Tài sản hình thành trong tương lai được xử lý thế nào khi dùng làm tài sản bảo đảm?

1. Tài sản hình thành trong tương lai được xử lý thế nào khi dùng làm tài sản bảo đảm?

Khi tài sản hình thành trong tương lai được sử dụng làm tài sản bảo đảm, có một số quy định và thủ tục pháp lý cần tuân thủ. Tài sản này thường là nhà ở, căn hộ hoặc các công trình xây dựng chưa hoàn thiện, và việc xử lý tài sản này khi dùng làm bảo đảm phải đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan (bao gồm bên vay và bên cho vay).

Quy định pháp lý về tài sản hình thành trong tương lai dùng làm tài sản bảo đảm

1. Điều kiện sử dụng tài sản hình thành trong tương lai làm bảo đảm
   Tài sản hình thành trong tương lai có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm khi có đầy đủ các yếu tố pháp lý, bao gồm:

   • Hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng xây dựng đã được ký kết giữa các bên có quyền lợi hợp pháp đối với tài sản này.

   • Tài sản này chưa bị kê biên, chưa bị tranh chấp và không có nghĩa vụ bảo đảm cho khoản nợ khác.

   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ pháp lý có liên quan đến tài sản phải được cập nhật và hợp pháp.

2. Thủ tục đăng ký bảo đảm
   Để tài sản hình thành trong tương lai có giá trị bảo đảm, phải thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền (theo quy định tại Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm). Cụ thể:

   • Tài sản bảo đảm phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm (tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản).

   • Hợp đồng bảo đảm phải được công chứng hoặc chứng thực (tùy theo yêu cầu của các bên và pháp luật).

3. Xử lý tài sản khi có nghĩa vụ thanh toán
   Trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, bên nhận bảo đảm (ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng) có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm. Các bước xử lý tài sản này bao gồm:

   • Nếu tài sản là bất động sản (như căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai), thì việc chuyển nhượng hoặc bán tài sản này phải được thực hiện theo quy định về bán tài sản hình thành trong tương lai và có sự xác nhận của chủ đầu tư dự án.

   • Nếu tài sản là động sản (như thiết bị máy móc, phương tiện), việc xử lý sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật.

4. Công nhận quyền sở hữu
   Để có thể thực hiện quyền sở hữu tài sản bảo đảm, người nhận bảo đảm cần xác minh xem tài sản đã hoàn thành xây dựng hay chưa, và trong trường hợp tài sản chưa hoàn thiện, cần đảm bảo các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bên vay đối với tài sản đó.

Lưu ý quan trọng khi sử dụng tài sản hình thành trong tương lai làm bảo đảm:

• Rủi ro pháp lý: Việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai làm bảo đảm có thể gặp rủi ro khi tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc chưa hoàn thành. Các bên cần đánh giá kỹ lưỡng trước khi ký kết hợp đồng bảo đảm.

• Thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng: Trong hợp đồng bảo đảm, các bên cần xác định rõ ràng các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản hình thành trong tương lai, bao gồm điều kiện chuyển nhượng, xử lý tài sản khi có nghĩa vụ thanh toán.

Tóm lại, việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm là hợp pháp nhưng phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đăng ký, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch và xử lý khi có tranh chấp hoặc vi phạm hợp đồng.

2. Tài sản hình thành trong tương lai là gì và ví dụ cụ thể?

Căn cứ Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

- Tài sản chưa hình thành;

- Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

- Ví dụ về tài sản chưa hình thành:

(1) Nhà đầu tư A ký hợp đồng mua một căn hộ trong một dự án chưa hoàn thành. Mặc dù căn hộ này vẫn chưa được xây dựng (tài sản chưa được hình thành), nhưng nhà đầu tư A có quyền sở hữu căn hộ sau khi dự án hoàn tất. Do đó, căn hộ là tài sản hình thành trong tương lai và là nhà ở hình thành trong tương lai của nhà đầu tư A.

(2) Công ty X ký hợp đồng với nhà cung cấp để mua một số lượng lớn các thiết bị văn phòng mà nhà cung cấp chưa sản xuất. Các thiết bị này sẽ được sản xuất và được nhà cung cấp giao cho Công ty X trong một khoảng thời gian xác định theo thỏa thuận của hai bên. Như vậy, các thiết bị mà Công ty X yêu cầu mua của nhà cung cấp là tài sản hình thành trong tương lai của Công ty X.

- Ví dụ về tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch:

(1) A là chủ sở hữu của một chiếc xe hơi. Chiếc xe này đã được sản xuất và đang được A sử dụng bình thường. A và B đã thỏa thuận về việc A sẽ bán chiếc xe đó cho B, về giá cả và các nội dung khác của việc chuyển nhượng. Tuy nhiên, để B có thể xác lập quyền sở hữu với chiếc xe thì A và B phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện các nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng (B trả tiền, A giao xe…), sau đó B còn phải đăng ký quyền sở hữu chiếc xe với cơ quan có thẩm quyền thì mới trở thành chủ sở hữu hợp pháp của chiếc xe. Như vậy, chiếc xe hơi là tài sản hình thành trong tương lai của A.

(2) C là con trai của ông D.C có quyền thừa kế một ngôi nhà sau khi ông D là người chủ sở hữu ngôi nhà qua đời. Mặc dù ngôi nhà đã tồn tại, nhưng quyền sở hữu chỉ được xác lập cho người thừa kế là C sau khi xảy ra sự kiện thừa kế. Do đó ngôi nhà là tà sản hình thành trong tương lai của C.

3. Tài sản hình thành trong tương lai có thế chấp, cầm cố được không?

Căn cứ Khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015: “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.”

Tuy nhiên, cần lưu ý về điều kiện của tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự, tài sản hình thành trong tương lai được cầm cố, thế chấp trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm.

Bên cạnh đó, theo Khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP: “Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”.

Có thể thấy, tài sản hình thành trong tương lai có thể sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên cần đảm bảo một số điều kiện theo quy định pháp luật.

4. Cách phân biệt tài sản hình thành trong tương lai và tài sản hiện có

Có thể phân biệt tài sản hình thành trong tương lai và tài sản hiện có theo một số tiêu chí sau đây:

5. Những rủi ro pháp lý nào có thể phát sinh khi giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai?

Một số rủi ro pháp lý lớn cần lưu ý khi giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

• Tài sản không được hình thành: Ví dụ như dự án bị đình trệ, ngừng thi công khiến tài sản không thể tồn tại thực tế.
• Chủ thể không có quyền sở hữu hợp pháp: Tài sản có thể bị tranh chấp quyền sở hữu, dẫn đến mất hiệu lực của giao dịch bảo đảm.
• Tài sản bị định đoạt cho bên thứ ba: Trước khi hình thành hoặc hoàn tất quyền sở hữu, tài sản có thể bị bán, cầm cố cho người khác, gây tranh chấp quyền ưu tiên.
• Định giá tài sản không chính xác: Việc xác định giá trị tài sản hình thành trong tương lai mang tính dự đoán, tiềm ẩn sai lệch so với giá trị thực tế khi tài sản hoàn thiện.
• Thay đổi chính sách pháp luật hoặc giấy phép đầu tư: Có thể ảnh hưởng tới tính hợp pháp của việc hình thành tài sản, đặc biệt với các dự án bất động sản lớn.

Do vậy, khi giao dịch tài sản hình thành trong tương lai, các bên cần có biện pháp pháp lý chặt chẽ, như: thẩm định kỹ năng lực chủ đầu tư, yêu cầu đảm bảo phụ trợ (bảo lãnh ngân hàng), lập hợp đồng rõ ràng và thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định.

6. Những câu hỏi thường gặp

6.1. Khi nào tài sản hình thành trong tương lai được coi là thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm?

Tài sản hình thành trong tương lai chỉ được coi là thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm khi:

• Tài sản thực tế được hình thành theo đúng mô tả trong hợp đồng bảo đảm.
• Chủ thể bảo đảm đã hoàn tất các thủ tục cần thiết để xác lập quyền sở hữu theo quy định pháp luật (ví dụ như nghiệm thu, bàn giao công trình; đăng ký quyền sở hữu nhà đất...).
  Trước thời điểm này, quyền của bên nhận bảo đảm (ví dụ: ngân hàng) đối với tài sản mới chỉ là quyền ưu tiên dựa trên hợp đồng, chưa hoàn toàn gắn liền với quyền sở hữu thực tế đối với tài sản.

6.2. Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai được thực hiện như thế nào?

Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai thực hiện như sau:

• Các bên phải lập hợp đồng bảo đảm bằng văn bản, mô tả rõ tài sản sẽ hình thành.
• Hợp đồng phải ghi nhận cụ thể rằng tài sản đang trong quá trình hình thành hoặc sẽ hình thành sau.
• Đơn vị đăng ký (ví dụ: Văn phòng đăng ký đất đai, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia) sẽ ghi nhận giao dịch bảo đảm này ngay từ thời điểm ký hợp đồng, dù tài sản chưa hình thành.

Sau khi tài sản hình thành, bên bảo đảm phải cập nhật thông tin hoàn thiện hồ sơ để xác nhận quyền sở hữu và điều chỉnh đăng ký giao dịch bảo đảm nếu cần.
Đây là thủ tục bắt buộc nhằm đảm bảo quyền ưu tiên thanh toán cho bên nhận bảo đảm