Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất có được không, giải quyết thế nào?

1. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất có được không, giải quyết thế nào?

Tại Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, thế chấp đất không thế chấp nhà thì tài sản được xử lý như sau:

• Trường hợp thế chấp đất mà không thế chấp nhà và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở thì tài sản được xử lý bao gồm cả nhà ở, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp thế chấp đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nhà thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình;

Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu nhà ở được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Nhà đất đang thế chấp có thể được sang tên không ?

Khi thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (gọi tắt là thế chấp nhà đất) thì bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy tờ liên quan đến tài sản trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Việc sang tên khi nhà đất đang thế chấp được quy định rõ đối với từng trường hợp:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất

Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy, không phải lúc nào ngân hàng cũng đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho nhà đất đang là tài sản thế chấp.

Trên thực tế, nếu ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng thì sẽ ký cam kết giữa 03 bên (bên thế chấp, bên mua và ngân hàng) để chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp trong đó ghi rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên hoặc người muốn mua sẽ đưa tiền cho người thế chấp để thanh toán hết phần nghĩa vụ đối với ngân hàng (muốn trả trước hạn cho ngân hàng để lấy Sổ đỏ).

Trường hợp 2: Thừa kế nhà đất

Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đang thế chấp chết thì người thừa kế sẽ nhận thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Như vậy, khi nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mà người thế chấp chết thì người nhận thừa kế vẫn được sang tên và có nghĩa vụ trả nợ trong phạm vi di sản do người chết để lại.

Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau:

Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Điều kiện thực hiện quyền thế chấp sổ đỏ

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp:
• Thừa kế quyền sử dụng đất.
• Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

4. Hồ sơ thế chấp sổ đỏ gồm những giấy tờ gì?

Hồ sơ vay thế chấp sổ đỏ bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Giấy tờ tùy thân của người vay gồm CMND/CCCD, hộ khẩu/KT3 của khách hàng vay và người đồng trả nợ (nếu có).
• Đơn đề nghị vay vốn hoặc giấy đề nghị xác lập quan hệ khách hàng.
• Hồ sơ chứng minh thu nhập (bảng sao kê lương, hoạt động sản xuất kinh doanh,...)
• Hồ sơ về giấy tờ đất/sổ đỏ/sổ hồng.
• Hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn (bản sao giấy tờ bất động sản dự định mua, giấy phép xây dựng, bản thiết kế, dự toán,...)

5. Những câu hỏi thường gặp

5.1. Đất đang thế chấp có quyền bán không?

Căn cứ khoản 8 , Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.

5.2. Thế chấp sổ đỏ ở đâu?

Đối chiếu với quy định trên thì việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa anh và người thế chấp chưa có hiệu lực. Để hoàn tất việc thế chấp thì anh cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất.

5.3. Đăng ký biến động đất đai hết bao nhiêu tiền?

• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: 20.000 đồng/lần cấp.
• Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu, hồ sơ địa chính: 10.000/lần cấp. Trường hợp tổ chức nộp hồ sơ qua dịch vụ công trực tuyến thì mức thu lệ phí tính bằng 50% quy định nêu trên.