Thủ tục công chứng mua nhà chung cư chuẩn pháp lý năm 2024?

1. Thủ tục công chứng mua nhà chung cư chuẩn pháp lý năm 2024?

1.1. Người mua nhà chung cư cần chuẩn bị những gì khi đi công chứng?

Căn cứ khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ bên mua cần chuẩn bị ít hơn bên bán, cụ thể gồm:

Phiếu yêu cầu công chứng: Nếu bên mua là người yêu cầu công chứng - kê khai theo mẫu có sẵn của tổ chức hành nghề công chứng.

Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú nếu sổ hộ khẩu đã bị thu hồi. Ngoài ra:

• Nếu là hai vợ chồng thì cần thêm giấy đăng ký kết hôn.
• Nếu là người độc thân thì cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
• Nếu đã ly hôn thì cần quyết định hoặc bản án ly hôn…

1.2. Thủ tục các bước công chứng

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ về nhân thân, tài sản, mối quan hệ… để tiến hành làm hợp đồng mua bán

Bước 2: Đến tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành lập hợp đồng

Bước 3: Nộp một bộ hồ sơ bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, các giấy tờ đã chuẩn bị ...

Bước 4: Khi Công chứng viên kiểm tra giấy tờ thấy đúng và đầy đủ thì sẽ chứng kiến việc hai bên mua, bên bán ký kết hợp đồng

Bước 5: Nộp phí và nhận hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư

Người mua và người bán có thể thoả thuận về các khoản tiền phải nộp khi mua bán chung cư gồm:

• Phí và thù lao công chứng: Các bên có thể thoả thuận với nhau về người nộp và nộp phí công chứng theo giá trị của hợp đồng hoặc giá trị của tài sản; thù lao công chứng thì nộp theo quy định của tổ chức hành nghề công chứng gồm phí soạn thảo, phí in ấn, phí ký hồ sơ ngoài trụ sở…
• Phí sang tên Sổ hồng chung cư: Khoản phí này bên mua bắt buộc phải nộp trừ trường hợp thoả thuận bên bán là người đi làm thủ tục sang tên hoặc bên bán là người nộp. Phí này gồm phí thẩm định và phí cấp bìa. Phí này do từng địa phương quy định.
• Lệ phí trước bạ: Người mua phải chịu mức lệ phí là 0,5% giá trị căn chung cư hoặc giá mua bán trong hợp đồng. Nếu hai bên thoả thuận người bán là người nộp thì khoản tiền này sẽ do người bán chịu.
• Thuế thu nhập cá nhân: Đây là khoản thuế mà bên bán – người phát sinh thu nhập khi mua bán chung cư phải nộp. Tuy nhiên, thường thực tế sẽ thoả thuận bên mua nộp vì có thể cùng kê khai cùng lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ. Theo đó, bên bán có thể trừ số tiền này trong giá mua bán chung cư.

Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng năm 2014, thời gian thực hiện thủ tục này dao động từ 02 - 10 ngày làm việc.

2. Có được mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng?

Theo Điều 165 Luật Nhà ở 2023 quy định về giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

• Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.
• Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
• Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.

Theo khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định các giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
• Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, theo quy định trên thì căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi sổ hồng) thì vẫn được chuyển nhượng bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

3. Khi ký kết hợp đồng mua bán chung cư cần lưu ý những gì?

3.1. Thông tin về các bên giao kết hợp đồng

3.1.1. Thông tin của người bán

Thông tin của người bán cần kiểm tra bao gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, giấy tờ pháp lý và địa chỉ, số điện thoại của người bán. Thông tin của người bán phải được ghi nhận chính xác tại hợp đồng.

Người mua cũng cần đối chiếu thông tin để biết thông tin của người bán có phải chủ căn hộ chung cư hoặc chủ đầu tư của căn hộ chung cư hay không. Theo quy định chỉ có chủ sở hữu chung cư và chủ đầu tư căn hộ chung cư mới có quyền mua bán căn hộ chung cư.

Trường hợp người bán không phải chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư của căn hộ chung cư thì cần văn bản ủy quyền từ chủ sở hữu, chủ đầu tư.

3.1.2. Thông tin của người mua

Thông tin của người mua cần kiểm tra bao gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, giấy tờ pháp lý và địa chỉ, số điện thoại của người mua. Nếu bên mua là vợ chồng thì cần có thông tin của cả vợ và chồng. Trường hợp vợ, chồng đại diện cho người còn lại ký hợp đồng thì cần có văn bản ủy quyền.

Người mua cần kiểm tra chính xác thông tin của mình trên hợp đồng mua bán chung cư. Đây là những thông tin này vô cùng quan trọng để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua sau khi các bên hoàn thành thủ tục mua bán căn hộ chung cư.

Nếu thông tin trên hợp đồng sai sót sẽ dẫn đến sai thông tin tại giấy chứng nhận, gây mất thời gian và chi phí để điều chỉnh cũng như làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua trong trường hợp không may xảy ra tranh chấp.

3.2. Thông tin về căn chung cư

Người mua trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng cần lưu ý những thông tin liên quan đến căn hộ như: địa chỉ, diện tích, có nội thất hay không nội thất, chung cư đã hay đang hoàn thiện, chung cư đã được cấp sổ hồng hay chưa, nếu có thì đối chiếu thông tin trên sổ và hợp đồng xem có trùng khớp hay không.

3.3. Thời gian bàn giao chung cư và bàn giao giấy tờ

Thời điểm bàn giao căn hộ chung cư là thông tin rất quan trọng mà người mua cần lưu ý trong hợp đồng. Không những ảnh hưởng đến thời điểm người mua sử dụng căn hộ chung cư, thời điểm bàn giao căn hộ cũng là cơ sở để người mua được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2023, thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư được quy định như sau:

Trường hợp người mua mua chung cư của chủ đầu tư: Thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư là thời điểm bên mua nhận bàn giao hoặc bên mua thanh toán đủ tiền theo hợp đồng cho chủ đầu tư.

Trường hợp khác: Thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền theo hợp đồng và đã nhận bàn giao chung cư.

Theo quy định tại khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023, thời điểm bàn giao căn hộ chung cư là cơ sở để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư cho người mua hoặc 50 ngày kể từ thời điểm người mua đã thanh toán đủ tiền theo hợp đồng thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

3.4. Thanh toán như thế nào?

Bên mua cũng cần lưu ý về phương thức thanh toán tiền, thời hạn thanh toán và tiến độ thanh toán.

Nếu bên mua mua chung cư theo hình thức trả chậm, trả dần. Thì cần thỏa thuận các quy định cụ thể về tiến độ thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Trách nhiệm của các bên khi không thực hiện đúng thỏa thuận hợp đồng cũng phải được thỏa thuận kỹ lưỡng và ghi rõ trong hợp đồng mua bán.

4. Các câu hỏi thường gặp

4.1. Thời gian cấp sổ đỏ, sổ hồng bao lâu?

Thời gian cấp sổ đỏ, sổ hồng lần đầu không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì sẽ tăng thêm 10 ngày nghĩa là trong trường hợp này thời gian cấp sổ đỏ, sổ hồng là không quá 40 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

4.2. Sổ đỏ hay Sổ hồng có giá trị hơn?

Hiện nay, Sổ hồng và Sổ đỏ đều có giá trị pháp lý, và giá trị đó thể hiện ở tài sản được ghi nhận quyền. Nói cách khác, giá trị của từng loại sổ nằm ở từng thửa đất, căn nhà, và các tài sản khác gắn liền với đất, còn bản chất sổ chỉ là tờ giấy ghi nhận quyền nên sổ không có giá trị.

4.3. Tiền điện, nước sinh hoạt có phải phí dịch vụ chung cư không?

Loại phí điện, nước sinh hoạt không phải phí dịch vụ tại nhà chung cư. Tuy nhiên, thông thường các khoản phí này cũng được xác định vào phí dịch vụ để thu khi sử dụng nhà chung cư. Mức phí đóng không cố định mà sẽ phụ thuộc vào số lượng sử dụng của từng căn hộ chung cư.