Xây dựng ngoài chỉ giới xây dựng được không? Mức phạt xây dựng ngoài chỉ giới mới nhất 2025

1. Xây dựng ngoài chỉ giới xây dựng được không? Mức phạt xây dựng ngoài chỉ giới mới nhất 2025

1.1. Xây dựng ngoài chỉ giới xây dựng được không?

Người dân không được phép xây dựng nhà ở, công trình ngoài chỉ giới xây dựng.

Để hiểu thế nào là đất ngoài chỉ giới, trước tiên cần biết chỉ giới xây dựng là gì. Theo đó, tại khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định chỉ giới xây dựng như sau:

“Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất”.

Ngoài ra, tại QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD cũng có nói tại Mục 1.4.23 chỉ giới xây dựng chính là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.

Như vậy, từ các định nghĩa nêu trên về chỉ giới xây dựng, qua đó có thể hiểu đất ngoài chỉ giới xây dựng là phần diện tích đất nằm ngoài đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.

Liên quan đến vấn đề này, căn cứ theo Mục 2.6.7 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường gồm 02 trường hợp dưới đây:

Trường hợp 1: Đất chỉ giới xây dựng trùng với đất chỉ giới đường đỏ, khi xây dựng phải đảm bảo nguyên tắc sau:

• Không cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường.
• Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè.
• không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố.
• Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.
• Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy.

Trường hợp 2: Đất chỉ giới xây dựng tại khoảng lùi (đất thuộc khoảng lùi chính là phần không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng) buộc người xây dựng phải:

• Đảm bảo không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
• Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.
• Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.

Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014, vi phạm chỉ giới xây dựng cũng là một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong xây dựng.

Như vậy, mặc dù có quy định về đất chỉ giới xây dựng tại khoảng lùi đất ngoài chỉ giới xây dựng, tuy nhiên người dân vẫn không được phép xây dựng nhà ở, công trình ngoài chỉ giới xây dựng.

1.2. Mức phạt xây dựng ngoài chỉ giới mới nhất 2025

Căn cứ Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng ban hành về việc xử lý vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:

Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

"...

9. Xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:

a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

c) Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

...

15. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc che chắn theo quy định và khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường (nếu có) với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép xây dựng hoặc buộc công khai giấy phép xây dựng theo quy định với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này;

c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.

16. Đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.

..."

Như vậy, trường hợp xây nhà ở, công trình vượt chỉ giới xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 80 - 180 triệu đồng tùy vào mức độ nghiêm trọng của vụ việc trong mỗi trường hợp cụ thể. Ngoài ra, buộc người xây dựng nhà ở riêng lẻ vượt chỉ giới xây dựng phải phá dỡ công trình, phần diện tích mà mình đã vi phạm.

2. Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng là gì mới nhất 2025

Chỉ giới được quy định rõ tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, cụ thể:

• Chỉ giới đường đỏ:

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

• Chỉ giới xây dựng:

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.

• Khoảng lùi của công trình
  • Khoảng lùi của công trình là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
  • Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng thì công trình (nhà ở) có thể không bị lùi hoặc bị lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình, cụ thể:
  • Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu.

Ví dụ: Đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở có bề rộng < 19 m, nhà ở dự định xây cao 24 m thì khoảng lùi tối thiểu là 04 m.

Lưu ý: Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.

3. Cách xác định chỉ giới đường đỏ

Chỉ giới đường đỏ là vạch ranh giới đã được quy định rõ ràng mà mọi tổ chức/cá nhân không được phép vi phạm khi xây dựng các công trình, nhà ở. Để xác định được chỉ giới đường đỏ hay nói cách khác là mốc lộ giới, người dân có thể tiến hành qua 2 bước như sau:

• Bước 1: Quan sát tổng thể khu đất chuẩn bị xây dựng công trình để xem có các biển báo hoặc cột mốc liên quan đến lộ giới được cắm ở hai bên đường hay không. Ví dụ, mảnh đất bạn chuẩn bị xây nhà nằm trong một con hẻm có dựng biển "Hẻm 263 lộ giới 6.0m" thì điều đó có nghĩa lộ giới hẻm có chiều rộng 6m (tính từ tim đường sang 2 bên).
• Bước 2: Từ chỉ giới đường đỏ vừa xác định được ở bước trên, tính toán khoảng lùi công trình cho phù hợp với tuyến đường. Khoảng lùi công trình cũng giúp bạn xác định được chỉ giới xây dựng, sau đó tiến hành xây dựng trong phần diện tích hợp pháp này đảm bảo phù hợp với quy hoạch của khu vực.

4. Một số câu hỏi thường gặp

4.1. Thủ tục xin chỉ giới đường đỏ nhanh chóng mới nhất 2025

Tham khảo 3 bước thủ tục xin chỉ giới đường đỏ cơ bản như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ để nộp tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Ví dụ tại Hà Nội, bạn có thể nộp tại: Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội hoặc Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội.

Còn ở TP.HCM nộp tại: Sở Quy hoạch Kiến trúc TP. HCM hoặc Viện Quy hoạch Xây dựng TP.HCM.

Hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ bao gồm:

• Đơn xin chỉ giới đường đỏ theo mẫu.
• 02 bản đồ đo đạc khu đất tỷ lệ 1:200 1:500. Bản đồ này phải do cơ quan có tư cách pháp nhân lập nên. Bên cạnh đó, thời gian lập bản đồ không được vượt quá 2 năm.
• Đĩa CD kèm theo.
• Đối với khu đất chưa sử dụng: Phải có bản sao công văn giới thiệu địa điểm hợp pháp. Đồng thời, đính kèm theo sơ đồ giới thiệu địa điểm.
• Đối với đất đang sử dụng: Bắt buộc phải xuất trình được giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư.
• Các tài liệu khác để giải trình rõ cơ sở xác định chỉ giới đường đỏ.
• Giấy giới thiệu hoặc giấy ủy quyền cho người nội hồ sơ nếu có.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ sẽ được tiếp nhận và trả kết quả sau khi kiểm tra hồ sơ theo quy định:

• Với hồ sơ được duyệt: Cán bộ tiếp nhận sẽ viết phiếu nhận và thời gian hẹn trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính
• Đối với hồ sơ chưa đủ điều kiện: Cán bộ tiếp nhận hướng dẫn các loại giấy tờ để bổ sung hồ sơ cho hoàn chỉnh.

Bước 3: Nhận kết quả

4.2. Đất nằm trong chỉ giới đường đỏ có được phép bán không?

Phần đất nằm trong mốc lộ giới có thể được xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì chủ nhà đã sử dụng ổn định trước thời điểm cắm mốc lộ giới. Mặc dù pháp luật chưa có quy định cụ thể nào về việc giao dịch chuyển nhượng đất vướng lộ giới, nhưng vì đây là phần đất không được phép xây dựng công trình, nên kể cả khi rao bán cũng không có người mua (trừ trường hợp người bán là kẻ xấu, cố tình che giấu thông tin và cố tình lừa bản cho người khác).