Tìm kiếm

Chương VI Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Chương VI
Hợp đồng kinh doanh bất động sản
Mục 1. CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN, SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở;

c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;

k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;

l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

2. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

b) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;

c) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;

d) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

7. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều này.

Điều 45. Sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.

2. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 của Luật này, thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 của Luật này trước khi áp dụng.

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 44 của Luật này không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

2. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

c) Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;

e) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

g) Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

i) Phạt vi phạm hợp đồng;

k) Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

3. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;

c) Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;

d) Giá chuyển nhượng;

đ) Phương thức và thời hạn thanh toán;

e) Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;

g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

h) Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;

c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;

d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;

đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;

e) Phương thức và thời hạn thanh toán;

g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

h) Phương thức giải quyết tranh chấp;

i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản

1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Điều 48. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản

1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

2. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

3. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Mục 2. CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 49. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật này.

Điều 51. Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 52. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Chapter VI

REAL ESTATE BUSINESS CONTRACTS

Section 1. TYPES AND USE OF REAL ESTATE BUSINESS CONTRACTS

Article 44. Contracts used in real estate business

1. Types of real estate business contracts:

a) Contract for sale and purchase or lease purchase of housing;

b) Housing lease contract;

c) Contract for sale and purchase or lease purchase of building used to serve tourism or accommodation purpose or its floor area;

d) Contract for lease of building used to serve tourism or accommodation purpose or its floor area;

dd) Contract for sale and purchase or lease purchase of building used to serve education, healthcare, sports, culture, office, trade, service provision or industrial purpose, or multipurpose building or its floor area;

e) Contract for lease of building used to serve education, healthcare, sports, culture, office, trade, service provision or industrial purpose, or multipurpose building or its floor area;

g) Contract for transfer of rights to use land that already has infrastructure within real estate project;

h) Contract for lease or sublease of rights to use land that already has infrastructure within real estate project;

i) Contract for transfer of entire real estate project;

k) Contract for transfer of partial real estate project;

l) Contract for transfer of contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building.

2. Types of real estate service contracts:

a) Contract for provision of real estate trading floor services;

b) Real estate brokerage service contract;  

c) Real estate counseling service contract;  

d) Real estate management service contract.

3. A real estate business contract may be signed when the real estate meets relevant conditions for being put on the market or the real estate project meets relevant conditions for transfer as prescribed in this Law.

4. If at least a party to a real estate business contract or real estate service contract is a real estate enterprise, such contract must be notarized or certified at the request of the parties.

5. If parties to a contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building or its floor area are individuals, the notarization or certification of the contract is required.

6. A contract becomes effective after it has been duly signed or otherwise ratified by both parties as shown on the contract, unless otherwise agreed upon by the parties. If the notarization or certification of the contract is required, its effective date shall be the day on which such written notarization or certification takes effect as prescribed by the law on notarization and certification.

7. The Government shall provide standard form contracts used in real estate business  as prescribed in clause 1 of this Article. 

Article 45. Use of contracts in real estate business

1. When entering into any real estate business contract or real estate service contract, organizations and individuals are required to comply with provisions of the Law on Real Estate Business and the Civil Code.

2. Investors of real estate projects and real estate enterprises shall use standard form contracts prescribed in Article 44 of this Law, and make their real estate business contracts publicly available as prescribed in point d clause 2 Article 6 of this Law before application.

3. Real estate business contracts specified in Article 44 of this Law shall not be used in sale, lease, lease purchase or sublease of social housing.

Article 46. Primary contents of contracts used in real estate business

1. A contract for sale and purchase, lease or lease purchase of housing or building shall, inter alia, include the following primary contents:

a) Names and addresses of contractual parties;

b) Information on the real estate;

c) Selling, lease or lease purchase price;

d) Payment deadline and method;

dd) Bank guarantee for the investor’s fulfillment of financial obligations, in case of sale of off-plan housing;

e) Time for handover of the real estate and relevant documents;

g) Guarantee;

h) Rights and obligations of the parties;

i) Liability for breach of contract;

k) Breach of contract;

l) Cases in which the contract is terminated or invalidated and remedial measures;

m) Methods for dispute settlement;

n) Effective date of the contract.

2. A contract for transfer or lease of rights to use land that already has infrastructure within real estate project shall, inter alia, include the following primary contents:

a) Names and addresses of contractual parties;

b) Information on type, area, location, sign, boundaries and existing status of the land lot and property on land (if any);

c) Land use term; price for transfer, lease or sublease of LURs, including property on land (if any);

d) Payment deadline and method;

dd) Time limit for handover of land and relevant documents;

e) Rights and obligations of the parties;

g) A third party’s rights over the land lot (if any);

h) Liability for breach of contract;

i) Penalties for breach of contract;

k) Actions taken after the contract for lease of sublease of LURs expire;

l) Cases in which the contract is terminated or invalidated and remedial measures;

m) Methods for dispute settlement;

n) Effective date of the contract.

3. A contract for transfer of entire or partial real estate project shall, inter alia, include the following primary contents:

a) Names and addresses of contractual parties;

b) Basic information on the approved project;

c) Detailed information on the whole or part of the project to be transferred;

d) Transfer price;

dd) Payment deadline and method;

e) Time limit for handover of whole or part of the project and relevant documents;

g) Rights and obligations of the parties;

h) Responsibility of the parties for completion of LURs-related administrative procedures;

i) Liability for breach of contract;

k) Breach of contract;

l) Cases in which the contract is terminated and remedial measures;

m) Methods for dispute settlement;

n) Effective date of the contract.

4. A real estate service contract shall, inter alia, include the following primary contents:

a) Names and addresses of contractual parties;

b) Entities and contents of the service;

c) Service requirements and results;

d) Duration of service provision;

dd) Service charges, remuneration and commission;

e) Payment deadline and method;

g) Rights and obligations of the parties;

h) Methods for dispute settlement;

i) Effective date of the contract.

Article 47. Transaction prices in real estate business

1. Selling, transfer, lease or lease purchase price of the real estate or real estate project to be put on the market shall be agreed upon by the parties and specified in the contract. If the State issues regulations on prices, contractual parties shall comply with such regulations.

2. Entities conducting a real estate business transaction must correctly specify the actual transaction price in the signed contract; assume responsibility for any difference between the transaction price specified in the contract and the actual one.

Article 48. Payment in real estate business

1. Payment for a transaction involving a piece of real estate or a real estate project shall be agreed upon by the parties in the contract and comply with regulations of law.

2. Real estate project investors, real estate enterprises, and real estate service enterprises shall receive payments for real estate business contracts or real estate service contracts from clients through their accounts opened at Vietnamese credit institutions or foreign bank branches lawfully operating in Vietnam.

3. Penalties and compensation for damage caused by late payment by the buyer, transferee, lessee or tenant-buyer or late handover of the real estate by the seller, transferor, lessor or landlord shall be agreed upon by the parties and specified in the contract.

Section 2. TRANSFER OF REAL ESTATE BUSINESS CONTRACT

Article 49. Transfer of contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building

1. The following contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building may be transferred in accordance with this Law, including:

a) Contract for sale and purchase of off-plan housing;

b) Contract for lease purchase of off-plan housing;  

c) Contract for lease purchase of existing building.

2. Provisions on transfer of real estate business contracts in Section 2 Chapter VI of this law shall not apply to contracts for sale and purchase or lease purchase of social housing.

Article 50. Conditions for transfer of real estate business contracts

1. Transfer of a contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building is subject to the following conditions:

a) The transfer is made before an application for issuance of certificate of LURs and ownership of property on land is submitted as prescribed by the Land Law;

b) The contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building to be transferred is not in any dispute which has been notified, handled or is under consideration by a competent authority, or only involves in disputes which have been completely resolved under sentences, decisions or judgments which have taken legal effect;

c) The housing or building that is the subject of the sale and purchase or lease purchase contract to be transferred is not distrained or mortgaged to serve the fulfillment of obligations in accordance with regulations of law, unless agreed by the mortgagee;

d) The sale and purchase or lease purchase contract has been established in accordance with regulations of the Law on Real Estate Business.

2. The entire contract for sale and purchase or lease purchase of housing or building shall be transferred. If the parties to a contract for sale and purchase or lease purchase of multiple houses or buildings wish to transfer each house or building, they shall follow procedures for modify the signed contract or enter into an appendix to the signed contract before carrying out the contract transfer as prescribed in this Law.

Article 51. Rights and obligations of parties carrying out transfer of real estate business contract

1. A buyer or tenant-buyer of off-plan housing or tenant-buyer of an existing building is entitled to transfer their contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing or contract for lease purchase of existing building only before an application for issuance of certificate of LURs and ownership of property on land in favor of the buyer or tenant-buyer as prescribed by the Land Law is submitted to a competent authority.

2. The transferee shall inherit rights and obligations of the buyer or tenant-buyer of the off-plan housing or existing building as agreed upon with the investor. The investor shall facilitate parties’ transfer of contract and shall not charge any transfer related fees.

3. The transferee of the contract for sale and purchase or lease purchase of off-plan housing or existing building shall have a certificate of LURs and ownership of property on land issued by a competent authority in accordance with regulations of the Land Law.

Article 52. Procedures and documentation requirements for transfer of real estate business contracts

The Government shall elaborate procedures and documentation requirements for transfer of real estate business contracts.

1 31 lượt xem
Trang trước
Chia sẻ
Trang sau