Nghiêm cấm 6 hành vi nào trong quản lý, sử dụng nhà chung cư mới nhất 2025?

1. Nghiêm cấm 6 hành vi nào trong quản lý, sử dụng nhà chung cư mới nhất 2025?

Tại Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 có quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:

1. Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở;
2. Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;
3. Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
4. Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;
5. Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan;
6. Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.

2. 3 loại phí quản lý chung cư và cách cụ thể mới nhất 2025

Để hiểu rõ hơn về các khoản chi phí cư dân cần đóng khi sống tại chung cư, sau đây là bảng liệt kê 3 loại phí quản lý chung cư phổ biến kèm theo cách tính cụ thể theo quy định mới nhất:

3. Các câu hỏi thường gặp

3.1. Phí bảo trì chung cư có phải xuất hóa đơn không?

Phí bảo trì chung cư không phải xuất hóa đơn.

Theo hướng dẫn tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Công văn số 2496/CT-TTHT ngày 22/3/2019 của Cục Thuế TP.HCM, khi chủ đầu tư thu phí bảo trì chung cư 2% từ người mua nhà (kể cả trong dự án nhà ở xã hội), thì không bắt buộc phải lập hóa đơn giá trị gia tăng (GTGT).

Thay vào đó, chủ đầu tư chỉ cần lập chứng từ thu (như biên lai thu tiền hoặc phiếu thu) để xác nhận việc đã thu phí bảo trì. Điều này xuất phát từ bản chất của khoản phí bảo trì:

• Không phải là khoản thu nhằm mục đích kinh doanh hay tạo lợi nhuận,
• Không gắn với việc cung cấp hàng hóa, dịch vụ nên không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT.

Việc không yêu cầu hóa đơn GTGT giúp giảm thủ tục hành chính cho doanh nghiệp và vẫn đảm bảo minh bạch thông qua hệ thống chứng từ thu hợp lệ.

3.2. Sử dụng phí bảo trì chung cư không đúng mục đích bị phạt bao nhiêu?

Căn cứ khoản 2 điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựngthì hành vi sử dụng sai phí bảo trì chung cư có thể bị phạt tiền từ 100 -120 triệu đồng. Ngoài ra, buộc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đúng quy định.

Điều 69. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với ban quản trị nhà chung cư

2. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định;

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

g) Buộc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đúng quy định với hành vi quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

3.3. Phí bảo trì chung cư được sử dụng vào mục đích gì?

Phí bảo trì chung cư được sử dụng để thực hiện bảo trì, sửa chữa phần sở hữu chung của tòa nhà như hệ thống thang máy, hành lang, bể nước, mái nhà… Việc sử dụng quỹ phải minh bạch, công khai và tuân theo quy định của pháp luật, có sự giám sát của Ban quản trị và cư dân.

3.4. Phí bảo trì chung cư có được hoàn lại khi không còn ở đó không?

Thông thường, khoản phí bảo trì không được hoàn lại dù cư dân chuyển đi, vì đây là nghĩa vụ phát sinh khi mua nhà để đảm bảo duy trì phần sở hữu chung. Tuy nhiên, nếu có tranh chấp hoặc chưa sử dụng, có thể thương lượng trong một số trường hợp cụ thể.

3.5. Ai là người quản lý và quyết định sử dụng quỹ bảo trì chung cư?

Sau khi thành lập Ban quản trị chung cư, quỹ bảo trì được bàn giao cho Ban quản trị quản lý. Mọi quyết định chi tiêu từ quỹ này phải được thông qua tại hội nghị nhà chung cư hoặc theo quy chế hoạt động của Ban quản trị, đảm bảo sự giám sát của cư dân.

3.6. Phí bảo trì chung cư có bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) không?

Không. Theo hướng dẫn hiện hành, mức 2% phí bảo trì được tính trên giá bán căn hộ chưa bao gồm VAT. Đây là khoản thu không chịu thuế vì không phải là doanh thu từ hàng hóa hay dịch vụ.

3.7. Phí quản lý vận hành chung cư do ai quy định và có cố định không?

Phí này không cố định, được thỏa thuận giữa cư dân với đơn vị vận hành. Tuy nhiên, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá tối đa áp dụng cho một số trường hợp, đặc biệt là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc chưa thỏa thuận được mức phí.

3.8. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ không ở, có phải đóng các loại phí không?

Có. Việc cư trú không làm thay đổi nghĩa vụ tài chính với tòa nhà. Dù chủ nhà không ở hoặc cho thuê, vẫn phải đóng đầy đủ các loại phí như quản lý vận hành, bảo trì (nếu chưa đóng), và các khoản phát sinh khác theo thỏa thuận hoặc quy định chung.

3.9. Phí bảo trì chung cư có bị tính vào doanh thu và chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không?

Không. Do phí bảo trì là khoản thu không nhằm mục đích sinh lợi, chỉ được sử dụng cho các hoạt động bảo trì phần sở hữu chung nên không được tính là doanh thu hoạt động kinh doanh và không chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.

3.10. Phí dịch vụ (quản lý vận hành) có bắt buộc phải nộp không nếu cư dân không đồng ý mức phí?

Có. Mức phí có thể được thương lượng, nhưng sau khi được hội nghị cư dân hoặc Ban quản trị thông qua, cư dân buộc phải đóng để đảm bảo hoạt động vận hành chung cư. Nếu không đồng ý mức phí, cư dân có thể kiến nghị nhưng không được từ chối hoàn toàn nghĩa vụ.