Quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tính thuế, lệ phí trước bạ mới nhất 2025

1. Quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tính thuế, lệ phí trước bạ mới nhất 2025

Căn cứ Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng

...

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Như vậy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tính thuế, lệ phí trước bạ cần căn cứ như trên đây.

2. Mức thuế TNCN khi chuyển nhượng QSDĐ? Trường hợp nào được miễn thuế?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đóng thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

• Người có nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định, người có thu nhập (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế nên các bên được thỏa thuận người mua là người nộp thuế.
• Mức thuế phải nộp:

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

• Các trường hợp miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
  • TH1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa thành viên trong gia đình với nhau

Cụ thể, theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC) thì thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người trong gia đình với nhau được nêu sau đây sẽ được miễn thuế TNCN:

• • • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng;
    • Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
    • Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
    • Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
    • Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
    • Ông nội, bà nội với cháu nội;
    • Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
    • Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, bất động sản là đất đai do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này cũng sẽ được miễn thuế TNCN.

• • TH2: Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có 01 nhà ở/đất ở

Cũng theo quy định trên, trong trường hợp người có thu nhập đến từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở, nhưng người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người đó sẽ được miễn thuế TNCN. Cá nhân thuộc trường hợp này được miễn thuế TNCN cần phải đáp ứng các điều kiện được nêu sau đây:

• • • Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:
      • Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
      • Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
      • Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
    • Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

3. 04 loại phí, lệ phí phải đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất

3.1. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được sẽ do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:

3.2. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.

3.3. Phí công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng cụ thể:

3.4. Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phí cấp sổ đỏ)

Theo Khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh.

Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau, thường không quá 500 ngàn đồng/lần cấp mới.

4. Các câu hỏi thường gặp

4.1. Nộp thuế chuyển nhượng đất bao nhiêu tiền?

Thuế suất đối với chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại. Trường hợp chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.

4.2. Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao nhiêu?

Lệ phí: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cấp lại: 50.000 đồng/giấy; chứng nhận đăng ký biến động đất đai: 30.000 đồng/giấy.

4.3. Hộ gia đình cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ ở đâu?

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

4.4. Bán đất 1 tỷ đóng thuế bao nhiêu?

Nếu giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định, áp dụng công thức: Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng. Tức nghĩa khi mua nhà 1 tỷ đồng, lệ phí phải nộp là 0,5% x 1 tỷ = 5 triệu đồng.

4.5. Đóng thuế đất xong bao lâu có sổ đỏ?

Sau khi nộp thuế thì thời hạn bao lâu sẽ được cấp sổ hồng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó theo quy định, cụ thể là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

4.6. Làm sổ đỏ mất bao nhiêu thời gian?

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

4.7. Xin cấp sổ đỏ lần đầu ở đâu?

Nơi nộp hồ sơ với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu là Bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất. Nếu hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ.