Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mới nhất 2025

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo Luật Nhà ở 2023, nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau:

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Một số ví dụ cụ thể như sau về nhà ở hình thành trong tương lai:

• Căn hộ trong dự án chung cư đang xây dựng — Một căn hộ thuộc dự án chung cư cao tầng mà hiện tại mới hoàn thành phần thô, đang trong giai đoạn hoàn thiện nội thất và hạ tầng kỹ thuật, chưa được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu để đưa vào sử dụng.
• Nhà liền kề trong khu đô thị mới đang thi công — Một căn nhà liền kề trong khu đô thị đang trong quá trình xây phần móng hoặc dựng khung nhà, chưa hoàn thiện và chưa được nghiệm thu.
• Biệt thự trong khu nghỉ dưỡng đang xây dựng — Một căn biệt thự thuộc dự án khu nghỉ dưỡng ven biển, công trình đang thi công dở dang phần kết cấu, hoặc đã xong phần thô nhưng vẫn còn trong giai đoạn lắp đặt hệ thống điện nước, chưa hoàn thành thủ tục nghiệm thu.
• Nhà ở riêng lẻ do cá nhân xây dựng trên đất thổ cư — Một ngôi nhà riêng lẻ của hộ gia đình, đang xây dựng hoặc mới hoàn thành nhưng chưa tổ chức nghiệm thu theo quy định.

2. Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mới nhất?

• Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
  • Quyết định giao đất;
  • Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Có các loại giấy tờ sau đây:
  • Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
  • Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
  • Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
• Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
• Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
• Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 24 thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

3. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần có nội dung gì?

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần có các nội dung cơ bản sau đây để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, cũng như tuân thủ quy định của Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015:

3.1. Thông tin các bên tham gia hợp đồng

• Bên bán: Tên, địa chỉ, số giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD/Hộ chiếu), thông tin liên hệ.
• Bên mua: Tên, địa chỉ, số giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD/Hộ chiếu), thông tin liên hệ.

3.2. Thông tin về dự án và nhà ở

• Tên dự án: Tên đầy đủ của dự án.
• Địa chỉ: Địa chỉ cụ thể của dự án.
• Loại hình nhà ở: Mô tả loại hình (căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự, v.v.).
• Diện tích: Diện tích sử dụng, diện tích chung, diện tích riêng.
• Số hiệu căn hộ hoặc nhà: Nếu có.

3.3. Giá cả và phương thức thanh toán

• Giá bán: Tổng giá trị hợp đồng.
• Phương thức thanh toán: Các đợt thanh toán, thời hạn thanh toán, hình thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản).
• Thời gian giao nhà: Ngày dự kiến giao nhà cho bên mua.

3.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên

• Nghĩa vụ của bên bán: Cung cấp thông tin, đảm bảo chất lượng công trình, giao nhà đúng tiến độ, và các nghĩa vụ khác.
• Quyền của bên mua: Nhận thông tin đầy đủ, yêu cầu bồi thường nếu bên bán vi phạm hợp đồng, và quyền khác theo quy định của pháp luật.

3.5. Cam kết và bảo đảm

• Cam kết về chất lượng: Bên bán cam kết đảm bảo chất lượng công trình theo tiêu chuẩn.
• Bảo đảm tài sản: Nếu có, thông tin về việc thế chấp tài sản.

3.6. Điều khoản về vi phạm hợp đồng

Hậu quả vi phạm: Các biện pháp xử lý khi một bên vi phạm hợp đồng (ví dụ: bồi thường thiệt hại, xử lý tài sản).

3.7. Thời hạn hiệu lực của hợp đồng

Thời gian hiệu lực: Thời gian mà hợp đồng có hiệu lực, bao gồm cả thời gian thực hiện nghĩa vụ.

3.8. Giải quyết tranh chấp

Cơ chế giải quyết tranh chấp: Thỏa thuận về việc giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng, bao gồm việc sử dụng trọng tài hoặc tòa án.

3.9. Cam kết cuối cùng

Chữ ký và xác nhận: Chữ ký của đại diện bên bán và bên mua, ghi rõ họ tên và ngày tháng ký hợp đồng.

3.10. Các phụ lục kèm theo (nếu có)

• Bản đồ vị trí: Hình ảnh, bản đồ về vị trí căn hộ hoặc nhà ở trong dự án.
• Giấy tờ pháp lý: Các giấy tờ liên quan đến dự án, như giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án.

4. Quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định ra sao?

Quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

4.1. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

• Khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần đảm bảo rằng họ có quyền sử dụng tài sản này và rằng việc thế chấp không vi phạm các quy định của pháp luật.
• Giấy tờ pháp lý: Người mua cần có hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực, trong đó ghi rõ quyền sở hữu tài sản.
• Thời gian nhận nhà: Nhà ở hình thành trong tương lai thường không được hoàn tất, do đó, khi thế chấp, cần xác định rõ thời gian dự kiến hoàn thành để tránh tranh chấp.
• Thông báo cho chủ đầu tư: Trong một số trường hợp, người mua cần thông báo cho chủ đầu tư về việc thế chấp để bảo đảm quyền lợi cho các bên liên quan.

4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

• Quyền: Bên thế chấp (người mua) có quyền sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Nghĩa vụ: Bên thế chấp phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng thế chấp, bao gồm cả việc thanh toán các khoản vay đúng hạn.

4.3. Trường hợp vi phạm

Nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bên nhận thế chấp (ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng) có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật, bao gồm việc phát mại tài sản để thu hồi nợ.

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Những quyền lợi nào tôi có khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Câu trả lời: Bạn có quyền nhận thông tin đầy đủ về dự án, quyền lợi hợp pháp trong hợp đồng, yêu cầu bồi thường nếu chủ đầu tư chậm giao nhà, và được giao nhà đúng tiến độ và chất lượng.

5.2. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần công chứng không?

Có, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần được lập bằng văn bản và có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực để bảo vệ quyền lợi của bên mua.

5.3. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng hợp đồng, tôi có thể làm gì?

Bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật nếu họ không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng.

5.4. Có rủi ro nào khi mua nhà ở hình thành trong tương lai không?

Có, một số rủi ro bao gồm chậm tiến độ xây dựng, chất lượng công trình không đảm bảo, hoặc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết. Do đó, cần thận trọng và tìm hiểu kỹ về dự án và chủ đầu tư.