phân bổ x Giá của 1m2 đất tương ứng X Thuế suất.

Trong đó:

Hệ số phân bổ = Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư/tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

3.Chủ đầu tư hay người mua nhà phải nộp thuế sử dụng đất?

Điểm đ khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất được quy định như sau:

Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất

1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Theo quy định trên, tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng gồm cả diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê là một trong các đối tượng đóng tiền sử dụng đất.

Điều này có nghĩa, người mua nhà chung cư sẽ không trực tiếp nộp tiền thuế đất, mà chủ đầu tư của dự án sẽ nộp tiền thuế đất trực tiếp và giá bán căn hộ đã bao gồm tiền thuế sử dụng đất.

4.Thủ tục khai thuế trước bạ mua bán chung cư

• Bước 1: Nộp hồ sơ và thực hiện các quy trình liên quan

Để thực hiện quy trình nộp hồ sơ và sang tên chung cư bạn đọc cần chú ý đến thời hạn quan trọng. Thời hạn nộp hồ sơ và sang tên được xác định trong khoảng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán chung cư có hiệu lực. Trong khoảng thời gian thì bạn cần nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ, đồng thời đăng ký sang tên chính thức.

Đối với quy trình khai lệ phí trước bạ thì bạn đọc chần chọn khai thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên, bạn đọc cần đến cơ quan thuế để tiến hành quy trình này. Hộ gia đình và cá nhân sẽ thực hiện nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế cấp huyện, tùy thuộc vào địa bàn cụ thể ( huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc thành phố thuộc trực thuộc trung ương).

• • Cách 1: Bạn có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất theo nhu cầu cá nhân.
  • Cách 2: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ phụ thuộc vào việc địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa. Nếu đã tổ chức thì bạn có thể nộp tại Bộ phận một cửa cấp huyện. Nếu chưa thì bạn có thể nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ.

Sau khi bạn đã nộp hồ sơ, quá trình tiếp nhận và xử lý sẽ bắt đầu. Các cơ quan chức năng sẽ kiểm tra tính đầy đủ và chính xác của hồ sơ của bạn.

• Bước 3: Giải quyết các yêu cầu và thanh toán lệ phí trước bạ

Cơ quan thuế sẽ thực hiện việc tính toán số lệ phí trước bạ và gửi thông báo tới người nộp lệ phí. Bạn cần đảm bảo số tiền được nộp chính xác và trong thời hạn quy định. Điều này giúp bạn tránh moi rắc rối phát sinh liên quan đến quá trình nộp hồ sơ và tiến trình sang tên chung cư.

5. Những câu hỏi thường gặp

5.1.Thuế căn hộ bao nhiêu?

Mức thuế suất GTGT, TNCN khi cho thuê căn hộ chung cư là 5% của mức doanh thu trên 100 triệu đồng.

5.2.Thuế VAT chung cư là bao nhiêu?

Theo Nghị định 15/2022/NĐ-CP thì nhà chung cư không thuộc đối tượng được giảm trừ thuế 2% nên mức thuế VAT mua nhà chung cư hiện tại vẫn nguyên mức 10%

5.3.Dịch vụ cho thuê căn hộ thuế suất bao nhiêu?

Đối với người cho thuê căn hộ hiện nay, thuế GTGT là loại bắt buộc phải nộp khi kinh doanh cho thuê căn hộ. Nếu là doanh nghiệp, loại thuế này bạn phải chi trả từ 5 - 10% tùy trường hợp. Nhưng thông thường là 10%, ngoại trừ trường hợp kinh doanh nhà ở xã hội là mức 5%

5.4.Khi nào đóng phí trước bạ chung cư?

Thời hạn nộp lệ phí trước bạ mua bán chung cư chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo số tiền lệ phí trước bạ phải nộp, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ (Theo quy định tại khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP)