Quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình mới nhất 2025

1. Hộ gia đình sử dụng đất là ai?

Hiện nay, pháp luật đất đai đã nêu rõ thế nào là đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình. Cụ thể tại Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ các điều kiện sau:

• Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi,…).
• Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (đất được sử dụng ổn định và không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất.
• Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…

2. Xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất thế nào?

Hiện nay, có thể căn cứ vào tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Cụ thể, theo Khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

…

5. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Ngoài ra, có thể căn cứ vào hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, Theo các quy định trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thể hiện tên của chủ hộ hoặc người đại diện của hộ gia đình và vợ, chồng của người đứng tên mà có chung quyền sử dụng đất. Do đó, không thể xác định đầy đủ các thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận. Tại Khoản 1 Điều 10 Luật Cư trú 2020 quy định về quyền, nghĩa vụ của chủ hộ và thành viên hộ gia đình về cư trú:

Những người cùng ở tại một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh ruột, chị ruột, em ruột, cháu ruột thì có thể đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú theo hộ gia đình.

Vì thế, có thể căn cứ vào hộ khẩu của gia đình để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất.

3. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình gồm những quyền gì?

Năm 2025, hộ gia đình sử dụng đất có các quyền như nhóm người sử dụng đất. Bởi lẽ, Khoản 1 Điều 259 Luật Đất đai 2024 quy định như sau về quyền sử dụng đất của hộ gia đình:

Điều 259. Xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

1. Hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 27 của Luật này.

Theo đó, Điểm a Khoản 2 Điều 27 quy định nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân, đó là các quyền như sau:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
• Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

4. Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình mới nhất 2025

Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 thì từ 01/8/2024, hộ gia đình không còn là đối tượng người được sử dụng đất. Do vậy, Sổ đỏ sẽ không còn được cấp cho hộ gia đình nữa.

Tuy nhiên, vẫn có 01 trường hợp vẫn được cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình là trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình được xác định trước 01/8/2024.

Theo đó, trường hợp này sẽ cấp 01 Sổ đỏ ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Cụ thể, theo Điều 259 Luật Đất đai 2024 có quy định về xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước ngày 01/8/2024 như sau:

• Hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01/8/2024 thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất.
• Hộ gia đình sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất.
• Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt thì phải ghi cụ thể các cá nhân là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất vào quyết định giao đất, cho thuê đất.
• Hộ gia đình được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trước ngày 01/8/2024 thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn sử dụng đất theo hình thức giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân là thành viên hộ gia đình đó theo quy định.

5. Hướng dẫn phân biệt Sổ đỏ hộ gia đình và sổ đỏ cá nhân mới nhất 2025

Hai loại sổ này có một số điểm khác biệt cơ bản như sau:

• Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình

Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình, địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”

• Sổ đỏ cấp cho cá nhân
  • Cá nhân trong nước
    • Ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”;
      • Trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”;
      • Trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”;
      • Trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”;”
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở: Ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi "Hộ chiếu số:..., nơi cấp:..., năm cấp:..."; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có).

6. Chia thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình thế nào?

Chia thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình được tiến hành theo các bước sau:

• Bước 1. Xác định di sản khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

Cụ thể là xác định phần di sản sẽ được chia thừa kế.

Ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ông A với diện tích đất 300m2, hộ gia đình ông A gồm có 03 thành viên, gồm: ông A, vợ ông A và người con trai. Năm 2025, ông A chết.

=> Phần di sản của ông A để lại được xác định là 1/3 của 300m2, tức là mỗi người được hưởng là 100m2 (thời điểm cấp Giấy chứng nhận hộ gia đình ông A có 03 thành viên đang sống chung, các thành viên có chung quyền sử dụng đất vì đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình; vì giao chung nên dù con ông A còn nhỏ thì vẫn có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ).

Sau khi xác định di sản thừa kế cần xem người để lại di sản có để lại di chúc hay không, di chúc hợp pháp hay không. Nếu có di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc, nếu không có di chúc thì chia theo pháp luật hoặc vừa chia theo di chúc, vừa chia theo pháp luật khi một phần di chúc không hợp pháp hoặc không định đoạt hết phần di sản là quyền sử dụng đất.

• Bước 2.1: Chia thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc (trường hợp có di chúc hợp pháp)

Cần căn cứ vào nội dung chia quyền sử dụng đất trong di chúc để chia di sản, lưu ý về những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015.

• Bước 2.2: Chia thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật

Khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chia thừa kế theo pháp luật trong trường hợp sau:

• Không có di chúc.
• Di chúc không hợp pháp.
• Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
• Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Chia di sản cho những người thừa kế theo pháp luật theo Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015.

7. Cách chuyển sổ đỏ từ hộ gia đình sang cá nhân mới nhất 2025

Để chuyển sổ đỏ từ hộ gia đình sang cá nhân, hộ gia đình có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho cá nhân.

Căn cứ các quy định hiện hành và điều kiện thực tế, thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành như sau:

• Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Do đó, khi tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng tặng cho có công chứng chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất, nộp phí công chứng theo quy định tại Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014.

• Bước 2: Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng đất, các bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc (nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 - 10 triệu đồng). Thời hạn đăng ký biến động sang tên sẽ kéo dài không quá 10 ngày làm việc. Cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

• Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

• Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cá nhân

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

8. Các câu hỏi thường gặp

8.1. Đất được giao cho hộ gia đình sử dụng có được thế chấp không?

Đất được giao cho hộ gia đình sử dụng có thể được dùng làm tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi thế chấp, hộ gia đình phải có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả các thành viên có quyền lợi liên quan trong quyền sử dụng đất. Ngoài ra, thửa đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thuộc diện bị cấm giao dịch hoặc kê biên.

8.2. Khi xảy ra tranh chấp đất đai trong hộ gia đình thì xử lý như thế nào?

Khi xảy ra tranh chấp đất đai trong hộ gia đình, các bên có thể tiến hành hòa giải tại cơ sở (thường là xã, phường, thị trấn nơi có đất). Nếu không đạt được thỏa thuận, có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tòa án giải quyết. Trong quá trình giải quyết, quyền sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên các tài liệu, chứng cứ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu và các văn bản thỏa thuận giữa các thành viên.

8.3. Thành viên trong hộ gia đình có quyền yêu cầu chia đất không?

Có, thành viên trong hộ gia đình có thể yêu cầu chia quyền sử dụng đất nếu chứng minh được quyền lợi hợp pháp của mình. Việc chia đất có thể diễn ra khi các thành viên đồng ý thỏa thuận hoặc thông qua quyết định của tòa án. Các yếu tố như thời gian tham gia sử dụng đất, đóng góp tài chính và nghĩa vụ thực hiện với thửa đất sẽ được xem xét để đảm bảo phân chia công bằng.

8.4. Hộ gia đình có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất không?

Hộ gia đình có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh hoặc thực hiện các dự án đầu tư. Tuy nhiên, việc góp vốn cần sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ có quyền lợi liên quan và phải thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quyền sử dụng đất chỉ được góp vốn khi đất không có tranh chấp, còn thời hạn sử dụng, và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

8.5. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình có được thừa kế không?

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình có thể được thừa kế, nhưng chỉ phần quyền lợi thuộc về từng thành viên trong hộ mới được chia theo di chúc hoặc pháp luật. Phần đất thuộc quyền sử dụng chung của các thành viên sẽ không thể tự ý thừa kế hoặc phân chia nếu không có sự đồng thuận của tất cả. Việc chia thừa kế phải tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện theo thủ tục cụ thể tại cơ quan có thẩm quyền.

8.6. Hộ gia đình có quyền tách thửa đất không?

Hộ gia đình có quyền yêu cầu tách thửa đất để chia đất cho các thành viên hoặc chuyển nhượng một phần đất. Tuy nhiên, việc tách thửa cần tuân thủ quy định pháp luật về điều kiện diện tích tối thiểu của từng địa phương, không làm ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch. Thủ tục tách thửa phải được đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.