7 trường hợp không được cấp sổ đỏ từ 1/8/2024 theo quy định mới nhất

1. 7 trường hợp không được cấp sổ đỏ từ 1/8/2024 theo quy định mới nhất

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, 7 trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

“ Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này;

- Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;

- Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;

- Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.”

Như vậy, các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2024:

• Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
• Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024 gồm:
  • Các công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn các công trình.

• • Đất có mặt nước của sông và mặt nước chuyên dùng.
  • Quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
  • Đất để làm dự án đầu tư.
  • Đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao quản lý; đất chưa giao, chưa cho thuê tại các địa phương.
  • Đất chưa sử dụng tại các đảo chưa giao cho các đơn vị hành chính quản lý.
  • Đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.

Tuy nhiên, các trường hợp đất được giao để sử dụng chung hoặc để quản lý thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

• Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, trường hợp thuê hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư có kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận.

• Đất nhận khoán

Lưu ý: Đất nhận khoán vẫn được công nhận quyền sử dụng đất nếu là đất sử dụng cho mục đích nông, lâm nghiệp có nguồn gốc là đất giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước 01/02/2015 theo hình thức giao đất nhưng không thu tiền sử dụng với phần diện tích đang sử dụng và không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân.

(theo điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024)

• Đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ khi có quyết định thu hồi nhưng không thực hiện.
• Đất đang bị tranh chấp, kê biên hoặc đang bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án hoặc quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.
• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

2. Các trường hợp tài sản gắn liền đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 01/8/2024

Theo quy định tại khoản 2 Điều 151 Luật Đất đai 2024, các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp Sổ hồng bao gồm:

• Tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp không được hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
• Nhà ở, công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng các vật liệu như tranh, tre, nứa, lá, đất; các công trình phụ trợ xây dựng nằm ngoài phạm vi công trình chính để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.
• Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo/quyết định giải tỏa/quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ khi có quyết định thu hồi nhưng không thực hiện.
• Nhà ở, công trình được xây dựng sau khi đã công bố cấm xây dựng hoặc cố tình xây lấn, chiếm các mốc giới bảo vệ:
  • Các công trình hạ tầng kỹ thuật.
  • Di tích lịch sử - văn hóa.
  • Tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch đã được phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Sổ.
• Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn đóng góp vào doanh nghiệp của Nhà nước.
• Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 148 và Điều 149 Luật Đất đai 2024.

3. Diện tích tối thiểu bao nhiêu m2 thì được cấp sổ đỏ từ ngày 01/08/2024?

3.1 Trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu

Theo Luật Đất đai 2024, các trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu đều không yêu cầu diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, cần phải đáp ứng các điều kiện cụ thể cho từng trường hợp.

Cụ thể:

Trường hợp 1: Cấp Giấy chứng nhận đối với các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. (Điều 137 Luật đất đai 2024)

Trường hợp 2: Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ mà không vi phạm quy định về đất đai hoặc không thuộc trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền (Điều 138 Luật đất đai 2024)

Trường hợp 3: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140 Luật đất đai 2024 )

3.2 Trường hợp cấp Sổ đỏ do tách thửa

Đối với trường hợp cấp sổ đỏ do tách thửa cũng cần phải tuân thủ các điều kiện của đất khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh.

Cụ thể, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về việc tách thửa, hợp thửa như sau:

- Các thửa đất sau khi tách bắt buộc phải đảm bảo được diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND tỉnh.

Trong trường hợp đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời cùng với việc hợp thửa với thửa liền kề.

- Trường hợp đất đã chuyển mục đích sử dụng 01 phần thửa đất thì sau khi tách diện tích tối thiểu của thửa đất phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Trường hợp thửa đất có sự kết hợp giữa đất ở và loại đất khác thì không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách.

- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà việc phân chia lại không đảm bảo được các điều kiện, diện tích và kích thước không đủ theo quy định của pháp luật thì không được tách thửa.

Như vậy có thể thấy, đối với tách thửa thì bắt buộc phải kèm theo yêu cầu về diện tích tùy theo loại đất và quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng vẫn được cấp Sổ đỏ theo Điều 146 Luật Đất đai 2024

4. Diện tích tối thiểu được tách thửa của Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay?

4.1. Diện tích tối thiểu tại TP Hà Nội

Căn cứ: Quyết định 20/2017/QĐ-UBND

Hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất tại TP Hà Nội như sau:

- Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

+ Chiều rộng và chiều sâu từ 03 m trở lên (so với chỉ giới xây dựng).

+ Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở theo quy định tại bảng trên với các xã còn lại.

4.2. Diện tích tối thiểu tại TP Hồ Chí Minh

Căn cứ: Quyết định 60/2017/QĐ-UBND

Tách thửa đối với đất ở: