Định giá tài sản hình thành trong tương lai cần thu thập những thông tin gì mới nhất 2025?

1. Định giá tài sản hình thành trong tương lai cần thu thập những thông tin gì mới nhất 2025?

Dưới đây là những thông tin cần thu thập để định giá tài sản hình thành trong tương lai mới nhất 2025, theo quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn định giá tài sản:

• Thông tin pháp lý về tài sản
  Khi định giá, cần thu thập đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản như: giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Ngoài ra, phải kiểm tra tình trạng pháp lý hiện tại của tài sản, bao gồm việc tài sản có tranh chấp, bị kê biên hoặc bị hạn chế giao dịch hay không.
• Thông tin kỹ thuật của tài sản
  Cần khảo sát bản vẽ thiết kế, bản vẽ thi công, các thông số kỹ thuật về diện tích, kết cấu, công năng sử dụng của tài sản. Đối với tài sản là máy móc, thiết bị, cần thêm thông tin về hãng sản xuất, năm sản xuất, tiêu chuẩn kỹ thuật. Tiến độ thi công và thời gian dự kiến hoàn thành cũng là yếu tố quan trọng để đánh giá giá trị tài sản tại thời điểm tương lai.
• Thông tin tài chính liên quan đến tài sản
  Cần thu thập dữ liệu chi tiết về tổng mức đầu tư, cơ cấu chi phí (chi phí xây dựng, chi phí mua thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí vận hành...), nguồn vốn thực hiện (vốn tự có, vốn vay, vốn huy động) và kế hoạch sử dụng vốn. Đồng thời, cần khảo sát giá bán, giá cho thuê của các tài sản tương tự trên thị trường hiện tại.
• Thông tin về thị trường liên quan
  Việc đánh giá tình hình cung cầu của loại tài sản tương tự trên thị trường tại khu vực dự án, xu hướng phát triển kinh tế - xã hội của khu vực, quy hoạch đô thị, chính sách ưu đãi hoặc hạn chế đầu tư có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản cần định giá. Đây là yếu tố giúp dự báo tính khả thi và rủi ro của tài sản trong tương lai.
• Thông tin đặc thù theo loại tài sản
  Đối với tài sản bất động sản, cần xem xét thêm thông tin quy hoạch chi tiết, tình trạng pháp lý đất, khả năng cấp giấy chứng nhận sở hữu trong tương lai. Với máy móc thiết bị, cần cập nhật thông tin về công nghệ mới, tình trạng thay đổi giá trị thiết bị do trượt giá hoặc khấu hao tài sản.

2. Tài sản hình thành trong tương lai là gì và ví dụ cụ thể?

Căn cứ Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

• Tài sản chưa hình thành;
• Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

- Ví dụ về tài sản chưa hình thành:

(1) Nhà đầu tư A ký hợp đồng mua một căn hộ trong một dự án chưa hoàn thành. Mặc dù căn hộ này vẫn chưa được xây dựng (tài sản chưa được hình thành), nhưng nhà đầu tư A có quyền sở hữu căn hộ sau khi dự án hoàn tất. Do đó, căn hộ là tài sản hình thành trong tương lai và là nhà ở hình thành trong tương lai của nhà đầu tư A.

(2) Công ty X ký hợp đồng với nhà cung cấp để mua một số lượng lớn các thiết bị văn phòng mà nhà cung cấp chưa sản xuất. Các thiết bị này sẽ được sản xuất và được nhà cung cấp giao cho Công ty X trong một khoảng thời gian xác định theo thỏa thuận của hai bên. Như vậy, các thiết bị mà Công ty X yêu cầu mua của nhà cung cấp là tài sản hình thành trong tương lai của Công ty X.

- Ví dụ về tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch:

(1) A là chủ sở hữu của một chiếc xe hơi. Chiếc xe này đã được sản xuất và đang được A sử dụng bình thường. A và B đã thỏa thuận về việc A sẽ bán chiếc xe đó cho B, về giá cả và các nội dung khác của việc chuyển nhượng. Tuy nhiên, để B có thể xác lập quyền sở hữu với chiếc xe thì A và B phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện các nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng (B trả tiền, A giao xe…), sau đó B còn phải đăng ký quyền sở hữu chiếc xe với cơ quan có thẩm quyền thì mới trở thành chủ sở hữu hợp pháp của chiếc xe. Như vậy, chiếc xe hơi là tài sản hình thành trong tương lai của A.

(2) C là con trai của ông D.C có quyền thừa kế một ngôi nhà sau khi ông D là người chủ sở hữu ngôi nhà qua đời. Mặc dù ngôi nhà đã tồn tại, nhưng quyền sở hữu chỉ được xác lập cho người thừa kế là C sau khi xảy ra sự kiện thừa kế. Do đó ngôi nhà là tà sản hình thành trong tương lai của C.

3. Tài sản hình thành trong tương lai có thế chấp, cầm cố được không?

Căn cứ Khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015: “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.”

Tuy nhiên, cần lưu ý về điều kiện của tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự, tài sản hình thành trong tương lai được cầm cố, thế chấp trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm.

Bên cạnh đó, theo Khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP: “Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”.

Có thể thấy, tài sản hình thành trong tương lai có thể sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên cần đảm bảo một số điều kiện theo quy định pháp luật.

4. Cách phân biệt tài sản hình thành trong tương lai và tài sản hiện có

Có thể phân biệt tài sản hình thành trong tương lai và tài sản hiện có theo một số tiêu chí sau đây:

5. Những rủi ro pháp lý nào có thể phát sinh khi giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai?

Một số rủi ro pháp lý lớn cần lưu ý khi giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

• Tài sản không được hình thành: Ví dụ như dự án bị đình trệ, ngừng thi công khiến tài sản không thể tồn tại thực tế.
• Chủ thể không có quyền sở hữu hợp pháp: Tài sản có thể bị tranh chấp quyền sở hữu, dẫn đến mất hiệu lực của giao dịch bảo đảm.
• Tài sản bị định đoạt cho bên thứ ba: Trước khi hình thành hoặc hoàn tất quyền sở hữu, tài sản có thể bị bán, cầm cố cho người khác, gây tranh chấp quyền ưu tiên.
• Định giá tài sản không chính xác: Việc xác định giá trị tài sản hình thành trong tương lai mang tính dự đoán, tiềm ẩn sai lệch so với giá trị thực tế khi tài sản hoàn thiện.
• Thay đổi chính sách pháp luật hoặc giấy phép đầu tư: Có thể ảnh hưởng tới tính hợp pháp của việc hình thành tài sản, đặc biệt với các dự án bất động sản lớn.

Do vậy, khi giao dịch tài sản hình thành trong tương lai, các bên cần có biện pháp pháp lý chặt chẽ, như: thẩm định kỹ năng lực chủ đầu tư, yêu cầu đảm bảo phụ trợ (bảo lãnh ngân hàng), lập hợp đồng rõ ràng và thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định.

6. Những câu hỏi thường gặp

6.1. Khi nào tài sản hình thành trong tương lai được coi là thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm?

Tài sản hình thành trong tương lai chỉ được coi là thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm khi:

• Tài sản thực tế được hình thành theo đúng mô tả trong hợp đồng bảo đảm.
• Chủ thể bảo đảm đã hoàn tất các thủ tục cần thiết để xác lập quyền sở hữu theo quy định pháp luật (ví dụ như nghiệm thu, bàn giao công trình; đăng ký quyền sở hữu nhà đất...).
  Trước thời điểm này, quyền của bên nhận bảo đảm (ví dụ: ngân hàng) đối với tài sản mới chỉ là quyền ưu tiên dựa trên hợp đồng, chưa hoàn toàn gắn liền với quyền sở hữu thực tế đối với tài sản.

6.2. Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai được thực hiện như thế nào?

Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai thực hiện như sau:

• Các bên phải lập hợp đồng bảo đảm bằng văn bản, mô tả rõ tài sản sẽ hình thành.
• Hợp đồng phải ghi nhận cụ thể rằng tài sản đang trong quá trình hình thành hoặc sẽ hình thành sau.
• Đơn vị đăng ký (ví dụ: Văn phòng đăng ký đất đai, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia) sẽ ghi nhận giao dịch bảo đảm này ngay từ thời điểm ký hợp đồng, dù tài sản chưa hình thành.

Sau khi tài sản hình thành, bên bảo đảm phải cập nhật thông tin hoàn thiện hồ sơ để xác nhận quyền sở hữu và điều chỉnh đăng ký giao dịch bảo đảm nếu cần.
Đây là thủ tục bắt buộc nhằm đảm bảo quyền ưu tiên thanh toán cho bên nhận bảo đảm