Điều kiện để đất có tranh chấp được thế chấp sổ đỏ là gì mới nhất

1. Điều kiện để đất có tranh chấp được thế chấp sổ đỏ là gì mới nhất năm 2025?

Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định về trường hợp thế chấp sổ đỏ như sau:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

“ 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Đất có tranh chấp có được thế chấp sổ đỏ không?
Đất có tranh chấp có được thế chấp sổ đỏ không?

Như vậy, một trong những điều kiện được thế chấp sổ đỏ là đất phải là:

  • Đất không có tranh chấp;
  • Hoặc đất đã có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

Do đó, đất có tranh chấp sẽ không được thế chấp sổ đỏ.

2. Hồ sơ, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

2.1. Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

  • Bản chính phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a;
  • Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
  • Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) trừ trường hợp nộp đồng thời Hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với:
  • Hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; hoặc
  • Hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2.2.Trình tự, thủ tục thực hiện

Để công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người dân cần thực hiện các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người yêu cầu công chứng hoàn thiện hồ sơ và nộp trực tiếp tại Phòng/Văn phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất thế chấp.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

  • Nếu hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì tiếp nhận và chuyển sang bước sau.
  • Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ, không hợp lệ thì công chứng viên ghi phiếu hướng dẫn và yêu cầu bổ sung (phiếu hướng dẫn ghi cụ thể các giấy tờ cần bổ sung).
  • Nếu hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết thì công chứng viên từ chối tiếp nhận hồ sơ và giải thích lý do.

Bước 3: Soạn thảo và ký hợp đồng

* Soạn thảo hợp đồng

  • Trường hợp hợp đồng công chứng đã được người yêu cầu công chứng soạn thảo sẵn thì công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, nội dung của văn bản không phù hợp thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa đổi. Nếu người yêu cầu công chứng không sửa đổi thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
  • Nếu người yêu cầu công chứng không chuẩn bị dự thảo hợp đồng và có đề nghị công chứng viên soạn thảo thì công chứng viên soạn thảo theo thỏa thuận của các bên.

* Soát thông tin và ký

  • Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng. Trường hợp người yêu cầu công chứng có yêu cầu sửa đổi, bổ sung thì công chứng viên xem xét và thực hiện việc sửa đổi, bổ sung.
  • Khi người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong dự thảo hợp đồng, công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng.

Bước 4: Ký chứng nhận

Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ theo quy định để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng và chuyển bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng.

Bước 5: Trả kết quả

Bộ phận thu phí của tổ chức hành nghề công chứng hoàn tất việc thu phí, thù lao công chứng và chi phí khác theo quy định, đóng dấu và hoàn trả lại hồ sơ cho người yêu cầu công chứng.

3. Hợp đồng vay thế chấp sổ đỏ có cần phải công chứng hay không?

  • Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
  • Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên
Hợp đồng vay thế chấp sổ đỏ có cần phải công chứng hay không?
Hợp đồng vay thế chấp sổ đỏ có cần phải công chứng hay không?
  • Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
  • Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng vay thế chấp sổ đỏ phải được công chứng hoặc chứng thực.

4. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất?

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản được quy định tại Điều 319 của Bộ luật Dân sự năm 2015 cụ thể như sau:

  • Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
  • Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký
  • Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp là từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Trong một số văn bản luật chuyên ngành có quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp không phải là thời điểm giao kết mà là thời điểm khác thì phải tuân thủ theo quy định của luật đó.
  • Thời điểm hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba là thời điểm hợp đồng thế chấp được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên nhận thế chấp phải lưu ý rằng sau khi các bên thỏa thuận về hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì các bên phải tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù luật có thể không bắt buộc giao dịch này phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại các Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể là phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
    • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
    • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
    • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
    • Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
  • Hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì phải được công chứng, chứng thực
  • Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực;
  • Không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người ký kết hợp đồng với người khác.
  • Không phải là một hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia.
  • Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị lừa dối, đe dọa bởi bên kia hoặc bởi người khác.
  • Không phải là một hợp đồng có 1 bên ký kết là người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 5 của Luật Công chứng 2014 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết tại hợp đồng đã ký kết.

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất?
Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất?

Như vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất là:

  • Một là, thời điểm giao kết: Xác định thời điểm giao kết của hợp đồng thế chấp cũng giống như hợp đồng thông thường, đó có thể là các mốc sau: Bên nhận được đề nghị giao kết hợp đồng thế chấp trả lời chấp nhận; các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó; hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng; hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản; hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thòi điểm giao kết hợp đồng được xác định vào thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.
  • Hai là, thỏa thuận khác của các bên: Sự thỏa thuận của các bên để xác định hiệu lực của hợp đồng sẽ khác với nguyên tắc trên.
  • Ba là, luật có quy định khác: Trong trường hợp luật có quy định khác thì thỏa thuận của các bên về thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp sẽ không có giá trị.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp được xác định theo nguyên tắc trên, nhưng hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong thế chấp sẽ phát sinh từ thời điểm đăng ký.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Sổ đỏ đem cầm cố có làm lại được không?

Không, vì sổ đỏ không phải là tài sản mà là chứng thư pháp lý. Do không phải là tài sản nên không thể cầm cố mà sổ đỏ chỉ có thể đem đi thế chấp ngân hàng.

5.2. Cầm giữ sổ đỏ không chịu trả, có phạm tội?

Sổ đỏ chỉ là căn cứ để xác nhận quyền sử dụng đất. Do đó, hành vi giữ sổ đỏ của người khác không đủ yếu tố để cấu thành tội phạm theo quy định của Bộ luật Hình sự. Trường hợp hành vi chiếm đoạt đó gây ảnh hưởng đến quyền lợi của gia đình bạn đối với quyền sử dụng đất đó thì ba mẹ bạn yêu cầu bên kia trả lại giấy tờ. Nếu họ cố tình không trả thì gia đình bạn có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị mất

5.3. Sổ đỏ bị người thân mang đi cầm cố, xử lý thế nào?

Về việc người cầm đồ nói sẽ đem sổ đỏ của gia đình bạn đi cầm cố cho một đối tượng khác thì người cầm đồ này không có quyền thực hiện giao dịch trên. Và nếu giao dịch này được thực hiện trên thực tế thì cũng sẽ không có giá trị pháp lý vì vi phạm điều cấm của pháp luật và các quy định khác về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

5.4. Sổ đỏ mang tên hộ gia đình có thế chấp được không?

Có, nhưng phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất.

5.5. Có nên giao sổ đỏ cho người cho vay giữ không?

Không nên. Việc giao sổ đỏ cho cá nhân để vay tiền tiềm ẩn rủi ro lừa đảo, đặc biệt trong giao dịch dân sự không có công chứng.