Trường hợp nào không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

1. Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1. Không đủ điều kiện chuyển nhượng đất

Căn cứ quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện chuyển nhượng đất, có thể thấy các trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng đất bao gồm:

(1) Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp đặc biệt như:

• Thừa kế quyền sử dụng đất.
• Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa.
• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư.
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định pháp luật.
• Đất thuộc hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

(2) Đất có tranh chấp chưa được giải quyết: Đất đang có tranh chấp hoặc chưa có bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật từ cơ quan nhà nước, Tòa án, hoặc Trọng tài thì không được phép chuyển nhượng.

(3) Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Đất bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm khác theo quy định pháp luật thi hành án dân sự thì không được chuyển nhượng.

(4) Đất hết thời hạn sử dụng: Nếu thời hạn sử dụng đất đã hết mà chưa được gia hạn hoặc điều chỉnh theo quy định pháp luật thì không được chuyển nhượng.

(5) Đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì không được phép chuyển nhượng.

(6) Các trường hợp pháp luật khác hạn chế chuyển nhượng:

Khu vực hạn chế chuyển nhượng đất theo quy hoạch hoặc chính sách nhà nước.

Các điều kiện riêng theo quy định tại luật khác như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư, hoặc các quy định đặc thù đối với từng loại đất.

1.2. Thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng

Theo Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, các trường hợp sau không được nhận chuyển nhượng đất:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
• Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Do đó, khi người nhận chuyển nhượng rơi vào những trường hợp trên thì không được chuyển nhượng đất cho những người này.

2. Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2025 được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ các trường hợp:

• Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…. nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

3. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng cần tiền hành chuẩn bị hồ sơ với các tài liệu sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Phiếu yêu cầu công chứng.
• Giấy tờ tùy thân hai bên: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân…
• Giấy xác nhận nơi cư trú.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…).
• Giấy ủy quyền (nếu có)

4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ các quy định hiện hành và điều kiện thực tế, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành như sau:

• Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất, nộp phí công chứng theo quy định tại Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014.

• Bước 2: Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, các bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc (nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 - 10 triệu đồng). Thời hạn đăng ký biến động sang tên sẽ kéo dài không quá 10 ngày làm việc. Cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

• Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

• Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các loại thuế, phí phải nộp bao gồm:

• Lệ phí trước bạ:

• Thuế thu nhập cá nhân:

Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) quy định rõ, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:

Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

• Lệ phí địa chính: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ: thông thường do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng nộp. Mức nộp phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện từng địa phương.

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là như thế nào?

Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

6.2. Người đang thuê đất của Nhà nước có được chuyển nhượng không?

Người thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bởi vì họ chỉ có quyền sử dụng đất trong thời hạn hợp đồng thuê, không có quyền định đoạt tài sản này.

6.3. Đất thuộc khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh có được chuyển nhượng không?

Đất thuộc khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh được sử dụng cho các mục đích đặc biệt và mang tính chiến lược quốc gia. Vì vậy, việc chuyển nhượng đất này bị cấm để đảm bảo an toàn và lợi ích chung của đất nước. Các cá nhân hoặc tổ chức sử dụng loại đất này thường chỉ được phép khai thác hoặc sử dụng trong phạm vi được phê duyệt, không được chuyển giao quyền sử dụng cho bên thứ ba.

6.4. Hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp vượt hạn mức có được chuyển nhượng không?

Đất nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê có hạn mức sử dụng cụ thể tùy theo từng địa phương và từng loại hình đất. Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức, phần vượt hạn mức sẽ không được phép chuyển nhượng. Quy định này nhằm đảm bảo việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả, tránh tình trạng tích tụ đất đai bất hợp pháp hoặc không phù hợp với chính sách quy hoạch.

6.5. Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất có được chuyển nhượng không?

Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thường được giao để sử dụng vào các mục đích công cộng, an ninh, quốc phòng hoặc các chương trình xã hội. Loại đất này không thuộc quyền sở hữu cá nhân nên không được phép chuyển nhượng.

6.6. Xin cấp sổ đỏ lần đầu ở đâu?

Nơi nộp hồ sơ với trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu là Bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất. Nếu hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ.