08 trường hợp không được tặng cho quyền sử dụng đất mới nhất 2025

1. 08 trường hợp không được tặng cho quyền sử dụng đất mới nhất 2025

1.1. Thuộc 06 trường hợp không đủ điều kiện tặng cho đất

Căn cứ quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện tặng cho đất, có thể thấy các trường hợp không đủ điều kiện bao gồm:

(1) Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp đặc biệt như:

• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư.
• Đất thuộc hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

(2) Đất có tranh chấp chưa được giải quyết: Đất đang có tranh chấp hoặc chưa có bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật từ cơ quan nhà nước, Tòa án, hoặc Trọng tài thì không được phép tặng cho.

(3) Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Đất bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm khác theo quy định pháp luật thi hành án dân sự thì không được tặng cho.

(4) Đất hết thời hạn sử dụng: Nếu thời hạn sử dụng đất đã hết mà chưa được gia hạn hoặc điều chỉnh theo quy định pháp luật thì không được tặng cho.

(5) Đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì không được phép tặng cho.

(6) Các trường hợp pháp luật khác hạn chế tặng cho:

Khu vực hạn chế tặng cho đất theo quy hoạch hoặc chính sách nhà nước.

Các điều kiện riêng theo quy định tại luật khác như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, hoặc các quy định đặc thù đối với từng loại đất.

1.2. Thuộc 02 trường hợp không được nhận tặng cho

Theo Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, các trường hợp sau không được nhận tặng cho đất:

• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
• Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Do đó, khi người nhận tặng cho rơi vào những trường hợp trên thì không được tặng cho đất cho những người này.

2. Ai được tặng cho quyền sử dụng đất? Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất mới nhất 2025

Người tặng cho quyền sử dụng đất có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất năm 2025 được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ các trường hợp:

• Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;
• Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…. nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

3. Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất mới nhất 2025

Để tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất, các bên cần tiền hành chuẩn bị hồ sơ với các tài liệu sau:

• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
• Phiếu yêu cầu công chứng (công chứng hợp đồng)
• Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…
• Giấy xác nhận nơi cư trú
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…)
• Giấy ủy quyền (nếu có)
• Đơn đăng ký biến động đất đai.

4. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất mới nhất 2025

Căn cứ các quy định hiện hành và điều kiện thực tế, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được tiến hành như sau:

• Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Do đó, khi tặng cho quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng tặng cho có công chứng chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất, nộp phí công chứng theo quy định tại Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014.

• Bước 2: Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho đất, các bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc (nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 - 10 triệu đồng). Thời hạn đăng ký biến động sang tên sẽ kéo dài không quá 10 ngày làm việc. Cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

• Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

• Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Cho tặng nhà đất có đóng thuế không? Mức thuế, phí, lệ phí cho tặng nhà đất mới nhất 2025

Các loại thuế, phí phải nộp khi cho tặng quyền sử dụng đất bao gồm:

• Lệ phí trước bạ:

• Thuế thu nhập cá nhân:

Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định rõ, thuế TNCN đối với thu nhập từ tặng cho bất động sản được tính theo công thức:

Lưu ý: Trường hợp tặng cho đối với các đối tượng sau được miễn thuế thu nhập cá nhân: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

• Lệ phí địa chính: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ: thông thường do người thực hiện thủ tục tặng cho nộp. Mức nộp phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện từng địa phương.

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1. Nhận tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bố mẹ với con cái hoặc giữa các thành viên trong gia đình với nhau, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

6.2. Chuyển nhượng và tặng cho khác nhau như thế nào?

Người nhận chuyển nhượng có toàn quyền quyết định việc sử dụng tài sản sau khi chuyển quyền. Trong khi đó, khi tặng cho, bạn muốn tặng tài sản cho người thân một cách tự nguyện, không nhận lại lợi ích vật chất. Người tặng cho có thể ra điều kiện “chi phối” việc sử dụng đất của người nhận.

6.3. Cha mẹ tặng cho con đất cần chuẩn bị giấy tờ gì?

Cha mẹ cho con đất cần những giấy tờ như sau:

• (1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản gốc; 03 bản sao y);
• (2) Căn cước công dân; Sổ hộ khẩu; Giấy khai sinh của bố, mẹ, con để làm cơ sở miễn thuế chuyển quyền sử dụng nhà đất (03 bản sao y);
• (3) Bản hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng (02 bản);

6.4. Đất cho tặng đóng thuế bao nhiêu phần trăm?

Bất kì một giao dịch tặng cho nào cũng phải chịu thuế suất là 10% theo quy định của Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân và chỉ những bất động sản có giá trị lớn hơn 10 triệu mới phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo luật định.

6.5. Hợp đồng cho tặng đất có hiệu lực bao lâu?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.