Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng là chi phí gì? Nội dung và cách xác định mới nhất 2025?

1. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng là chi phí gì? Nội dung và cách xác định mới nhất 2025?

1.1. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng là chi phí gì?

Theo Điều 4, Thông tư số 11/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ 01/01/2022): Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng là các khoản chi phí cần thiết để thực hiện các công việc tư vấn trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc đầu tư xây dựng công trình.

1.2. Nội dung và cách xác định chi phí tư vấn đầu tư mới nhất 2025?

• Nội dung chi phí công việc tư vấn đầu tư xây dựng theo khoản 2 Điều 31 Nghị định 10/2021/NĐ-CP gồm:
  • Chi phí nhân công tư vấn (tiền lương, các khoản phụ cấp lương, tiền thưởng, phúc lợi tập thể, các khoản đóng góp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí công đoàn, trích nộp khác theo quy định của pháp luật đối với các cá nhân thực hiện công việc tư vấn tại dự án);
  • Chi phí ứng dụng khoa học công nghệ, quản lý hệ thống thông tin công trình;
  • Chi phí thanh toán các dịch vụ công cộng, vật tư văn phòng phẩm, thông tin, liên lạc;
  • Chi phí thuê mướn, sửa chữa, mua sắm tài sản phục vụ tư vấn cho dự án (nếu có);
  • Chi phí quản lý của tổ chức tư vấn;
  • Chi phí khác;
  • Thu nhập chịu thuế tính trước;
  • Thuế giá trị gia tăng và chi phí dự phòng.

Riêng chi phí khảo sát xây dựng, thí nghiệm chuyên ngành xây dựng gồm các khoản mục chi phí quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 10/2021/NĐ-CP và các chi phí khác có liên quan (nếu có).

• Cách xác định chi phí tư vấn đầu tư:

Theo khoản 3, 4, 5 và 6 Điều 31 Nghị định 10/2021/NĐ-CP quy định về chi phí công việc tư vấn đầu tư xây dựng như sau:

• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định bằng định mức tỷ lệ phần trăm (%) do Bộ Xây dựng ban hành hoặc bằng cách lập dự toán trên cơ sở phạm vi công việc tư vấn, khối lượng công việc phải thực hiện, kế hoạch thực hiện của gói thầu và các quy định về chế độ, chính sách do nhà nước ban hành.
• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng đã phê duyệt là chi phí tối đa để thực hiện công tác tư vấn đầu tư xây dựng và chỉ được điều chỉnh khi thay đổi về phạm vi công việc, điều kiện và tiến độ thực hiện công tác tư vấn đầu tư xây dựng. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được quản lý thông qua hợp đồng tư vấn xây dựng.
• Trường hợp chủ đầu tư, các Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện một số công việc tư vấn đầu tư xây dựng thì được bổ sung chi phí thực hiện các công việc này vào chi phí quản lý dự án.
• Chi phí thuê tư vấn nước ngoài thực hiện một số loại công việc tư vấn thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định 10/2021/NĐ-CP:
  • Người quyết định đầu tư quyết định việc thuê tư vấn nước ngoài theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
  • Chi phí thuê tư vấn nước ngoài được xác định phù hợp với loại công việc tư vấn trên cơ sở số lượng chuyên gia, trình độ chuyên gia tư vấn, thời gian làm việc của chuyên gia, mức tiền lương của chuyên gia của quốc gia và khu vực dự kiến thuê và các chi phí cần thiết khác để hoàn thành công việc tư vấn.
  • Chi phí thuê tư vấn nước ngoài xác định theo dự toán hoặc cơ sở dữ liệu chi phí thuê tư vấn nước ngoài của các công trình, dự án tương tự tại Việt Nam.
  • Dự toán chi phí thuê tư vấn nước ngoài là toàn bộ chi phí cần thiết dự kiến để hoàn thành dịch vụ tư vấn xây dựng được thuê, gồm: chi phí chuyên gia, chi phí quản lý, các khoản chi phí khác có liên quan, thu nhập chịu thuế tính trước, chi phí dự phòng và các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật.
  • Dự toán chi phí thuê tư vấn nước ngoài do cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư thẩm định trình người quyết định đầu tư phê duyệt. Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, giao cơ quan quản lý cấp trên của chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt.
  • Phương pháp xác định chi phí thuê tư vấn nước ngoài thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

2. Định mức chi phí tư vấn đầu tư xây dựng là bao nhiêu?

• Đối với dự án, công trình, gói thầu có quy mô chi phí nằm trong khoảng quy mô chi phí ban hành tại Thông tư 12/2021/TT-BXD thì định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng xác định theo công thức sau:

• • Nt : Định mức chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng theo quy mô chi phí xây dựng hoặc quy mô chi phí thiết bị hoặc quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính; đơn vị tính: tỉ lệ %;
  • Gt : Quy mô chi phí xây dựng hoặc quy mô chi phí thiết bị hoặc quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính định mức chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn; đơn vị tính: giá trị;
  • Ga : Quy mô chi phí xây dựng hoặc quy mô chi phí thiết bị hoặc quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận trên quy mô chi phí cần tính định mức; đơn vị tính: giá trị;
  • Gb : Quy mô chi phí xây dựng hoặc quy mô chi phí thiết bị hoặc quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận dưới quy mô chi phí cần tính định mức; đơn vị tính: giá trị;
  • Na : Định mức chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng tương ứng với Ga; đơn vị tính: tỉ lệ %;
  • Nb : Định mức chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng tương ứng với Gb; đơn vị tính: tỉ lệ %.
• Trường hợp dự án có quy mô chi phí (chi phí xây dựng và chi phí thiết bị) lớn hơn quy mô chi phí ban hành tại Thông tư 12/2021/TT-BXD hoặc trường hợp do đặc thù riêng của dự án nếu chi phí quản lý dự án xác định theo định mức ban hành tại Thông tư 12/2021/TT-BXD không đủ chi phí thì chủ đầu tư tổ chức lập dự toán để xác định chi phí quản lý dự án nhưng phải đảm bảo hiệu quả dự án.
• Trường hợp dự án, công trình, gói thầu có quy mô chi phí lớn hơn quy mô chi phí ban hành tại Thông tư 12/2021/TT-BXD hoặc trường hợp một số công việc tư vấn chưa có định mức chi phí ban hành thì chi phí tư vấn xác định bằng dự toán chi phí theo hướng dẫn tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành.
• Trường hợp dự án, công trình, gói thầu có yêu cầu áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM) trong quá trình lập dự án, thiết kế, giám sát thi công, quản lý dự án thì chi phí áp dụng BIM xác định bằng dự toán chi phí nhưng không quá 50% chi phí thiết kế xác định theo hướng dẫn tại Thông tư 12/2021/TT-BXD.
• Chi phí thí nghiệm chuyên ngành xây dựng xác định như chi phí xây dựng trong dự toán xây dựng công trình. Chi phí khảo sát xây dựng xác định theo hướng dẫn lập dự toán chi phí khảo sát xây dựng tại Thông tư hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành.

3. Các câu hỏi thường gặp

3.1. Chi phí chung trong xây dựng mới nhất 2025 gồm những khoản nào?

Theo quy định mới nhất tại Thông tư 11/2021/TT-BXD, các khoản chi phí chung trong xây dựng được xác định như sau:

• Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp: Bao gồm các chi phí như lương cho ban điều hành, chi phí phúc lợi, chi phí bảo trì văn phòng, chi phí thông tin liên lạc, chi phí nghiên cứu và phát triển, chi phí quảng cáo, chi phí xã hội, chi phí thuê đất, văn phòng và chỗ ở, chi phí khấu hao, thuế, lệ phí, phí theo quy định, bảo hiểm tổn thất, chi phí bảo đảm hợp đồng và một số chi phí phục vụ cho quản lý khác của doanh nghiệp.
• Chi phí điều hành sản xuất tại công trường: Bao gồm chi phí cho bộ máy quản lý của doanh nghiệp tại công trường, như chi phí phục vụ công nhân, chi phí phục vụ thi công tại công trường, chi phí quản lý lao động, chi phí điện nước tại công trường, chi phí đảm bảo an toàn, vệ sinh lao động, chi phí kiểm định an toàn đối với máy, thiết bị, vật tư có yêu cầu nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật về an toàn, vệ sinh lao động, lương và phụ cấp cho cán bộ, nhân viên tại văn phòng hiện trường.
• Chi phí người sử dụng lao động phải nộp cho người lao động: Bao gồm các khoản bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm tai nạn nghề nghiệp và bảo hiểm khác.

3.2. Hướng dẫn cách tính dự toán chi phí khảo sát xây dựng nhanh chóng mới nhất 2025?

Để tính dự toán chi phí khảo sát xây dựng năm 2025 một cách nhanh chóng và chính xác, bạn cần áp dụng các quy định mới nhất tại Thông tư 11/2021/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 09/2024/TT-BXD và Thông tư 01/2025/TT-BXD) của Bộ Xây dựng. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết:

Công thức tính dự toán chi phí khảo sát xây dựng

Trong đó:

• T: Chi phí trực tiếp (bao gồm chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công).

• GT: Chi phí gián tiếp (bao gồm chi phí chung, chi phí điều hành sản xuất tại công trường).

• TL: Thu nhập chịu thuế tính trước.

• C_{\text{pvks}}: Chi phí khác phục vụ công tác khảo sát xây dựng (bao gồm chi phí lập phương án kỹ thuật khảo sát, lập báo cáo kết quả khảo sát).

• T_{\text{GTGT}}: Thuế suất thuế giá trị gia tăng áp dụng cho công tác khảo sát xây dựng.

• C_{\text{dp}}: Chi phí dự phòng.

3.3. Quản lý chi phí đầu tư xây dựng là gì?

Hiện nay, Luật Xây dựng 2014 và các văn bản có liên quan không quy định khái niệm "Quản lý chi phí đầu tư xây dựng" là gì.

Trên thực tế, quản lý chi phí đầu tư xây dựng có thể hiểu là quá trình lập kế hoạch, tổ chức, theo dõi, kiểm soát và điều chỉnh các khoản chi phí trong toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư xây dựng, nhằm đảm bảo dự án được thực hiện hiệu quả về mặt kinh tế, tuân thủ quy định pháp luật và đáp ứng các mục tiêu đề ra.

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng bao gồm việc kiểm soát các khoản mục chi phí, từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng.

3.4. Quản lý chi phí đầu tư xây dựng bao gồm những nội dung nào?

Theo quy định tại Điều 133 Luật Xây dựng 2014, nội dung quản lý chi phí đầu tư xây dựng bao gồm:

• Tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng, giá gói thầu xây dựng, giá hợp đồng xây dựng, định mức và giá xây dựng, chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
• Thanh toán và quyết toán hợp đồng xây dựng, thanh toán và quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
• Quyền và nghĩa vụ của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Lưu ý: Theo quy định tại Điều 132 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 50 và điểm c khoản 64 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng như sau:

• (1) Quản lý chi phí đầu tư xây dựng phải bảo đảm mục tiêu đầu tư, hiệu quả dự án, phù hợp với trình tự đầu tư xây dựng, nguồn vốn sử dụng.

Chi phí đầu tư xây dựng phải được tính đúng, tính đủ theo từng dự án, công trình, gói thầu xây dựng phù hợp với yêu cầu thiết kế, điều kiện xây dựng và mặt bằng giá thị trường.

• (2) Nhà nước thực hiện quản lý chi phí đầu tư xây dựng bằng việc ban hành, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định pháp luật; quy định việc áp dụng các công cụ cần thiết trong công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
• (3) Chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý chi phí đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khi kết thúc xây dựng đưa dự án vào vận hành, khai thác sử dụng trong phạm vi tổng mức đầu tư của dự án được phê duyệt.

Chủ đầu tư được thuê tổ chức, cá nhân tư vấn quản lý chi phí đủ điều kiện năng lực để lập, thẩm tra và kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng.

• (4) Việc thanh tra, kiểm tra, kiểm toán chi phí đầu tư xây dựng phải được thực hiện trên cơ sở điều kiện, cách thức xác định chi phí đầu tư xây dựng đã được người quyết định đầu tư, chủ đầu tư chấp thuận phù hợp với các quy định, hướng dẫn về lập, quản lý chi phí đầu tư xây dựng và trình tự đầu tư xây dựng.
• (5) Chi phí đầu tư xây dựng của các dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công phải được xác định theo quy định về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

3.5. Chi phí lập báo cáo kinh tế kỹ thuật mức mới nhất 2025 bao nhiêu?

3.6. Đơn giá xây dựng Hà Nội, TP.HCM mới nhất 2025 là bao nhiêu?

Đơn giá xây dựng nhà trọn gói ở Hà Nội và TP.HCM năm 2025 dao động từ 4.500.000đ/m2 đến 12.000.000đ/m2, tùy thuộc vào chất lượng vật liệu, phong cách thiết kế và yêu cầu của chủ đầu tư. Tại Hà Nội, đơn giá xây dựng nhà ở mới từ 2.383.200đ/m2 đến 6.247.400đ/m2 đã bao gồm VAT, tùy thuộc vào loại nhà và số tầng.

• Đơn giá xây dựng nhà trọn gói tại Hà Nội:
  • Gói cơ bản: 6.000.000đ/m2 - 6.500.000đ/m2
  • Gói khá: 7.000.000đ/m2 - 7.500.000đ/m2
  • Gói cao cấp: 10.000.000đ/m2 - 12.000.000đ/m2
  • Đơn giá xây dựng phần thô tại Hà Nội (tham khảo):
    • Diện tích trên 350m²: ~4.100.000đ/m²
    • Diện tích trên 300m² - 350m²: ~4.200.000đ/m²
    • Diện tích trên 250m² - 300m²: ~4.300.000đ/m²
    • Diện tích trên 200m² - 250m²: ~4.400.000đ/m²
• Đơn giá xây dựng nhà trọn gói tại TP.HCM:
  • Gói chuẩn: 4.500.000đ/m2 - 6.500.000đ/m2
  • Gói cao cấp: có thể cao hơn, tùy thuộc vào yêu cầu của chủ đầu tư

Lưu ý:

• Đơn giá xây dựng có thể thay đổi tùy thuộc vào địa điểm cụ thể, các yếu tố về địa chất, điều kiện thi công, và chi phí đầu tư cho phần hoàn thiện và nội thất.
• Báo giá chi tiết sẽ được xác định sau khi có bản thiết kế sơ bộ và bản dự toán chi phí chính xác.

3.7. Tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án đúng không?

Căn cứ quy định tại Điều 134 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi điểm c khoản 64 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) như sau:

Tổng mức đầu tư xây dựng

1. Tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Trường hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng thì việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư theo thiết kế sơ bộ là cơ sở để ước tính chi phí đầu tư xây dựng.

2. Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng gồm chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá. Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng bao gồm các chi phí trong dự toán xây dựng công trình theo quy định tại Điều 135 của Luật này, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí khác.

...

• Như vậy, tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án và được xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.
• Trường hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng thì việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư theo thiết kế sơ bộ là cơ sở để ước tính chi phí đầu tư xây dựng.