Thủ tục sang tên sổ đỏ chuyển nhượng, tặng cho năm 2024? Sang tên sổ đỏ theo diện tặng cho có cần phải nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ?

1. Thủ tục sang tên sổ đỏ chuyển nhượng, tặng cho năm 2024

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng/tặng cho sổ đỏ Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (có công chứng hoặc chứng thực tại Văn phòng công chứng hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã).
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng/tặng cho và bên nhận chuyển nhượng/tặng cho.
• Giấy tờ chứng minh mối quan hệ gia đình (trong trường hợp tặng cho giữa người thân được miễn thuế).

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho

• Cả hai bên chuyển nhượng hoặc tặng cho cần đến Văn phòng công chứng hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã để công chứng hợp đồng.
• Trường hợp tặng cho giữa người thân (cha mẹ, con cái, vợ chồng, anh chị em ruột) cũng cần có giấy tờ chứng minh mối quan hệ gia đình để hưởng miễn thuế và lệ phí.

Bước 3: Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai Sau khi công chứng, người nhận chuyển nhượng/tặng cho cần nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai, bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho đã công chứng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân và sổ hộ khẩu của người nhận.
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan nhà nước (nếu có).

Bước 4: Cơ quan thẩm quyền thụ lý hồ sơ và cấp sổ đỏ mới Sau khi thẩm định hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho.

2. Thuế và lệ phí khi sang tên sổ đỏ diện tặng cho

2.1 Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

• Đối với chuyển nhượng: Người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức 2% giá trị chuyển nhượng.
• Đối với tặng cho: Người nhận tặng cho sẽ phải nộp 10% thuế thu nhập cá nhân tính trên giá trị tài sản (theo bảng giá đất nhà nước).
• Miễn thuế thu nhập cá nhân: Nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra giữa các đối tượng sau, người nhận sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân:
  • Giữa vợ chồng.
  • Giữa cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi.
  • Giữa ông bà nội, ông bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại.
  • Giữa anh chị em ruột với nhau.

2.2 Lệ phí trước bạ

• Mức lệ phí trước bạ khi nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho là 0,5% giá trị tài sản (theo bảng giá đất nhà nước).
• Miễn lệ phí trước bạ: Người nhận tặng cho cũng được miễn lệ phí trước bạ trong các trường hợp tương tự việc miễn thuế thu nhập cá nhân, như tặng cho giữa các đối tượng trong gia đình (vợ chồng, cha mẹ con, anh chị em ruột,...).

2.3 Phí thẩm định hồ sơ

Mức phí này phụ thuộc vào quy định từng địa phương, thường dao động từ 500.000 - 5.000.000 VND tùy vào giá trị tài sản và vị trí địa lý.

3. Sang tên Sổ đỏ là gì?

• Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).
• Theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013, sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý.

4. Sang tên Sổ đỏ là thủ tục bắt buộc

Sang tên là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý. Nội dung này được quy định rõ tại

Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 133. Đăng ký biến động

3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (nghĩa là trong 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực) thì người dân bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền.

5. Câu hỏi thường gặp

5.1 Không sang tên Sổ đỏ, bị phạt tới 20 triệu đồng?

Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

• Tại khu vực nông thôn:
  • Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
  • Phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
• Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
• Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.

5.2 Khi nào được miễn thuế TNCN khi sang tên?

Căn cứ Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, những trường hợp chuyển nhượng, tặng cho nhà đất dưới đây sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

• Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định
  • Điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

• Đồng thời, điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư này cũng quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa những người như trên cũng thuộc trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân.

Tóm lại, không phải khi nào chuyển nhượng, tặng cho giữa anh em với nhau cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân, mà chỉ miễn thuế đối với trường hợp hợp chuyển nhượng, tặng cho nhà đất giữa anh chị em ruột với nhau.

5.3 Khi nào được miễn thuế trước bạ khi sang tên?

Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định rõ những trường hợp miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Trong đó, tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về miễn lệ phí trước bạ khi thừa kế, tặng cho nhà đất như sau:

Điều 10. Miễn lệ phí trước bạ

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, khi chuyển nhượng nhà đất thì không được miễn lệ phí trước bạ, chỉ miễn lệ phí trước bạ khi thừa kế, tặng cho nhà đất giữa anh chị em ruột với nhau hoặc giữa những người theo quy định trên.

5.4 Điều kiện, hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ

Căn cứ khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (hay còn gọi là sang tên sổ đỏ).

Theo đó, người dân có nhu cầu sang tên sổ đỏ được thực hiện như sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

• • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK (ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
    
  • Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC (áp dụng đối với trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân).
  • Trường hợp thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định.
  • Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
  • Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
• Bước 2: Nộp hồ sơ
  • Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất) để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền.
  • Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho người sử dụng đất.
• Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
  • Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.
• Bước 4: Nhận kết quả
  • Người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.

5.5 Lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ năm 2024

• Căn cứ Điều 3 Nghị định 10/2020/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.
• Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là 0,5%.

5.6 Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên sổ đỏ năm 2024

Phí thẩm định hồ so do HĐND các tỉnh, thành quy định:

• Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
• Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
• Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

5.7 Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí cấp sổ đỏ) khi sang tên sổ đỏ

• Khi sang tên nhà đất nếu người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho yêu cầu và được cấp Giấy chứng nhận mới sẽ phải nộp khoản lệ phí này.
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
• Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

5.8 Phí công chứng, chứng thực

Căn cứ Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng được xác định như sau:

Chú thích: GTHĐ là giá trị hợp đồng.

5.9 Thuế thu nhập cá nhân

• Thuế suất đối với mua bán đất là 2% trên giá mua, bán hoặc giá cho thuê lại.
• Cách tính thuế:
  • Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua, bán đất được xác định như sau:

• • Trường hợp mua bán đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.