Giao đất không thu tiền sử dụng đất có được chuyển nhượng không?

1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất có được chuyển nhượng không?

Kết hợp 2 quy định sau của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất về nguyên tắc không được phép chuyển nhượng, như sau:

​Căn cứ Điều 45 Khoản 8 và Điều 48 của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:​

1. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.

3. Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, theo Điều 46 của Luật Đất đai 2024, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn bao gồm:​

Đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Đất đang có tranh chấp hoặc tranh chấp chưa được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quyền sử dụng đất đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.​

Đất đã hết thời hạn sử dụng.​

2. Quy định mới nhất 2025 về giao đất không thu tiền sử dụng đất

Tại Điều 118 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất từ ngày 01/01/2025 bao gồm:

• Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024.
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên; đất quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, đất cơ sở lưu giữ tro cốt không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2024; đất tín ngưỡng để bồi thường cho trường hợp Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng.
• Người sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
• Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
• Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 213 của Luật Đất đai 2024.
• Cơ quan, tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Đồng bào dân tộc thiểu số không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng thuộc đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất theo chính sách quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 2024.
• Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.
• Việc giao đất quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo quy định tại Điều 124 Luật Đất đai 2024.

3. Giao đất không thu tiền sử dụng đất có được thế chấp không?

Đối chiếu các trường hợp sau với Quy định tại Điều 118 Luật đất đai 2024 thì đất không thu tiền sử dụng đất không được thế chấp. Các loại đất không được thế chấp ngân hàng bao gồm:

• (1) Đất của tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 32 Luật Đất đai 2024, tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

• (2) Đất của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm

Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đối với loại đất này, người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất mà không thể thế chấp quyền sử dụng đất.

(Điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024)

• (3) Đất thu tiền thuê đất hằng năm

Theo quy định, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Theo đó, đối với quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm, nhà nước chỉ cho phép thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuê chứ không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê này.

(Khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024)

• (4) Đất của cộng đồng dân cư

Cụ thể, trường hợp cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo đó, dù đất cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì vẫn sẽ không được phép thế chấp.

(Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai 2024)

• (5) Đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên

Tại khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2024, người được Nhà nước cho thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Như vậy, đối với đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên được Nhà nước cho thuê thì không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và quyền thuê đất.

• (6) Đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế

Theo khoản 3 Điều 201 Luật Đất đai 2024, các đơn vị quân đội, đơn vị công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân, Công an nhân dân hoặc doanh nghiệp nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được giao quản lý thì khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế sẽ có những quyền và nghĩa vụ như sau:

• • Được tổ chức sản xuất, kinh doanh theo phương án đã được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an phê duyệt;
  • Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các lợi ích khác theo quy định của pháp luật;
  • Không được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi chấm dứt phương án sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế để phục vụ nhiệm vụ quân sự, quốc phòng, an ninh;
  • Không được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất;
  • Không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
  • Không được tự ý chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Đối với đơn vị quân đội, đơn vị công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân, Công an nhân dân thì sẽ không được chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất;
  • Đối với doanh nghiệp nhà nước do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được giao quản lý sẽ được cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo phương án được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an phê duyệt;

Trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản thế chấp, tài sản góp vốn thì chỉ được thực hiện trong nội bộ giữa các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 201 Luật Đất đai 2024 theo phương án được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an phê duyệt;

• • Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Như vậy, đối với đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế thì không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thuê đất và đơn vị quân đội, công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân không được thế chấp tài sản gắn liền với đất.

4. Các câu hỏi thường gặp

4.1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất có được bồi thường không?

Theo Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024, các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:​

Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 96 của Luật này

Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất.​

Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 99 của Luật này.​

Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê.​

Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.​

Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này

Như vậy, đất giao không thu tiền sử dụng đất không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 96 Luật đất đai 2024. Tuy nhiên, người sử dụng đất có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu có các khoản chi phí hợp lệ

4.2. So sánh giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất thu tiền sử dụng đất mới nhất 2025

4.3. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được bồi thường là gì?

Khoản 2 Điều 107 Luật Đất đai 2024 quy định chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:​

• Chi phí san lấp mặt bằng;​
• Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;​
• Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh;​
• Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;​
• Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.​

4.4. Những trường hợp nào được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất từ ngày 01/01/2025?

Tại Điều 157 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất trong các trường hợp sau:

• Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan, trừ trường hợp sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại, sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
• Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sỹ không còn lao động chính, người nghèo; sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; các đối tượng theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 124 Luật Đất đai 2024 đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo hoặc huyện đảo không có đơn vị hành chính cấp xã thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
• Đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ.
• Sử dụng đất của đơn vị sự nghiệp công lập theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024.
• Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không; đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm.
• Sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng; đất xây dựng công trình công nghiệp đường sắt; đất xây dựng công trình phụ trợ khác trực tiếp phục vụ công tác chạy tàu, đón tiễn hành khách, xếp dỡ hàng hóa của đường sắt.
• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
• Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng sản xuất; xây dựng cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.
• Sử dụng đất xây dựng công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn.
• Sử dụng đất không phải đất quốc phòng, an ninh cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội, công an.
• Giao đất ở đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.
• Chính phủ quy định các trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.