Bất động sản là gì? TOP 08 Nguyên tắc cần biết trước khi đầu tư bất động sản

Bất động sản là gì? TOP 08 Nguyên tắc cần biết trước khi đầu tư bất động sản

I. Bất động sản là gì?

1. Khái niệm về bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bất động sản là gì có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm bất động sản bao gồm toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai.

Tại Việt Nam, trong điều 107 bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 107. Bất động sản và động sản

1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”

Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn.

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được phép đưa vào kinh doanh.

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê.

Như vậy, bất động sản là các tài sản bao gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng. Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định. Như vậy, khái niệm về bất động sản ở Việt Nam là khái niệm mang tính chất mở, và chưa có danh mục cụ thể quy định về các tài sản bất động sản.

2. Đặc điểm của bất động sản

2.1. Tính cá biệt và khan hiếm

Các loại hình bất động sản chủ yếu thường mang tính chất của đất đai, vì vậy có tính khan hiếm. Đất được xem như nguồn tài nguyên có sự giới hạn về mặt khu vực, lãnh thổ cũng như diện tích… Do đó, giống như tên gọi, bất động sản không thể bị dịch chuyển và dĩ nhiên trở thành loại hàng hóa mang tính cá biệt.

Trong khi đó, tính khan hiếm có thể được hiểu thông qua ví dụ dưới đây.

Hai miếng đất nằm cạnh nhau A và B, cùng thuộc một khu vực. Nếu đây là loại hàng hóa thông thường thì giá trị của chúng có thể sẽ tương đương nhau. Tuy nhiên, do tính chất của loại hình bất động sản, hai mảnh đất này chịu ảnh hưởng định giá bởi các yếu tố hoàn toàn khác nhau và không được xem là tương đương hay giống nhau.

Thêm vào đó, dù mảnh đất A và B này có cùng chung kiểu thiết kế trên một mặt bằng hay sở hữu những đặc điểm khác biệt, khi xét về mặt bất động sản, chúng cũng khác nhau. Lý do giải thích cho điều này nằm ở tính khan hiếm mà không mảnh đất nào có điểm chung với mảnh đất nào. Lợi dụng đặc điểm này, nhiều chủ đầu tư đã khéo léo khiến bất động sản của mình trở nên thu hút và hấp dẫn hơn với khách hàng.

2.2. Tính lâu bền

Một trong những điều khiến ngành bất động sản luôn trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư chính là nhờ vào tính bền vững và sự trường tồn theo thời gian. Lý do bởi bản chất bất động sản là đất đai - nguồn tài nguyên vô giá được thiên nhiên ban tặng, không phải do con người tạo ra, vì vậy nó sẽ vĩnh viễn tồn tại theo thời gian và không thể bị phá hủy.

Các kiến trúc được xây dựng trên mảnh đất của chủ sở hữu có thể được được lưu giữ đến vài chục hoặc vài trăm năm. Ý nghĩa tính lâu bền của một bất động sản chính là tuổi thọ của công trình hay kiến trúc được dựng trên nó, được chia thành hai loại: tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý.

Trong đó, tuổi thọ vật lý của công trình mang lại lợi ích lớn, lâu dài hơn về kinh tế cho chủ sở hữu. Khi các công trình kiến trúc có bất kỳ hư hỏng nào hay không đảm bảo được kết cấu chịu lực thêm nữa, khi đó lợi ích kinh tế chấm dứt.

Khác với loại tuổi thọ vật lý, tuổi thọ kinh tế không kéo dài được lâu và nó có thể chấm dứt trong chuỗi hoạt động ổn định của thị trường. Theo tính toán trung bình của các chuyên gia, tuổi thọ của các loại bất động sản như nhà ở, khách sạn,... thường là 40 năm trong khi một số công trình khác như nhà ở phổ thông hay nhà xưởng có tuổi thọ trung bình kéo dài hơn, khoảng 45 năm.

Nhờ tính chất này, các loại tài sản bất động sản thường được sử dụng vào các mục đích khác nhau bởi chúng được coi là các loại hàng hóa mang đặc điểm bất biến về số lượng, đa dạng và phong phú về chất lượng.

2.3. Sự tác động lẫn nhau

Bất động sản là một trong những lĩnh vực chịu tác động nhiều nhất bởi thị trường cũng như các yếu tố ngoại cảnh. Dưới đây là một phân tích chi tiết:

Tại một khu vực đất, cả Nhà nước và các nhà đầu tư đều tham gia thi công để xây dựng những công trình hạ tầng, cơ sở kiến trúc cao cấp và hiện đại, điều này khiến đất nền ở khu vực xung quanh trở nên đắt giá hơn và gia tăng lợi nhuận giá trị kinh tế và các dịch vụ kèm theo. Vậy nên những loại bất động sản khác nằm trong khu vực đó đều cùng gia tăng giá trị sử dụng và thu hút thêm nhiều nhà đầu tư hơn.

Qua đó ta có thể thấy, các loại hình bất động sản có thể hỗ trợ nhau gia tăng giá trị và chịu ảnh hưởng nhất định lẫn nhau. Đây cũng được coi là một trong những tính chất nổi bật của bất động sản được chủ sở hữu áp dụng để đem lại nhiều lợi ích hơn cho các nhà đầu tư.

3. Một vài thuật ngữ về bất động sản cần biết

Ngành bất động sản

Trong giới kinh doanh, bất động sản được coi là một trong những ngành đồ sộ nhất, có tẩm ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế thị trường và có mối liên kết với nhiều ngành lớn, đặc biệt là sự kết nối với các ngân hàng. Các phương án, chính sách vay vốn từ của ngân hàng luôn được ưa thích bởi giới đầu tư bất động sản.

Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tại nhiều khu vực cũng được định nghĩa với những khái niệm khác nhau. Một cách chung nhất, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng bất động sản theo quy định của thị trường có sự quản lý của pháp luật Nhà nước.

Thị trường bất động sản được biết đến là một trong những thị trường quan trọng có tầm ảnh hướng lớn đến nền kinh tế quốc dân vì đây là những tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế.

Sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản được biết đến là 1 thị trường thu nhỏ là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch bất động sản về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản là nơi sẽ cung cấp các thông tin chính xác về bất động sản đến khách hàng, giúp khách hàng tránh được những giao dịch với giá cao hơn thực tế, bên cạnh đó sẽ hỗ trợ khách hàng trong những vấn đề về pháp lý, ngân hàng.

Chủ đầu tư bất động sản

Chủ đầu tư bất động sản hoặc là cá nhân hay tổ chức có sở hữu nguồn vốn để đầu tư và phát triển các dự án bất động sản. Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, tiến độ xây dựng, và hiệu quả đầu tư của các dự án này.

Bong bóng bất động sản

Bong bóng bất động sản được định nghĩa là hiện tượng giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, quá mức không đúng so với giá trị thực của nó.

Khi giá trị của sản phẩm bất động sản được nâng lên quá cao so với giá trị thật, đến một thời điểm nhất định nào đó khi tính thanh khoản của sản phẩm bất động sản không còn sẽ dẫn đến tình trạng nghiêm trọng: bất động sản chững lại, nguồn cầu lớn hơn cung và giá trị bất động sản sụt giảm thê thảm. Thị trường bất động sản lúc này sẽ rơi vào tình trạng đóng băng (vỡ bong bóng bất động sản).

Kinh doanh bất động sản

Trả lời cho câu hỏi Kinh doanh bất động sản là gì? - khái niệm này thực chất là việc đầu tư 1 số vốn để thực hiện các hoạt động như xây dựng, mua chờ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại; mở các dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nhằm mục đích sinh lời.

Môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản - môi giới nhà đất là những người liên kết giữa người mua và người bán bất động sản bằng những hoạt động như tư vấn, quảng cáo hay tiếp thị bất động sản đến những khách hàng có nhu cầu mua.

Môi giới bất động sản được chia thành ba phần khác nhau:

- Môi giới cho người bán bất động sản

- Môi giới cho người mua bất động sản

- Giám sát môi giới bất động sản

Đầu tư - mua bán bất động sản

Đầu tư bất động sản không chỉ là những hoạt động đầu tư trực tiếp như cho thuê, chuyển nhượng, mua bán bất động sản, kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, đầu tư bất động sản còn được biết đến với những cách hoạt động đầu tư cổ phiếu, chứng khoán.

Sales bất động sản hay nhân viên kinh doanh bất động sản

Đây là những nhân viên tư vấn và đưa sản phẩm bất động sản đến người có nhu cầu thông qua các hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị nhằm thuyết phục khách hàng. Mỗi giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra thành công, nhân viên sẽ nhận được một khoản hoa hồng tương ứng theo quy định của đơn vị bán.

Đại lý bất động sản F1

Đại lý bất động sản F1 hay đại lý cấp 1 là những đại lý độc quyền trong việc phân phối các sản phẩm bất động sản mang thương hiệu của một tập đoàn hay tổ chức lớn như Vinhomes. Họ có vai trò đánh giá, thẩm định dự án, ký kết pháp lý và hỗ trợ những nhà môi giới.

II. Phân loại bất động sản

1. Bất động sản đầu tư, xây dựng

Đây là loại hình bao gồm đất đai và tất cả các loại tài sản gắn liền với nó, có tính chất phức tạp đặc biệt, chiếm một phần tỷ trọng lớn trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó, nhóm bất động sản này còn bao gồm nhà xưởng và các công trình thương mại, dịch vụ, các loại hình bất động sản hạ tầng hay bất động sản trụ sở làm việc,...

Chi tiết hơn, bất động sản đầu tư còn bao gồm quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ với mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá, không phải nhằm các mục đích sau:

- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý

- Bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường

2. Bất động sản không có đầu tư, xây dựng

Đây là loại bất động sản gồm những loại đất dùng cho nông nghiệp, dùng để nuôi trồng thủy hải sản, dùng làm muối hoặc các loại đất hiếm, đất chưa qua sử dụng,... Nhìn chung, có thể hiểu đây là những loại đất dùng cho mục đích, chức năng đặc biệt, thường phục vụ trong các hoạt động sản xuất, khai thác.

3. Bất động sản đặc biệt

Đây là loại bất động sản bao gồm các công trình được bảo tồn ở cấp quốc gia như đình, chùa, nhà thờ, đền, miếu hay các di sản thiên nhiên và văn hóa,... Bất động sản đặc biệt thường là tài sản công, thuộc về một tập thể, tổ chức hay các cấp chính quyền.

III. Phân biệt bất động sản và động sản

Ngoài những khái niệm nêu trên thì vấn đề được khá nhiều người quan tâm đó là sự giống và khác nhau của động sản và bất động sản là gì? Cụ thể được thể hiện như sau:

 IV. Quy định liên quan đến bất động sản

Bên cạnh định nghĩa bất động sản là gì thì các quy định của pháp luật về bất động sản cũng được nhiều người quan tâm, tìm hiểu. Dưới đây là tổng hợp quy định chi tiết liên quan đến bất động sản:

1. Ranh giới giữa các bất động sản

Quy định này được nêu tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, ranh giới này được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Đặc biệt, các hộ gia đình không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách kể cả ranh giới là kênh, mương, hào…

Việc xác định ranh giới sử dụng đất tính theo chiều thẳng đứng và người sử dụng đất được dùng không gian, lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, được trồng cây… trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải cắt, tỉa, xén rễ… trừ khi có thoả thuận khác.

2. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

Quy định này được nêu tại Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo đó, chủ sở hữu chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây từng ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Việc dựng cột mốc, hàng rào… này được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu bất động sản liền kề. Những vật này sẽ được xem là sở hữu chung của các chủ sở hữu.

3. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

Khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ:

“3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.”

Đồng thời, việc trổ cửa phải thực hiện theo đúng kích thước nêu tại khoản 2 Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”

V. 05 loại hình đầu tư phổ biến nhất hiện nay

1. Đầu tư bất động sản vào dòng sản phẩm căn hộ

Hình thức này được coi như cách đầu tư kiếm lợi nhuận nhanh bởi phù hợp với nhu cầu thiết yếu của người dân (mua hoặc thuê lâu dài, tùy theo mục đích sử dụng). Tuy nhiên, với phương thức này, cần lựa chọn các chủ đầu tư lớn, dự án tiềm năng: vị trí đắc địa, mật độ dân số cao, tiện ích hoàn chỉnh…) để tránh những rủi ro không đáng có về pháp lý, chất lượng xây dựng, quy trình vận hành…

2. Đầu tư bất động sản vào đất nền

Được hình thành và phát triển sớm nhất và tồn tại lâu nhất. Bắt đầu hình thành và được kinh doanh từ năm 1993, nhưng cho đến thời điểm hiện tại. Đất nền vẫn là hình thức đầu tư mang lại lợi nhuận cao nhất đối với giới đầu tư bất động sản. Tuy nhiên hình thức này vẫn còn tồn tại một số mối nguy khiến cho giới đầu tư giở khóc giở cười. Để đầu tư vào loại hình này nhà đầu tư cần có nhiều kinh nghiệm đầu tư và con mắt nắm bắt thị trường tinh tường.

Hiện nay đất nền vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt vì có pháp lý đơn giản cũng như vốn đầu tư rẻ nhưng vẫn đảm bảo được khả năng sinh lời. Hiện nay các khu vực trung tâm dường như bị thiếu hụt quỹ đất, thị trường đất nền đang phát triển rất mạnh ở các vùng ven, các tỉnh lân cận TPHCM như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai,...

3. Đầu tư bất động sản vào các loại phòng trọ

Đây cũng là một trong những cách đầu tư thông dụng hiện nay, đặc biệt ở các tỉnh thành lớn với lượng dân cư sinh sống và làm việc đông đúc hoặc số lượng học sinh, sinh viên đổ lên thành thị mỗi năm một tăng cao. Các nhà đầu tư thường sẽ bỏ tiền ra tìm đất, xây phòng trọ, chung cư mini và cho thuê lại nhằm kiếm lợi nhuận.

Trước đây, loại hình kinh doanh này còn sơ khai và mang tính cá nhân cao (người dân có nhà không dùng đến, đất trống chưa sử dụng). Tuy nhiên, với sự ổn định về nguồn cầu, hình thức đầu tư này ngày càng trở nên phổ biến và được quy hoạch, vận hành chuyên nghiệp hơn. 

4. Đầu tư bất động sản theo kiểu lướt sóng

Các nhà đầu tư chỉ nên tham gia hình thức này khi có ngân sách cao và chấp nhận mạo hiểm ở một mức độ nhất định. Bên cạnh đó, để sẵn sàng cho cuộc chơi này, nhà đầu tư cũng cần phải nắm rõ các thông tin về dự án đầu tư như khu vực, các giấy tờ, thủ tục đầy đủ, rõ ràng và hợp pháp…

Với những dự án trọng điểm, có tầm nhìn lâu dài và kế hoạch phát triển rõ ràng, không ít nhà đầu tư đã thành công thu lời nhanh chóng.

5. Đầu tư bất động sản vào nhà mặt phố

Dễ dàng nhận thấy, đây là một hình thức đầu tư bất động sản của giới thượng lưu, khách hàng có tài chính tốt. Cụ thể, các nhà đầu tư sẽ bỏ tiền túi ra mua nhà mặt phố rồi cho thuê lại theo tháng hoặc năm để kiếm lời, hoặc bán khi được giá tốt. Thường đây là những địa điểm luôn sốt giá nên phần lớn các nhà đầu tư ít chọn giải pháp bán lại.

VI. 08 Nguyên tắc quan trọng cần biết khi đầu tư bất động sản

1. Cân nhắc vị trí

Khi chọn bất động sản, yếu tố tiên quyết để quyết định đầu tư là những dự án nằm trên các trục đường huyết mạch hoặc các nút giao thông trọng yếu. Điều này giúp bất động sản có giá trị cao hơn nhờ sự thuận tiện trong đi lại, mật độ dân số cao và đáp ứng tiêu chuẩn để kinh doanh, buôn bán thương mại.

2. Giá cả của bất động sản

Nhà đầu tư cũng cần xem xét kỹ lưỡng trước khi vay ngân hàng, nên lựa chọn bất động sản phù hợp với ngân sách cá nhân. Trong trường hợp cần vay vốn, nhà đầu tư chỉ nên vay dưới 50% giá trị tổng của bất động sản để tránh chịu gánh nặng lãi suất trong tương lai hoặc rủi ro hụt vốn, phải bán tháo bất động sản.

3. Chú ý thời gian khảo sát dự án

Nhà đầu tư nên cân nhắc thời gian khảo sát dự án, tránh thời điểm ban ngày do phần lớn cư dân đã đi làm, đi học. Thời điểm phù hợp để đi khảo sát dự án là chiều tối, khoảng 20h - 21h, khi khu vực xung quanh đã lên đèn, phản ánh rõ nét nhất hoạt động và sinh hoạt của cư dân.z

4. Pháp lý rõ ràng

Khi mua dự án bất động sản từ những chủ đầu tư có uy tín lâu năm, tài sản bất động sản đó luôn được đảm bảo về chất lượng cũng như tiến độ hoàn thiện hạ tầng và pháp lý minh bạch. Đầu tư vào dự án có tính pháp lý rõ ràng sẽ giúp người mua tránh những rủi ro giao dịch tiềm ẩn lâu dài và tăng khả năng thanh khoản cho bất động sản. Hiện nay, các chủ đầu tư thường công bố tính pháp lý và bảo lãnh ngân hàng cho mỗi dự án để tạo dựng niềm tin cao nhất cho người mua.

5. Yếu tố trắc địa

Khác biệt về việc mua nhà để định cư, đầu tư vào bất động sản đòi hỏi chủ sở hữu cần tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo giá đất mua đầu tư phải cao hơn giá xây dựng. Khu vực sở hữu giá trị đất cao hơn giá thành xây dựng thường có tốc độ đô thị hóa cao trong tương lai. Ngược lại, dự án yêu cầu mức giá xây dựng cao hơn thì quá trình đô thị hóa diễn ra chậm, đầu tư ít sinh lời.

6. Tính thanh khoản cao của dự án

Dù định đầu tư vào loại hình bất động sản nào, ở khu vực trung tâm hay những vùng ngoại ô thì tiêu chí quan trọng đẩy tiềm năng sinh lời lên cao đến từ tính thanh khoản của dự án (khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của dự án).

7. Sự đồng bộ của hạ tầng giao thông

Hạ tầng, cơ sở vật chất và mạng lưới giao thông là một trong những yếu tố cần cân nhắc nếu nếu nhà đầu tư hy vọng vào khả năng sinh lời cao của bất động sản. Trong tương lai, sự khởi sắc của mạng lưới liên kết vùng và các khu vực lân cận, những dự án nằm ở nút giao thông trọng điểm, liên kết dễ dàng sẽ mang lại giá trị lớn cho hạ tầng khu vực, nâng các dự án bất động sản được lên tầm cao mới.

8. Cộng đồng cư dân xung quanh

Không gian sống xung quanh và cộng đồng dân cư xung quanh có ảnh hưởng nhất định đến chất lượng cuộc sống cũng như khả năng đầu tư trong tương lai, nhất là đầu tư cho thuê. Vậy nên, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng về cộng đồng dân cư sinh sống bên cạnh dự án chủ yếu là tầng lớp nào, thu nhập bình quân ra sao... Điều này sẽ góp phần lớn khi quyết định liệu dự án có thực sự thu hút người dân chuyển về đây an cư lạc nghiệp trong tương lai hay không.

Trên đây là toàn bộ thông tin về bất động sản đã được Vietjack.me tổng hợp. Hy vọng bài viết đã đem lại những thông tin hữu ích tới quý bạn đọc.