Tổng hợp quy định quyền sử dụng đất mới nhất 2025
Tổng hợp quy định quyền sử dụng đất mới nhất 2025

1. Tổng hợp quy định quyền sử dụng đất mới nhất 2025

Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai sẽ được đưa vào vận hành, khai thác

Theo khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định, hệ thống thông tin quốc gia về đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu được xây dựng thành một hệ thống tập trung, thống nhất trên phạm vi cả nước để quản lý, vận hành, cập nhật, khai thác thông tin đất đai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đảm bảo xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai đến năm 2025 kịp đưa vào vận hành và khai thác theo quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2024.

Khi hệ thống thông tin quốc gia về đất đai được đưa vào vận hành, người dân có thể khai thác dữ liệu địa chính; dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai; dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dữ liệu giá đất; dữ liệu điều tra, đánh giá, bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất và dữ liệu hồ sơ đất đai tại Trung ương mà không cần phải ra trực tiếp các cơ quan có thẩm quyền để được kiểm tra dữ liệu nữa.

Toàn bộ cơ sở dữ liệu sẽ được UBND cấp tỉnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, cập nhật, quản lý, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật nhằm đảm bảo đến năm 2025 có thể chính thức đưa Hệ thống vào vận hành.

Bảng giá đất hiện hành vẫn được áp dụng tới hết năm 2025

Căn cứ khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định:

Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Có thể thấy, bảng giá đất mới sẽ chưa được áp dụng ngay khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/8/2024. Theo đó, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 vẫn sẽ tiếp tục được áp dụng cho tới hết 31/12/2025. Điều này nhằm:

  • Giúp các cơ quan có thẩm quyền có thời gian nghiên cứu, điều chỉnh, xây dựng và ban hành bảng giá đất mới hợp lý nhất

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới được xây dựng và công bố lần đầu tiên vào ngày 01/01/2026. Khoảng thời gian từ nay đến thời điểm đó là cần thiết để các cơ quan chức năng tiến hành khảo sát, thu thập dữ liệu, tính toán giá đất sát với thị trường và đảm bảo quy trình ban hành đúng pháp luật.

  • Đảm bảo tính ổn định trong quản lý nhà nước về đất đai: Việc giữ nguyên bảng giá đất hiện hành trong giai đoạn chuyển tiếp giúp tránh những xáo trộn đột ngột, tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý, tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp có thời gian thích nghi với các quy định mới.
  • Có thời gian chuẩn bị nguồn lực và cơ chế thực hiện: Sau khi xây dựng Bảng giá đất, toàn bộ sẽ được cập nhật lên Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.

Việc cập nhật này không chỉ yêu cầu sự chính xác trong dữ liệu mà còn đòi hỏi cơ sở hạ tầng công nghệ thông tin hiện đại, đội ngũ nhân sự có chuyên môn và quy trình vận hành rõ ràng để đảm bảo hệ thống hoạt động hiệu quả hơn.

Các địa phương cũng cần có thời gian để tiến hành đào tạo cán bộ, nâng cấp phần mềm, và điều chỉnh các quy trình nội bộ sao cho phù hợp với khung pháp lý mới trong thời gian tới.

Hiện nay, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất cũ và quy định về bảng giá đất mới được ban hành từ 01/01/2026.

Cụ thể, khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định, bảng giá đất sẽ được ban hành hàng năm và lần đầu được công bố, áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Việc ban hành bảng giá đất mỗi năm một lần, thay vì 05 năm như quy định trong Luật Đất đai 2013, nhằm đảm bảo giá đất sát với thực tế, phù hợp với những biến động thường xuyên của thị trường bất động sản hiện nay.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định rõ 04 phương pháp định giá đất gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh. Điều này thay thế cho quy định trước đây trong Luật Đất đai 2013 khi chỉ giao “Chính phủ ban hành phương pháp định giá đất” mà thôi.

Bảng giá đất hiện nay là một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm lớn từ người dân. Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:

  • Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
  • Tính lệ phí quản lý và sử dụng đất
  • Tính tiền xử phạt, tiền bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai
  • Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất…

Với tầm quan trọng của bảng giá đất trong việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất hàng năm không chỉ góp phần minh bạch hóa công tác quản lý mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các hoạt động đầu tư, giao dịch và phát triển kinh tế.

2. Quyền sử dụng đất được xếp vào tài sản loại nào?

Quyền sử dụng đất được xếp vào tài sản loại nào?
Quyền sử dụng đất được xếp vào tài sản loại nào?

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản và thuộc nhóm tài sản là động sản. Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

...

Căn cứ vào quy định này cũng như sự “hiện diện” thực tế của quyền sử dụng đất, tuy quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nhưng vì không là bất động sản thì sẽ thuộc nhóm động sản.

3. Đất thuê trả tiền hàng năm có được tính là tài sản cố định hay không?

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành có quy định:

Xác định nguyên giá của tài sản cố định:

...

2. Xác định nguyên giá tài sản cố định vô hình:

...

đ) TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất:

  • TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất bao gồm:
    • Quyền sử dụng đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn, quyền sử dụng đất không thời hạn).
    • Quyền sử dụng đất thuê trước ngày có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2003 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguyên giá TSCĐ là quyền sử dụng đất được xác định là toàn bộ khoản tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp cộng (+) các chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ (không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất); hoặc là giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn.

  • Quyền sử dụng đất không ghi nhận là TSCĐ vô hình gồm:
    • Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.
    • Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (thời gian thuê đất sau ngày có hiệu lực thi hành của Luật đất đai năm 2003, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì tiền thuê đất được phân bổ dần vào chi phí kinh doanh theo số năm thuê đất.
    • Thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì tiền thuê đất được hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ tương ứng số tiền thuê đất trả hàng năm.

Như vậy về vấn đề xác định giá trị tài sản cố định thì anh lưu ý rằng đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì sẽ không được tính là tài sản cố định mà sẽ phải tính là chi phí và phân bổ theo năm thuê.

4. Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn?

Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn?
Quyền sử dụng đất là tài sản hay nguồn vốn?

Nguồn vốn là nguồn đóng góp hình thành nên tài sản của cá nhân, tổ chức. Nguồn vốn tạo ra sự tăng thêm tổng tài sản cho chủ thể sở hữu, từ đó thực hiện hoạt động khai thác hay huy động để đầu tư sinh lời.

Theo quy định tại khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì: “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ vào công ty đã được thành lập”. Bên cạnh đó, tại Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020, tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Đặc biệt, chỉ những cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản góp vốn nêu trên mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật. Vậy, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của bên góp vốn cho doanh nghiệp.

5. Những câu hỏi thường gặp

5.1. Khi nào cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa bao nhiêu ngày? Khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian cấp Giấy chứng nhận không quá 23 ngày làm việc; không quá 33 ngày làm việc đối với xã vùng sâu, vùng xa, biên giới hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

5.2. Luật dất đai 2024 có hiệu lực khi nào?

Luật đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 và thay thế Luật đất đai 2013.

5.3. Tại sao phải làm Sổ đỏ trước 2025?

Khi cấp Sổ đỏ, ngoài việc thửa đất của mình có đủ điều kiện cấp hay không thì người dân còn quan tâm đến chi phí làm Sổ đỏ. Để tránh trường hợp phải nộp thêm tiền sử dụng đất thì người dân nên làm Sổ đỏ trước năm 2025.