Hướng dẫn chi tiết cách tính tiền thuê đất khi trả tiền thuê hàng năm

1. Hướng dẫn chi tiết cách tính tiền thuê đất khi trả tiền thuê hàng năm

Theo khoản 1 Điều 30 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì số tiền thuê đất một năm được tính như sau:

Tiền thuê đất một năm = Diện tích tính tiền thuê đất x Đơn giá thuê đất hằng năm

Trong đó:

(1) Diện tích tính tiền thuê đất (m2):

• Là diện tích phần đất có thu tiền thuê đất được ghi trên quyết định cho thuê/quyết định điều chỉnh quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn đất, quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, quyết định điều chỉnh quy định quy hoạch, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất.
• Trường hợp diện tích trên hợp đồng thuê đất lớn hơn diện tích trên quyết định về việc cho thuê đất thì diện tích đất tính tiền thuê được xác định theo diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất.
• Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thuê: Diện tích tính tiền thuê đất là phần diện tích được công nhận trên Phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính đất đai đã được chuyển tới cơ quan thuế hoặc theo Hợp đồng thuê đất đã kí.

(Điều 24 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)

(2) Đơn giá thuê đất hằng năm được xác định cụ thể trong từng trường hợp như sau:

* Trường hợp 1: Thuê đất hàng năm không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đơn giá thuê đất hàng năm không thông qua đấu giá được tính theo công thức:

Đơn fias thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất x Giá đất tính tiền thuê đất

Trong đó:

• Tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất 01 năm: 0,25% - 3% tùy vào thực tế từng địa phương.
• Giá đất tính tiền thuê đất: Giá đất được quy định trong Bảng giá đất (đồng/m2)

* Trường hợp 2: Thuê đất xây dựng công trình ngầm

Theo khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, Đơn giá thuê đất đối với đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm được tính theo công thức như sau:

Đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm = Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất x Giá đất tính tiền thuê đất

Trong đó:

• Tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất 01 năm: 0,25% - 3% tùy vào thực tế từng địa phương.
• Giá đất tính tiền thuê đất: Giá đất được quy định trong Bảng giá đất (đồng/m2)

Còn trường hợp được Nhà nước cho thuê để xây dựng công trình ngầm (không phải phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) thì được tính theo mức không qua 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm có cùng mục đích sử dụng đất.

* Trường hợp 3: Thuê đất mặt nước

Căn cứ Điều 28 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:

• Đối với phần diện tích đất không có mặt nước: Đơn giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Điều 26 Nghị định này.
• Đối với phần diện tích đất có mặt nước: Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất mặt nước hằng năm không được thấp hơn 20% đơn giá thuê đất hằng năm hoặc đơn giá thuê đất trả tiền 01 lần cho cả thời gian thuê của loại đất có cùng mục đích và thời hạn sử dụng đất với phần diện tích đất có mặt nước.

2. Trường hợp nào Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm?

Căn cứ vào Điều 120 Luật đất đai 2024 quy định như sau:

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 của Luật này.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;

c) Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.

3. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong các trường hợp sau đây:

a) Các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm;

c) Đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 30 của Luật này.

4. Việc cho thuê đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại các điều 124, 125 và 126 của Luật này.

3. Trường hợp nào không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuế đất?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

...

2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;

c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Như vậy, Nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp nêu trên.

4. Cách nhận biết đất có bị hạn chế quyền sử dụng đất hay không bằng Sổ đỏ năm 2025

Theo khoản 11 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMTcó quy định thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất được thể hiện trên Sổ đỏ như sau:

• Nội dung thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất thể hiện đối với các trường hợp như sau:
  • Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có ... m2 (nếu một phần thửa có hạn chế)) thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn ... (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ; khu vực bảo vệ, vành đai an toàn)”;
  • Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có ... m2 (nếu một phần thửa có hạn chế))... (ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ hiện có) theo ... (ghi tên giấy tờ có nội dung hạn chế)”;
  • Trường hợp cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì thể hiện: “Không được chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, trừ thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách và để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi”;
  • Trường hợp đăng ký đất đai mà không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thể hiện: “Người sử dụng đất giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý”;
  • Trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và người đó chưa chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi đăng ký đất đai cho người đó thể hiện hạn chế “... (ghi tên và thông tin người được thừa kế) là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (hoặc cá nhân nước ngoài) không được cấp Giấy chứng nhận”;
  • Trường hợp thửa đất không có hạn chế thì thể hiện: “-/-”;
• Phạm vi diện tích đất bị hạn chế quyền sử dụng là toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất thì được thể hiện trong sổ địa chính, trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất. Trường hợp hạn chế quyền sử dụng trên một phần thửa đất thì thể hiện thêm vị trí, ranh giới phần diện tích đất có hạn chế trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất.
• Đồng thời, khoản 1 Điều 39 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT cũng quy định sơ đồ thửa đất được thể hiện các thông tin gồm:
• Thông tin về số thứ tự thửa đất, diện tích, hình thể thửa đất, tọa độ đỉnh thửa, chiều dài các cạnh thửa;
• Số hiệu thửa giáp ranh hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam;
• Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;
• Trường hợp thửa đất có phần diện tích đất sử dụng riêng của một người và phần diện tích đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần diện tích đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.

Trường hợp đất có nhà chung cư hoặc công trình xây dựng không phải là nhà ở mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ sở hữu là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó;

Như vậy, nếu một phần thửa đất thuộc quy hoạch hay có chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất đi qua thì sẽ được thể hiện tại mục Sơ đồ thửa đất và mục Hạn chế về quyền sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Những câu hỏi thường gặp

5.1.Thuế đất 2025 là bao nhiêu?

(LĐTĐ) Quy định đơn giá thuê đất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP: Trả tiền hằng năm tính bằng tỷ lệ phần trăm giá đất (0,25%-3%); trả tiền một lần tính theo bảng giá đất và thời gian thuê

5.2.Nộp thuế nhà đất ở đâu?

Thuế nhà đất được nộp tại cơ quan thuế địa phương, nơi có nhà đất thuộc diện chịu thuế. Thuế nhà đất được tính hàng năm và nộp làm 2 lần: mỗi lần nộp 50%. Lần đầu nộp chậm nhất là ngày 30 tháng 4, lần thứ hai nộp chậm nhất là ngày 31 tháng 10.

5.3.Bảng giá đất do ai quyết định?

Theo Bộ Tài chính, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

5.4.Xem đóng thuế đất ở đâu?

• Bước 1: Truy cập vào trang web Cổng thông tin điện tử do Tổng cục thuế thiết lập tại địa chỉ: https://www.gdt.gov.vn/wps/portal.
• Bước 2: Chọn mục “Dịch vụ công” để xem danh sách các dịch vụ có sẵn.
• Bước 3: Chọn “Tra cứu” để tiếp tục quá trình tra cứu thông tin nộp thuế.