Chỉ giới xây dựng là gì? Cách xem chỉ giới xây dựng chuẩn mới nhất 2025

1. Chỉ giới xây dựng là gì? Cách xem chỉ giới xây dựng chuẩn mới nhất 2025

1.1. Chỉ giới xây dựng là gì?

Khái niệm chỉ giới xây dựng được quy định rõ ràng tại khoản 6, Điều 3 của Luật Xây Dựng năm 2014 và trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021) như sau: “Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn mà công trình chính có thể xây dựng trên thửa đất.”

Nói một cách đơn giản, chỉ giới xây dựng là đường ranh giới xác định trên bản đồ địa hình và bản đồ quy hoạch. Nó có vai trò phân chia giữa khu vực đất trống và khu vực đất đã được cấp phép để thi công, xây dựng công trình.

Trong một số ít trường hợp, đường chỉ giới và đường chỉ đỏ có thể trùng nhau. Cụ thể là những công trình được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng gần sát với đường chỉ đỏ hoặc những công trình được phép xây dựng lùi vào so với đường chỉ đỏ theo đúng yêu cầu quy hoạch.

1.2. Cách xem chỉ giới xây dựng chuẩn mới nhất 2025

• Cách 1: Xem thông tin trên mạng

Theo khoản 16 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng phải được công khai, đồng thời thông tin quy hoạch cũng như chỉ giới xây dựng được đăng tải trên trang thông tin điện tử và phương tiện thông tin đại chúng.

• Cách 2: Yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp thông tin

Khoản 16 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức việc tiếp nhận, xử lý và cung cấp thông tin quy hoạch khi có yêu cầu.

Đồng thời, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ khi tổ chức, cơ quan, cá nhân có yêu cầu trong phạm vi đồ án quy hoạch xây dựng do mình quản lý.

Do vậy, để biết thông tin về quy hoạch, chỉ giới xây dựng thì người dân có quyền yêu cầu UBND các cấp cung cấp thông tin (nên hỏi tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc trực tiếp công chức địa chính - xây dựng xã, phường, thị trấn).

• Cách 3: Thông qua giấy phép xây dựng

Đối với công trình phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công thì xem thông tin chỉ giới xây dựng tại giấy phép xây dựng vì đây là nội dung chủ yếu của giấy phép.

Tóm lại, người dân xem chỉ giới xây dựng thông qua một số phương thức sau:

• Qua mạng nếu biết cách đọc thông tin chỉ giới xây dựng, biết cách xem hiệu lực của văn bản (còn hay đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung).
• Hỏi/yêu cầu UBND xã, phường, thị trấn mà trực tiếp là công chức địa chính - xây dựng.
• Xem trong giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin giấy phép.

2. Mức phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng mới nhất 2025 là bao nhiêu?

Chỉ giới xây dựng chính là đường ranh để xác định giới hạn phần diện tích được phép xây dựng công trình chính ở trên thửa đất. Do đó, nếu như xây dựng công trình vượt quá chỉ giới xây dựng thì sẽ không đúng với quy hoạch xây dựng. Vì thế, sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng. Vi phạm về chỉ giới xây dựng sẽ bị phạt tiền như sau:

2.1. Phạt tiền với hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng khi bắt đầu phát hiện hành vi

Tại khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng có quy định tổ chức, cá nhân có hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt (vi phạm chỉ giới xây dựng) bị phạt tiền như sau:

• Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
• Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm này đó chính là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

2.2. Phạt tiền với hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng sau khi lập biên bản nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt

Khoản 12 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng quy định sau khi bị lập biên bản vi phạm hành chính nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt vi phạm về hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt (xây dựng vi phạm chỉ giới) mặc dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm nhưng tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng vẫn tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt (xây dựng vi phạm chỉ giới) thì sẽ bị xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;
• Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;
• Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 09 tháng đến 12 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm này đó chính là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

2.3. Phạt tiền với hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng trong trường hợp tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự

Căn cứ khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng có quy định tổ chức, cá nhân đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi vi phạm chỉ giới xây dựng mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì sẽ bị phạt tiền như sau:

• Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 06 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;
• Phạt tiền từ 140.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;
• Phạt tiền từ 950.000.000 đồng đến 1.000.0000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 09 tháng đến 12 tháng (nếu có) và tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính. Biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm này đó chính là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

3. Quy định về khoảng lùi xây dựng mới nhất 2025 đối với nhà phố

Khoảng lùi xây dựng là một thuật ngữ kỹ thuật trong ngành xây dựng, chỉ ra khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ (đường biên giới không được phép xây dựng) và chỉ giới xây dựng (đường biên giới cho phép xây dựng công trình). Thông thường, chỉ giới xây dựng sẽ nằm bên trong chỉ giới đường đỏ, có nghĩa là cần phải lùi lại một khoảng cách nhất định.

Theo Điều 91 của Luật Xây dựng năm 2014 về quy định cấp giấy phép cho khoảng lùi xây dựng ở khu vực đô thị:

• Với các công trình có chiều cao dưới 22m và lộ giới từ 19m đến dưới 22m, khoảng lùi xây dựng có thể bằng 0, tức là công trình được phép xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ.

• Nếu công trình có chiều cao lớn hơn 28m, khoảng lùi cần thiết là 6m.

• Đối với những công trình cao 25m và nằm trên lộ giới rộng hơn 22m, khoảng lùi cũng bằng 0.

• Từ vỉa hè đến công trình với chiều cao 25m, khoảng lùi phải đạt 3m.

4. Chỉ giới quy hoạch giao thông là gì? Xây dựng vượt quá chỉ giới giao thông có hậu quả gì?

4.1. Chỉ giới quy hoạch giao thông là gì?

Chỉ giới quy hoạch giao thông là một trong những giới hạn pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ hành lang an toàn giao thông và bảo đảm sự phát triển đồng bộ của hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít công trình dân dụng và dự án đầu tư đã vi phạm chỉ giới này do thiếu hiểu biết hoặc cố tình lấn chiếm.

4.2. Xây dựng vượt quá chỉ giới giao thông có hậu quả gì?

Hiện nay, hành vi xây dựng vi phạm chỉ giới xảy ra rất nhiều. Nguyên nhân một phần xuất phát từ việc thiếu hiểu biết pháp luật, một phần xuất phát từ ý thức trách nhiệm của chủ đầu tư. Mặc dù họ biết hành vi vi phạm nhưng muốn mở thêm diện tích đất sử dụng nên đã cố tình xây dựng, thi công công trình vượt quá chỉ giới. Việc này nếu bị các cơ quan chức năng hoặc các bên thanh tra thẩm định phát triển phát hiện sẽ để lại hậu quả rất lớn. Căn cứ vào khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định vi phạm về trật trự xây dựng xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:

• Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng;
• Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng;
• Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng.

Như vậy, nếu như xây dựng nhà ở vượt quá chỉ giới xây dựng thì sẽ không đúng với quy hoạch xây dựng. Do đó, sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng theo quy định nêu trên. Vì vậy, trước khi tiến hành thi công công trình, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục xin chỉ giới đường đỏ để xác định phần diện tích được phép xây dựng đúng quy định để tránh các hậu quả bị xử phạt.

5. Câu hỏi thường gặp

5.1. Chỉ giới xây dựng có khác gì với chỉ giới đường đỏ?

Chỉ giới đường đỏ là ranh giới đất dành cho giao thông, còn chỉ giới xây dựng nằm phía trong, nơi được phép xây dựng.

5.2. Xem chỉ giới xây dựng ở đâu?

Có thể tra tại UBND quận/huyện, phòng quản lý đô thị hoặc qua bản đồ quy hoạch trực tuyến của tỉnh/thành phố.

5.3. Làm sao biết chỉ giới xây dựng chính xác cho lô đất mình?

Nộp hồ sơ xin cung cấp thông tin quy hoạch tại chính quyền địa phương hoặc thuê đơn vị tư vấn quy hoạch.

5.4. Chỉ giới xây dựng có thay đổi theo thời gian không?

Có thể thay đổi khi điều chỉnh quy hoạch chung hoặc chi tiết.

5.5. Ai có thẩm quyền xác định chỉ giới xây dựng?

UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng tùy theo loại dự án và quy mô.