Tìm kiếm

Chương III Luật kinh doanh bất động sản 2023: Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Chương III
Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Điều 22. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh

1. Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản theo quy định của Luật này.

2. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo các quy định sau đây:

a) Tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 13 của Luật này;

b) Đối tượng được mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 15 của Luật này;

c) Giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 16 của Luật này;

d) Quyền của bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 18 của Luật này;

đ) Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, h, i, k, l, m, n, o, p, q khoản 1 và khoản 2 Điều 19 của Luật này;

e) Quyền của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 20 của Luật này;

g) Nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 5 Điều 21 của Luật này;

h) Tuân thủ quy định khác có liên quan của Luật này.

3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sau đây:

a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật này;

b) Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;

c) Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản;

d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Điều 24. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

a) Quyết định giao đất;

b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Có các loại giấy tờ sau đây:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Chính phủ quy định chi tiết khoản này.

5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

6. Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.

7. Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.

8. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.

Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Điều 26. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).

Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

2. Trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này.

Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

3. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

5. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.

Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.

6. Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

7. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều này và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.

8. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.

9. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm hướng dẫn việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều 27. Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;

c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Chapter III

OFF-PLAN HOUSING AND BUILDING BUSINESS

Article 22. Off-plan housing and building to be put on market

1. Off-plan housing of various types, except those considered as public property as prescribed by the Housing Law.

2. Off-plan buildings as prescribed in clause 2 Article 5 of this Law.

3. Floor areas of the Off-plan buildings prescribed in clause 3 Article 5 of this Law.

Article 23. Off-plan housing and building business rules

1. Project investors are entitled to sell or offer for lease purchase of off-plan housing or buildings or their floor areas within their real estate projects in accordance with provisions of this Law.

2. Sale and purchase or lease purchase of off-plan housing or building or its floor area shall be subject to the following provisions:

a) Adherence to the rules set forth in Article 13 of this Law must be ensured;

b) Entities eligible to buy or enter into lease purchase of off-plan housing or building or its floor area are determined in accordance with the provisions of Article 15 of this Law;

c) Transactions involving off-plan housing or building or its floor area are conducted in accordance with the provisions of Article 16 of this Law;

d) The seller or landlord offering the off-plan housing or building or its floor area for lease purchase shall have the rights specified in clause 1 Article 18 of this Law;

dd) The seller or landlord offering the off-plan housing or building or its floor area for lease purchase shall discharge the obligations specified in points a, b, c, d, dd h, i, k, l, m, n, o, p, q clause 1 and clause 2 Article 19 of this Law;

e) The buyer or tenant-buyer of off-plan housing or building or its floor area shall have the rights specified in clauses 1 and 2 Article 20 of this Law;

g) The buyer or tenant-buyer of off-plan housing or building or its floor area shall discharge the obligations specified in clauses 1, 2, 3 and 5 Article 21 of this Law;

h) Adherence to other relevant regulations in this Law must be ensured.

3. Openness and transparency must be ensured; legitimate rights and interests of organizations or individuals that are parties to contracts for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing or buildings or their floor areas must be protected.

4. The investor of a real estate project shall assume responsibility to:

a) discharge the responsibilities specified in Article 17 of this Law;

b) use money received from the buyer or tenant-buyer to invest in construction of the project, housing or building or its floor area to be sold or offered for lease purchase according to the agreed-upon purposes specified in the signed contract; comply with regulations of law on anti-money laundering;

c) provide information on the construction schedule or progress of the housing or building or its floor area for the buyer or tenant-buyer under terms and conditions of the signed contract or at the request of competent authorities; provide adequate and truthful documents and information proving that the real estate to be put on the market meets relevant conditions as set out in this Law for the real estate trading floor if this floor is employed to distribute products of the project;

d) ensure that no organization or individual will be authorized by the project investor to enter into contracts for deposit, sale and purchase, or lease purchase of off-plan housing, building or its floor area.

5. The real estate project investor may receive deposit for the housing or building or its floor area which has met relevant conditions for putting on the market as set out in this Law from the buyer or tenant-buyer provided that the received deposit shall not exceed 5% of the selling price or lease purchase price. The selling price or lease purchase price of the housing, or building or its floor area must be specified in the deposit agreement.

Article 24. Conditions attached to off-plan housing and building to be put on market

1. The construction of the housing or building has commenced in accordance with regulations of the Construction Law.

2. One of the following documents on LURs is available:

a) Land allocation decision;

b) Land lease decision and contract for lease of LURs as prescribed by the Land Law;

c) Decision on approval of land repurposing;

d) Certificate of LURs;

dd) Certificate of housing ownership and residential LURs;

e) Certificate of LURs and ownership of housing and other property on land;

g) Another certificate of LURs and ownership of property on land as prescribed by the Land Law.

3. The following documents are available:

a) Permit to build the housing or building and application for such permit, in case such permit is required in accordance with regulations of the Construction Law;

b) Notice of construction commencement date and design dossier of the housing or building in case the building permit is not required in accordance with regulations of the Construction Law;

c) Documents on the acceptance testing of finished infrastructure facilities according to the project schedule, as prescribed by the Construction Law; in case of an apartment of the apartment building or building used for multiple purposes, including for residence, documentary evidences of the acceptance testing of finished foundation in accordance with regulations of the Construction Law.

4. Before selling or offering off-plan housing for lease purchase, the project investor shall notify the relevant provincial real estate authority in writing of the fact that the housing has meet relevant conditions for sale or lease purchase.

Within 15 days from the receipt of the notification, the provincial real estate authority shall carry out an inspection to verify the satisfaction of conditions of the housing to be put on the market and give a written response to the project investor. If the housing is found not to meet such conditions, reasons therefor must be indicated.

The Government shall elaborate this clause.

5. The housing or building is located in a real estate project which has been approved by a competent authority as prescribed by law, and the construction of housing or building for sale or lease purchase is included in approved contents of such a project.

6. The conditions in points b, c, d, dd clause 1, points a and c clause 2 Article 14 of this Law are met.

7. Information on the real estate and real estate project to be put on market has been properly disclosed as prescribed in 6 of this Law.

8. In addition to the conditions set out in clauses 1 through 7 of this Article, the floor area of an off-plan building to be put on the market must also meet the conditions set out in clause 3 Article 14 of this Law.

Article 25. Payment for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing or buildings

1. Payment for sale and purchase of off-plan housing or building or its floor area will be made in several times. The initial payment, including deposit, shall not exceed 30% of the contract price, and subsequent payments will be paid according to the construction schedule provided that total amount of such payments made before handover of the housing or building or its floor area to the buyer will not exceed 70% of the contract price. This amount will not exceed 50% of the contract price if the seller is a foreign-invested business organization as prescribed in clause 4 Article 10 of this Law.

2. Payment for lease purchase of off-plan housing or building or its floor area will be made in several times. The initial payment, including deposit, shall not exceed 30% of the contract price, and subsequent payments will be paid according to the construction schedule until the housing or building or its floor area is handed over to the tenant-buyer, provided that total amount of such payments made to the landlord before handover will not exceed 50% of the contract price. The remaining amount shall be considered as rent expense which will be paid to the landlord within a specific period of time as agreed upon in the signed contract.

3. Total amount of payments made to the seller or landlord before a certificate of LURs and ownership of property on land is issued to the buyer or tenant-buyer as prescribed by the Land Law shall not exceed 95% of the contract price. The remaining amount shall be paid when such certificate is issued to the buyer or tenant-buyer by a competent authority in accordance with regulations of the Land Law.

Article 26. Guarantee for sale or lease purchase of off-plan housing

1. Before selling or offering off-plan housing for lease purchase, the real estate project investor shall be required to obtain a guarantee, from a Vietnamese commercial bank or a foreign bank branch lawfully operating in Vietnam, ensuring the investor's fulfillment of financial obligations towards the buyer or tenant-buyer in the event of failure to hand over the housing as agreed upon in the signed contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing (hereinafter referred to as “guarantor”).

The investor's financial obligations towards the buyer or tenant-buyer in the event of failure to hand over the housing as agreed upon in the signed contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing include the amount received in advance from the buyer or tenant-buyer and other amounts (if any) as agreed upon in the signed contract which the investor is obliged to pay to the buyer or tenant-buyer when the investor fails to hand over the housing according to the agreed-upon schedule.

2. If the guarantor agrees to grant guarantee to the investor, the guarantor and the investor shall enter into a guarantee agreement which covers the contents specified in clause 1 of this Article.

Based on the signed guarantee agreement, the guarantor shall provide the investor of the real estate project with a written commitment affirming that it will issue letters of guarantee to all buyers or tenant-buyers of housing within the guaranteed project. The investor shall give a copy of this commitment to the buyer or tenant-buyer upon the conclusion of the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing.

3. The buyer or tenant-buyer is entitled to decide whether or not to request the investor to provide guarantee for the investor’s financial obligations as a requirement for entering into the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing. If the buyer or tenant-buyer does not require guarantee for the investor’s financial obligations, the provisions of clauses 4 through 8 of this Article shall not apply. The fact that the buyer or tenant-buyer does not to require guarantee for the investor’s financial obligations must be established in written agreement when the parties enter into the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing.

4. Based on the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing signed by and between the investor and the buyer or tenant-buyer furnished by the investor, the guarantor shall issue a letter of guarantee in favor of the buyer or tenant-buyer that has signed the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing with the investor in accordance with regulations of law on bank guarantee, and send it to the investor for transfer to the buyer or tenant-buyer.

5. Scope, conditions for fulfillment of obligations, contents and guarantee fee shall be agreed upon by the parties as long as the guarantor’s responsibilities set out in clauses 1 and 2 of this Article are to be discharged, and specified in the guarantee agreement signed by and between the guarantor and the investor.

The validity period of the guarantee agreement signed by and between the guarantor and the investor and of the letter of guarantee issued by the guarantor in favor of the buyer or tenant-buyer must be clearly indicated thereon.

6. The investor shall provide the letter of guarantee to the buyer or tenant-buyer within a maximum duration of 10 working days from the day on which the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing or by another deadline as agreed upon by the parties in the contract. The investor may only receive payments from the buyer or tenant-buyer under terms and conditions of the signed contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing after the investor has actually delivered the bank’s letter of guarantee to the buyer or tenant-buyer.

7. In the event the investor cannot hand over the housing as agreed upon in the signed contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing but fails to fulfill, or only fulfills part of, financial obligations towards the buyer or tenant-buyer as prescribed in clause 1 of this Article, the guarantor shall, at the request of the buyer or tenant-buyer, fulfill such financial obligations on behalf of the investor according to commitments in the letter of guarantee.

8. The guarantee for sale or lease purchase of off-plan housing must comply with regulations of law on bank guarantee. Regulations on guarantee for sale or lease purchase of off-plan housing in this Article shall not apply to sale or lease purchase of social housing.

9. The State Bank of Vietnam (SBV) is responsible to provide guidelines on guarantee for sale or lease purchase of off-plan housing.

Article 27. Handover of off-plan housing and buildings

1. Housing shall be handed over in accordance with regulations of the Housing Law.

2. The real estate project investor shall hand over the building or its floor area to the buyer or tenant-buyer under terms and conditions of the signed contract and according to the following rules:

a) The acceptance testing of the building for putting into use or operation has been properly carried out and inspected in accordance with regulations of the Construction Law;

b) Handover of the building or its floor area must be documented;

c) Conditions, procedures and authority to conduct the handover shall comply with regulations of the Construction Law.

3. The buyer or tenant-buyer of the building or its floor area shall directly, or follow procedures for authorizing their lawful representative in writing as prescribed in the Civil Code to, take handover of the building or its floor area.

1 53 lượt xem
Trang trước
Chia sẻ
Trang sau