Mua đất không có sổ đỏ thủ tục thế nào mới nhất 2025?

1. Mua đất không có sổ đỏ thủ tục thế nào mới nhất 2025?

Kể từ ngày 01/08/2024, người dân chỉ được mua đất khi đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Nếu đã mua đất không có sổ đỏ sau 01/08/2024, có 2 hướng xử lý:

1. Nếu không muốn tiếp tục giao dịch, hai bên có thể thỏa thuận hủy và hoàn lại tiền; nếu tranh chấp thì hòa giải hoặc khởi kiện.

2. Nếu vẫn muốn tiếp tục, bên bán phải làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, sau đó mới sang tên cho bên mua.

Trường hợp mua đất không sổ đỏ trước ngày 01/08/2024, nếu người mua đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì được đề nghị cấp mà không cần làm thủ tục sang tên.

Ngoài ra, theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, một số trường hợp nhận chuyển nhượng đất trước 01/07/2014 hoặc trước 01/08/2024 (tùy từng loại giấy tờ) vẫn được cấp sổ đỏ mà không cần nộp hợp đồng chuyển nhượng, trừ khi là thừa kế.

Lưu ý: Mua bán đất không có sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật. Nếu giao dịch diễn ra trước 01/08/2024, người mua có thể xin cấp sổ đỏ lần đầu nếu đáp ứng đủ điều kiện

2. Đất không có Sổ đỏ người sử dụng vẫn có những quyền lợi nào mới nhất 2025?

Đất không có Sổ đỏ người sử dụng vẫn có những quyền lợi sau đây:

2.1. Được bồi thường về đất

a. Trường hợp đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nếu đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận.
• Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
• Sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp, có một trong các giấy tờ nêu trên thì hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất nếu không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Bên cạnh đó, Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP cũng quy định một số điều kiện khác để đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ vẫn được bồi thường khi bị thu hồi đất bao gồm:

• Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai hoặc không thuộc trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền theo các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước 01/7/2014 mà đã sử dụng đất ổn định, thuộc trường hợp được xem xét cấp Sổ.
• Đất được giao không đúng thẩm quyền tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất không đúng theo quy định nhưng đã sử dụng ổn định từ trước 01/7/2014.
• Trường hợp sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền từ 01/7/2024 - trước 01/8/2024 thì cần phải có giấy tờ chứng minh đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính để được sử dụng đất thì mới được đền bù.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà phân loại đất được xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất hiện dùng hoặc khác với hiện trang sử dụng đất: Bồi thường theo loại đất sau khi được xác định lại.

b. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.

Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024 như sau:

“Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

2.2. Được bồi thường về tài sản gắn liền với đất

Khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.”

Như vậy, mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.

2.3. Được thực hiện quyền của người sử dụng đất

Hiện nay, theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, có 02 trường hợp sau dù không có Sổ thì người sử dụng đất vẫn được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… gồm:

• Trường hợp 1: Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Trường hợp 2: Trường hợp được quy định tại khoản 7 Điều 124, điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024 gồm:
  • Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Sổ nhưng đủ điều kiện được cấp thì được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

2.4. Được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi đất

Khoản 8 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.”

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà đất không đủ điều kiện được cấp Sổ do thiếu 01 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai hoặc đất giao không đúng thẩm quyền thì vẫn được tạm sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi. Tuy nhiên cần phải thực hiện kê khai đăng ký đất đai theo đúng quy định.

3. 26 loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để được cấp Sổ đỏ gồm những gì?

Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024 và Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, 26 loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để được cấp Sổ đỏ bao gồm:

4. Các câu hỏi thường gặp

4.1. Đất chưa có sổ đỏ có thực hiện mua bán được không theo luật Đất đai 2024

Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, có thể thấy đất phải có sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó, nếu đất chưa có sổ đỏ thì người sử dụng đất không thể thực hiện việc bán đất cho người khác và hoàn tất các thủ tục bán đất theo quy định.

4.2. Mua đất không có sổ đỏ mức phạt mới nhất 2025 bao nhiêu?

Theo Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì cá nhân có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng. Đồng thời, thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả sau:

• Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
• Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền.
• Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;
• Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;
• Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 Luật Đất đai 2024. Bên nhận chuyển quyền phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền thực hiện hành vi vi phạm gây ra trước khi chuyển quyền.

Lưu ý: Tổ chức có cùng hành vi vi phạm thì mức phạt bằng 2 lần cá nhân. (Khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP)

4.3. 7 trường hợp không được cấp sổ đỏ mới nhất 2025 theo quy định đất đai

Có 07 trường hợp không được cấp Sổ đỏ được quy định tại khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 như sau:

• (1) Đất nông nghiệp được sử dụng cho mục đích công ích;
• (2) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024
• (3) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất.
• (4) Đất nhận khoán
• (5) Đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ khi có quyết định thu hồi nhưng không thực hiện.
• (6) Đất đang bị tranh chấp, kê biên hoặc đang bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án hoặc quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.
• (7) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

4.4. Sau ngày 01/08/2024, mua đất không có sổ đỏ có bị phạt không?

Có. Việc mua bán đất không có sổ đỏ là vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính theo quy định mới.

4.5. Đã mua đất không có sổ đỏ sau ngày 01/08/2024 thì xử lý thế nào?

Có thể chọn: (1) thỏa thuận hủy giao dịch và hoàn tiền, hoặc (2) để bên bán làm sổ đỏ rồi thực hiện sang tên.

4.6. Trường hợp mua đất không sổ đỏ trước 01/08/2024 thì có cần sang tên không?

Không. Nếu người mua đủ điều kiện thì được cấp sổ đỏ mà không cần làm thủ tục sang tên.

4.7. Trường hợp nào được cấp sổ đỏ lần đầu dù không có hợp đồng chuyển nhượng?

Trường hợp nhận chuyển nhượng đất trước 01/07/2014 hoặc trước 01/08/2024 và có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.