Khi nào thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực? Đất đang thế chấp có quyền bán không?

1. Hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất.

• Theo quy định tại khoản 1 Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Còn thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng của thế chấp tài sản theo đó thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp.
• Hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận thỏa thuận, quyền và trách nhiệm của các bên khi tham gia thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất. Đối tượng của hợp đồng thế chấp là tài sản, tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.
• Các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp.
  • Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
  • Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
  • Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
• Nội dung hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất gồm các thông tin cơ bản sau:
  • Quốc hiệu, tiêu ngữ và ngày tháng năm lập hợp đồng thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất;
  • Họ tên, địa chỉ của các bên hoặc của người đại diện hộ gia đình của các bên;
  • Nghĩa vụ cần được bảo đảm;
  • Thời hạn thế chấp;
  • Phương thức xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ của mình;
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng;
  • Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
  • Những thỏa thuận khác của các bên nếu có.

Lưu ý: Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì ngoài hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải kèm theo giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thế chấp và sơ đồ thửa đất. Khi quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên cho vay trong trường hợp cùng cho vay một dự án đầu tư, thì nội dung của hợp đồng thế chấp ngoài những nội dung nêu trên còn phải quy định rõ một trong các bên cho vay được giữ bản gốc và giấy tờ về quyền sở hữu; quyền sử dụng tài sản thế chấp kèm theo hợp đồng, các bên cho vay khác bản sao (có công chứng) và ghi trong hợp đồng hợp tác cho vay nhiều bên về nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không trả được nợ hoặc khi có sự tranh chấp giữa các bên cho vay. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất?

• Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản được quy định tại Điều 319 của Bộ luật Dân sự năm 2015 cụ thể như sau:

· Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

· Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký

• Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp là từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Trong một số văn bản luật chuyên ngành có quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp không phải là thời điểm giao kết mà là thời điểm khác thì phải tuân thủ theo quy định của luật đó.
• Thời điểm hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba là thời điểm hợp đồng thế chấp được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên nhận thế chấp phải lưu ý rằng sau khi các bên thỏa thuận về hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì các bên phải tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù luật có thể không bắt buộc giao dịch này phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại các Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể là phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
  • Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
• Hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì phải được công chứng, chứng thực

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực;

·Không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người ký kết hợp đồng với người khác.

·Không phải là một hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia.

Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị lừa dối, đe dọa bởi bên kia hoặc bởi người khác.

Không phải là một hợp đồng có 1 bên ký kết là người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 5 của Luật Công chứng 2014 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết tại hợp đồng đã ký kết.

• Như vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất là:
  • Một là, thời điểm giao kết: Xác định thời điểm giao kết của hợp đồng thế chấp cũng giống như hợp đồng thông thường, đó có thể là các mốc sau: Bên nhận được đề nghị giao kết hợp đồng thế chấp trả lời chấp nhận; các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó; hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng; hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản; hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thòi điểm giao kết hợp đồng được xác định vào thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.
  • Hai là, thỏa thuận khác của các bên: Sự thỏa thuận của các bên để xác định hiệu lực của hợp đồng sẽ khác với nguyên tắc trên.
  • Ba là, luật có quy định khác: Trong trường hợp luật có quy định khác thì thỏa thuận của các bên về thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp sẽ không có giá trị.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp được xác định theo nguyên tắc trên, nhưng hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong thế chấp sẽ phát sinh từ thời điểm đăng ký.

3. Cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

- Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

- Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Tóm lại, cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được nhận thế chấp nhà đất (người từ đủ 18 tuổi trở lên, không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; hạn chế năng lực hành vi dân sự).

4. Sổ đỏ không chính chủ có cầm được không?

Cầm cố tài sản được hiểu là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố nhằm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau về tài sản:

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Đồng thời, tại Luật Đất đai 2024 có quy định Sổ đỏ (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) được xem là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, trước hết có thể thấy Sổ đỏ không được xem là tài sản mà chỉ được xem là chứng thư pháp lý và không thể được cầm cố. Thực tế cho thấy nhiều người vẫn chấp nhận nhận cầm cố bằng Sổ đỏ, tuy nhiên bản chất giao dịch này được xem là giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.

Hành vi tự ý lấy Sổ đỏ không chính chủ để thế chấp được xem là hành vi vi phạm pháp luật, bởi lẽ khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản, bên thế chấp phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015)

Như vậy, hành vi tự ý lấy sổ đỏ không phải của mình (không chính chủ) để thế chấp được xem là hành vi vi phạm pháp luật, bởi lẽ khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản, bên thế chấp phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Nếu sử dụng sổ đỏ không chính chủ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (thế chấp sổ đỏ) thì cần có sự cho phép, ủy quyền của chủ sở hữu.

Ngoài ra, cần lưu ý nếu sử dụng Sổ đỏ không chính chủ dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi vay tiền (thế chấp Sổ đỏ) thì cần có sự cho phép, ủy quyền của chủ sở hữu

5. Có cách nào để cầm Sổ đỏ không chính chủ đúng luật không?

Hiện nay, pháp luật không công nhận hình thức cầm cố Sổ đỏ, do đó không có cách cầm cố Sổ đỏ không chính chủ đúng luật.

Tuy nhiên, có thể tiến hành việc thế chấp Sổ đỏ (thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất) để vay tiền.

Theo đó, căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 để thế chấp tài sản đúng luật thì tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp, trường hợp tài sản này không chính chủ thì phải có sự đồng ý cũng như ủy quyền của chủ sở hữu tài sản cho người thực hiện việc vay thế chấp Sổ đỏ.

Ngoài ra căn cứ quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2024 việc thế chấp Sổ đỏ được thực hiện khi có đủ điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận

- Đất này không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;

- Còn trong thời hạn sử dụng đất.

Tóm lại, có thể dùng Sổ đỏ để vay thế chấp tuy nhiên Sổ đỏ này phải chính chủ và thỏa mãn các điều kiện được quy định theo pháp luật về đất đai, trường hợp Sổ đỏ không chính chủ thì phải có sự đồng ý và văn bản ủy quyền, hợp đồng ủy quyền của người sở hữu tài sản cho bên thế chấp.

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1. Sổ đỏ đem cầm cố có làm lại được không?

Không, vì sổ đỏ không phải là tài sản mà là chứng thư pháp lý. Do không phải là tài sản nên không thể cầm cố mà sổ đỏ chỉ có thể đem đi thế chấp ngân hàng.

6.2. Cầm giữ sổ đỏ không chịu trả, có phạm tội?

sổ đỏ chỉ là căn cứ để xác nhận quyền sử dụng đất. Do đó, hành vi giữ sổ đỏ của người khác không đủ yếu tố để cấu thành tội phạm theo quy định của Bộ luật Hình sự. Trường hợp hành vi chiếm đoạt đó gây ảnh hưởng đến quyền lợi của gia đình bạn đối với quyền sử dụng đất đó thì ba mẹ bạn yêu cầu bên kia trả lại giấy tờ. Nếu họ cố tình không trả thì gia đình bạn có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị mất

6.3. Sổ đỏ bị người thân mang đi cầm cố, xử lý thế nào?

Về việc người cầm đồ nói sẽ đem sổ đỏ của gia đình bạn đi cầm cố cho một đối tượng khác thì người cầm đồ này không có quyền thực hiện giao dịch trên. Và nếu giao dịch này được thực hiện trên thực tế thì cũng sẽ không có giá trị pháp lý vì vi phạm điều cấm của pháp luật và các quy định khác về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.