Quy định về tài sản đảm bảo của ngân hàng mới nhất 2025
Quy định về tài sản đảm bảo của ngân hàng mới nhất 2025

1. Quy định về tài sản bảo đảm của ngân hàng như thế nào?

Mỗi ngân hàng đều có các quy định riêng về tài sản bảo đảm, được thiết lập nhằm đảm bảo an toàn cho cả bên vay và ngân hàng. Các quy định này thường xoay quanh ba yếu tố chính:

  • Giá trị tài sản bảo đảm: Giá trị của tài sản bảo đảm phải đủ lớn để đảm bảo cho khoản vay. Ngân hàng thường sẽ định giá lại tài sản trước khi chấp nhận làm bảo đảm.
  • Thẩm định và định giá tài sản: Ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định tài sản trước khi quyết định chấp nhận tài sản đó làm bảo đảm. Quá trình này bao gồm việc định giá tài sản, xem xét tính pháp lý và khả năng thanh khoản.
  • Quyền xử lý tài sản bảo đảm: Trong trường hợp người vay không còn khả năng thanh toán khoản vay, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm thông qua việc bán, chuyển nhượng hoặc đấu giá để thu hồi nợ.

Những quy định này giúp người vay hiểu rõ hơn về trách nhiệm của mình và đảm bảo tài sản bảo đảm đáp ứng đủ các yêu cầu để hoàn tất giao dịch vay vốn một cách minh bạch và an toàn.

2. Cách tra cứu tài sản bảo đảm

Tra cứu tài sản bảo đảm là bước quan trọng để kiểm tra tính hợp lệ và các thông tin pháp lý liên quan trước khi tiến hành giao dịch vay vốn. Việc tra cứu giúp đảm bảo tài sản không bị vướng tranh chấp pháp lý, không thuộc diện tài sản đã thế chấp tại ngân hàng khác hoặc có các hạn chế quyền sở hữu. Dưới đây là các cách tra cứu tài sản bảo đảm:

Tra cứu tài sản qua cơ quan quản lý nhà nước

  • Người vay có thể đến các cơ quan nhà nước quản lý lĩnh vực tài sản, như văn phòng đăng ký đất đai (đối với bất động sản) hoặc phòng đăng kiểm (đối với phương tiện giao thông), để tra cứu thông tin tài sản bảo đảm. Các cơ quan này cung cấp dữ liệu về quyền sở hữu, tình trạng pháp lý, cũng như các hạn chế liên quan đến tài sản.

Tra cứu tài sản qua ngân hàng

  • Các ngân hàng cũng hỗ trợ tra cứu tài sản bảo đảm đối với các tài sản đã từng được sử dụng làm tài sản thế chấp. Khi tiếp nhận hồ sơ vay vốn, ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra thông tin tài sản, bao gồm xem xét liệu tài sản có đang được sử dụng làm bảo đảm cho khoản vay khác không.

Các ngân hàng có hệ thống dữ liệu nội bộ hoặc kết nối với hệ thống tín dụng quốc gia, cho phép kiểm tra nhanh chóng thông tin về tài sản và tránh các rủi ro phát sinh.

Tra cứu qua hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia

  • Người vay cũng có thể sử dụng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia để tra cứu tình trạng của tài sản. Đây là hệ thống trực tuyến do Bộ Tư Pháp quản lý, cung cấp thông tin về các giao dịch bảo đảm đã được đăng ký với tài sản như bất động sản, phương tiện giao thông, và các tài sản khác.
Ngân hàng được chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ?

3. Từ ngày 01/01/2025, ngân hàng được chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ

Theo đó, tại Điều 200 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 quy định về chuyển nhượng tài sản bảo đảm như sau:

  • Cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
  • Trừ các khoản án phí, thuế, lệ phí trực tiếp liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu theo quy định tại mục 3, bên nhận bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng không phải nộp thay hoặc thực hiện nghĩa vụ thuế, lệ phí, phí khác của bên bảo đảm từ số tiền chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi thực hiện thủ tục đăng ký, thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu đó. Việc nộp thuế của bên bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng liên quan đến chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu đó thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
  • Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan nhưng không phải áp dụng quy định về điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản đối với bên chuyển nhượng dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 .

Như vậy, theo quy định nêu trên, từ ngày 01/01/2025, ngân hàng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của pháp luật.

4. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ ngày 01/01/2025

Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

(1) Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

  • Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;
  • Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;
  • Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;
  • Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
  • Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;
  • Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;
  • Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
  • Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.

(2) Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(3) Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

(4) Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các khoản (1), (2), (3) thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

(5) Ngoài điều kiện quy định tại các khoản (1), (2), (3) và (4), việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

5. Tài sản thế chấp và tài sản bảo đảm giống hay khác nhau?

Tài sản thế chấp và tài sản bảo đảm có điểm tương đồng nhưng không hoàn toàn giống nhau. Tài sản thế chấp là một hình thức của tài sản bảo đảm, trong đó người vay vẫn giữ quyền sử dụng tài sản nhưng ngân hàng có quyền xử lý tài sản đó nếu không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Trong khi đó, tài sản bảo đảm là khái niệm rộng hơn, bao gồm cả tài sản thế chấp và các hình thức bảo đảm khác như cầm cố.

Tóm lại, tài sản bảo đảm là một công cụ quan trọng trong giao dịch tín dụng, giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. Hiểu rõ về các loại tài sản bảo đảm và quy định của ngân hàng sẽ giúp người vay chủ động hơn trong việc chuẩn bị tài chính và thực hiện nghĩa vụ của mình.