Có được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai không mới nhất 2025?

1. Tài sản hình thành trong tương lai là gì ?

Tài sản hình thành trong tương lai được quy định tại Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Căn cứ theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản như sau:

Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Như vậy theo các quy định trên nhà ở đang xây có thể được xem là tài sản chưa hình thành, nên cũng có thể xem là tài sản hình thành trong tương lai. Để chắc chắn hơn thì anh chị hãy tham khảo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng được xem là nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy nhà ở anh/chị đang đề cập đến được xem là tài sản hình thành trong tương lai.

2.Nhà ở hình thành trong tương lai có được thế chấp hay không ?

Liên quan đến việc sử dụng tài sản tương lại là nhà ở hình thành trong tương lai để thấp chấp anh/chị tham khảo quy định tại Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm như sau:

Điều 8. Tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;

2. Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;

3. Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;

4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.

Như vậy tài sản đảm bảo có bao gồm tài sản hình thành trong tương lai ở đây là nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 như sau:

2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Tuy nhiên, theo điểm c khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2014 thì việc bạn muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của mình phải đảm bảo có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

3. Điều kiện để được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng là gì ?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định về điều kiện để cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp tại các tổ chức tín dụng như sau:

• Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan.
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ theo khoản 4 Điều 9 Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định về hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình bao gồm:

• Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
• Hợp đồng thế chấp.
• Các giấy tờ khác (nếu có).

5. Các câu hỏi liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai

5.1. Nhà hình thành trong tương lai có được đưa vào kinh doanh không?

Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nhà hình thành trong tương lai như sau:

Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân là loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

5.2. Mua nhà hình thành trong tương lai phải thanh toán như thế nào?

Căn cứ theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng;

Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Như vậy, theo quy định nêu trên, việc thanh toán nhà hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, trường hợp chưa nhận bàn giao nhà thì số tiền thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng.Trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

5.3. Kinh doanh nhà hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện nào?

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.