Mật độ xây dựng với từng loại công trình mới nhất 2025 quy định ra sao?

1. Mật độ xây dựng với từng loại công trình mới nhất 2025 quy định ra sao?

Theo Quy chế kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (Quy chế) ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng bao gồm: Mật độ xây dựng thuần và Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị, cụ thể như sau:

• Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
• Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

1.1. Đối với công trình mật độ xây dựng thuần

1.1.1. Đối với nhà ở riêng lẻ

Theo Điểm 2.6.3 khoản 2.6 Phần 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8 dưới đây:

Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

1.1.2. Đối với nhà ở chung cư

Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.9 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1, về khoảng lùi công trình tại điểm 2.6.2 Thông tư 01/2021/TT-BXD;

Bảng 2.9: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

1.1.4. Trường hợp khác

• Đối với các lô đất không nằm trong các Bảng 2.8; Bảng 2.9; Bảng 2.10 được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất;
• Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình;
• Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.

1.2. Đối với công trình mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị

Theo điểm 2.6.4 khoản 2.6 Phần 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gộp cho từng trường hợp được quy định như sau:

• Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.

2. Chỉ giới quy hoạch giao thông là gì? Xây dựng vượt quá chỉ giới giao thông có hậu quả gì?

2.1. Chỉ giới quy hoạch giao thông là gì?

Chỉ giới quy hoạch giao thông là một trong những giới hạn pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ hành lang an toàn giao thông và bảo đảm sự phát triển đồng bộ của hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít công trình dân dụng và dự án đầu tư đã vi phạm chỉ giới này do thiếu hiểu biết hoặc cố tình lấn chiếm.

2.2. Xây dựng vượt quá chỉ giới giao thông có hậu quả gì?

Hiện nay, hành vi xây dựng vi phạm chỉ giới xảy ra rất nhiều. Nguyên nhân một phần xuất phát từ việc thiếu hiểu biết pháp luật, một phần xuất phát từ ý thức trách nhiệm của chủ đầu tư. Mặc dù họ biết hành vi vi phạm nhưng muốn mở thêm diện tích đất sử dụng nên đã cố tình xây dựng, thi công công trình vượt quá chỉ giới. Việc này nếu bị các cơ quan chức năng hoặc các bên thanh tra thẩm định phát triển phát hiện sẽ để lại hậu quả rất lớn. Căn cứ vào khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định vi phạm về trật trự xây dựng xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:

• Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng;
• Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng;
• Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng.

Như vậy, nếu như xây dựng nhà ở vượt quá chỉ giới xây dựng thì sẽ không đúng với quy hoạch xây dựng. Do đó, sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng theo quy định nêu trên. Vì vậy, trước khi tiến hành thi công công trình, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục xin chỉ giới đường đỏ để xác định phần diện tích được phép xây dựng đúng quy định để tránh các hậu quả bị xử phạt.

3. Lộ giới là gì? Hướng dẫn xác định lộ giới chuẩn xác mới nhất 2025

3.1. Lộ giới là gì?

Lộ giới (chỉ giới đường đỏ) được xác định từ tâm đường sang hai bên đến điểm cuối cùng của con đường và là đường phân chia ranh giới giữa phần đất đã có quy hoạch của nhà nước để rành riêng cho đường bộ hoặc các công trình, cơ sở kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng, lề đường, vỉa hè với phần đất dùng để xây dựng công trình nhà ở của người dân. Thường cơ quan có chức năng sẽ cắm các cột mốc lộ giới ở hai bên đường, các cột mốc sẽ được cắm cụ thể theo quy chuẩn của pháp luật:

• Ở nơi tập trung dân, thị trấn, huyện, xã: cứ 100m cắm 1 cột mốc giới lộ.
• Đường qua khu vực ruộng, đồi thấp, ngoài khu đông dân cư, tùy theo địa hình cụ thể mà cự ly các cột thay đổi từ 500 mét đến 1000 mét.
• Ở nơi có địa hình hiểm chở chỉ cắm ở một số điểm sao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý được hành lang an toàn đường bộ.

Hệ thống cột mốc giới chỉ đó đã đồng thời tạo ra một hành lang cảnh báo người dân không được xây dựng các công trình kiên cố nằm trong phạm vị của các mốc giới chỉ. Từ đó việc mua bán hay cấp giấy quyền sở hữu đất sẽ diễn ra một cách rõ ràng không vướng mắc vào các quy định liên quan đến quy hoạch hay đền bù xảy ra tranh chấp kiện tụng không đáng có.

Mục đích của chỉ giới đường đỏ là xác định cụ thể phần diện tích được phép xây dựng công trình, nhà ở và phần diện tích dành cho đường bộ, hành lang an toàn đường bộ cũng như diện tích công cộng mà nhà nước đã quy hoạch. Được phân định rõ ràng qua hệ thống cột mốc lộ giới mà cơ quan nhà nước đã cắm cụ thể ở hai bên đường, nếu trường hợp chưa cắm mốc lộ giới thì người sử dụng đất nên đến các cơ quan có chức năng xem bản đồ đã được quy hoạch trên giấy tờ để xác định rõ hơn về phần đất được xây dựng và chỉ giới đường đỏ từ đó thực hiện sao cho đúng quy định. Phần diện tích được phép xây dựng công trình, nhà ở hay còn gọi là chỉ giới xây dựng. Công trình, nhà ở có thể xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (vỉa hè) hoặc sẽ lùi vào 1 khoảng tùy theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền và tuyến đường quy định cụ thể khoảng lùi.

3.2. Hướng dẫn xác định lộ giới chuẩn xác mới nhất 2025

Người dân cần phải xác định mốc lộ giới cho một khu đất được thực hiện theo 4 bước sau:

Bước 1: Trước khi mua đất cần phải quan sát tổng thể, nhìn xung quanh khu đất, tìm và xác định vị trí của mốc lộ giới, các biển báo và kí hiệu được đặt ở hai bên đường.

Bước 2: Các cọc mốc lộ giới hoặc biển báo lộ giới cắm ở hai bên tuyến đường giúp xác định được lộ giới. Lộ giới của tuyến đường sẽ được tính từ tâm (tim) tuyến đường sang hai bên đường.

Bước 3: Từ khoảng cách của lộ giới có thể xác định được khoảng lùi phù hợp với tuyến đường. Với các khu vực khác nhau có các quy định về khoảng lùi khác nhau, chúng ta nên tham khảo các quy định về khoảng lùi để đảm bảo tuân thủ theo quy định.

Bước 4: Lộ giới và khoảng lùi được sau khi được xác định, tiến hành xác định chỉ giới xây dựng. Phần đất nằm trong chỉ giới xây dựng được phép xây dựng.

4. Quy hoạch là gì? Yêu cầu và nguyên tắc tuân thủ đối với quy hoạch xây dựng gồm những gì?

4.1. Quy hoạch là gì?

Điều 3 Luật Quy hoạch năm 2017 quy định như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

1. Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định.

Theo quy định trên, ta có thể định nghĩa quy hoạch là một quá trình sắp xếp, phân bố các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trên một lãnh thổ nhất định. Quy hoạch nhằm sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước, phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định.

Các loại quy hoạch bao gồm:

• Quy hoạch tổng thể quốc gia;
• Quy hoạch không gian biển quốc gia;
• Quy hoạch sử dụng đất quốc gia;
• Quy hoạch ngành quốc gia;
• Quy hoạch vùng;
• Quy hoạch tỉnh.

4.2. Yêu cầu và nguyên tắc tuân thủ đối với quy hoạch xây dựng gồm những gì?

Căn cứ theo Điều 14 Luật Xây dựng 2014 và Điểm a, b Khoản 3, Điểm b Khoản 18 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, yeu cầu và nguyên tắc tuân thủ đối với quy hoạch xây dựng được quy định gồm như sau:

• Yêu cầu đối với quy hoạch xây dựng gồm:
  • Phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực; phù hợp với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh; bảo đảm quốc phòng, an ninh, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội bền vững; công khai, minh bạch, kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân;
  • Tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất đai, di tích lịch sử, di sản văn hóa và nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, đặc điểm lịch sử, văn hóa, trình độ khoa học và công nghệ theo từng giai đoạn phát triển;
  • Đáp ứng nhu cầu sử dụng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật; bảo đảm sự kết nối, thống nhất công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực, vùng, quốc gia và quốc tế;
  • Bảo vệ môi trường, phòng, chống thiên tai và ứng phó với biến đổi khí hậu, giảm thiểu tác động bất lợi đến cộng đồng, bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị các di tích lịch sử, di sản văn hóa, tín ngưỡng, tôn giáo; bảo đảm đồng bộ về không gian kiến trúc, hệ thống công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật;
  • Xác lập cơ sở cho công tác kế hoạch, quản lý đầu tư và thu hút đầu tư xây dựng, quản lý, khai thác và sử dụng các công trình xây dựng trong vùng, khu chức năng, khu vực nông thôn.

• Nguyên tắc tuân thủ đối với quy hoạch xây dựng gồm:

  • Việc thực hiện chương trình, hoạt động đầu tư xây dựng, quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan phải tuân thủ quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia theo quy định của pháp luật về quy hoạch, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt và phù hợp với nguồn lực huy động;
  • Cấp độ quy hoạch xây dựng phải bảo đảm thống nhất và phù hợp với quy hoạch có cấp độ cao hơn.

5. Câu hỏi thường gặp

5.1. Mật độ xây dựng có thể vượt quá quy định không?

Có thể, nếu được cơ quan có thẩm quyền cho phép thông qua quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị.

5.2. Mật độ xây dựng có giống hệ số sử dụng đất không?

Không giống. Mật độ tính diện tích chiếm đất, còn hệ số sử dụng đất tính tổng sàn xây dựng.

5.3. Mật độ xây dựng có bị khống chế theo chiều cao công trình không?

Có. Càng cao tầng, mật độ thường càng giảm để đảm bảo khoảng cách và thông thoáng.

5.4. Xây nhà trọ/phòng cho thuê có cần tuân theo mật độ xây dựng?

Có. Mật độ áp dụng như nhà ở riêng lẻ hoặc nhà ở nhiều căn hộ, tùy mục đích sử dụng.

5.5. Các dự án nhà ở xã hội có áp dụng mật độ xây dựng giống như thương mại không?

Không. Thường được ưu tiên mật độ cao hơn nhưng vẫn trong giới hạn do nhà nước quy định