Quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất khác nhau thế nào?

1. Quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất khác nhau thế nào?

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất là hai khái niệm cơ bản trong quản lý và pháp lý liên quan đến tài sản đất đai. Mặc dù có nhiều điểm chung, nhưng chúng cũng có những khác biệt quan trọng. Sau đây là sự so sánh chi tiết giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất:

• Khái niệm cơ bản:
  • Quyền sở hữu đất là quyền tuyệt đối và toàn diện đối với một tài sản đất đai. Nó bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt và chuyển nhượng tài sản. Chủ sở hữu đất có quyền làm bất cứ điều gì pháp luật không cấm với tài sản của mình, bao gồm quyền bán, cho thuê, thế chấp, và thừa kế.
  • Quyền sử dụng đất là quyền được cấp bởi Nhà nước cho cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư để sử dụng một thửa đất cụ thể. Quyền này có thể bao gồm quyền sử dụng cho các mục đích nhất định như nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, hoặc xây dựng nhà ở. Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sở hữu tuyệt đối mà chỉ cho phép người sử dụng thực hiện các hoạt động cụ thể trên đất trong một khoảng thời gian và theo các điều kiện nhất định.
• Phạm vi quyền hạn:
  • Quyền sở hữu đất bao gồm toàn bộ quyền hạn về tài sản, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp), và quyền thừa kế. Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất kỳ hành động nào pháp luật không cấm đối với tài sản của mình.
  • Quyền sử dụng đất có phạm vi hạn chế hơn. Người sử dụng đất chỉ có quyền thực hiện các hoạt động được phép theo mục đích sử dụng đã được cấp. Quyền này không bao gồm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ khi có sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước hoặc theo quy định của pháp luật.
• Thời hạn quyền:
  • Quyền sở hữu đất là quyền vô thời hạn và không bị giới hạn trừ khi bị thu hồi hoặc bị hạn chế theo quyết định của cơ quan nhà nước. Quyền sở hữu có thể được chuyển nhượng, thừa kế hoặc thế chấp.
  • Quyền sử dụng đất thường có thời hạn cụ thể, được quy định rõ trong hợp đồng giao đất, cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng có thể là lâu dài (50 năm, 70 năm) hoặc ngắn hạn (5 năm, 10 năm), và có thể được gia hạn theo quy định pháp luật.
• Chuyển nhượng quyền
  • Chủ sở hữu có quyền tự do chuyển nhượng quyền sở hữu đất cho người khác theo các hình thức như bán, cho tặng, thừa kế, hoặc thế chấp. Quyền chuyển nhượng này không phụ thuộc vào sự cho phép của cơ quan nhà nước trừ khi có quy định pháp luật cụ thể.
  • Quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng hoặc cho thuê nhưng phải tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng và các thủ tục pháp lý. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện theo các quy định về giao dịch đất đai.
• Nghĩa vụ và trách nhiệm
  • Chủ sở hữu đất có nghĩa vụ tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất, bảo vệ tài sản, và thực hiện nghĩa vụ tài chính như thuế đất. Họ cũng có trách nhiệm bảo đảm việc sử dụng đất không gây hại đến môi trường và cộng đồng.
  • Người sử dụng đất có trách nhiệm tuân thủ các quy định về mục đích sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính (như tiền thuê đất, thuế sử dụng đất), và duy trì đất đai trong tình trạng tốt. Họ cũng phải tuân thủ các quy định pháp luật về bảo vệ môi trường và quản lý tài nguyên.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đều quan trọng trong hệ thống pháp lý về đất đai, nhưng chúng có các phạm vi và quyền hạn khác nhau. Quyền sở hữu đất mang tính chất tuyệt đối và toàn diện hơn, trong khi quyền sử dụng đất có phạm vi và thời hạn cụ thể, cùng với các điều kiện và nghĩa vụ phải tuân thủ. Hiểu rõ sự khác biệt này giúp các cá nhân và tổ chức có thể quản lý và sử dụng tài sản đất đai một cách hiệu quả và hợp pháp.

2. Quyền sử dụng đất được xếp vào tài sản loại nào?

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản và thuộc nhóm tài sản là động sản. Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

Điều 105. Tài sản

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

...

Căn cứ vào quy định này cũng như sự “hiện diện” thực tế của quyền sử dụng đất, tuy quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nhưng vì không là bất động sản thì sẽ thuộc nhóm động sản.

3. Quyền sử dụng đất có trích khấu hao không?

QSDĐ có trích khấu hao trong một số trường hợp.

Theo quy định tại Điểm a và Điểm đ Khoản 2 Điều 4 Thông tư 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

Điều 4. Xác định nguyên giá của tài sản cố định

2. Xác định nguyên giá tài sản cố định vô hình:

...

đ) TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất:

• TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất bao gồm:
  • Quyền sử dụng đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn, quyền sử dụng đất không thời hạn).
  • Quyền sử dụng đất thuê trước ngày có hiệu lực của Luật Đất đai năm 2003 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguyên giá TSCĐ là quyền sử dụng đất được xác định là toàn bộ khoản tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp cộng (+) các chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ (không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất); hoặc là giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn.

• Quyền sử dụng đất không ghi nhận là TSCĐ vô hình gồm:
  • Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.
  • Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (thời gian thuê đất sau ngày có hiệu lực thi hành của Luật đất đai năm 2003, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì tiền thuê đất được phân bổ dần vào chi phí kinh doanh theo số năm thuê đất.
  • Thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì tiền thuê đất được hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ tương ứng số tiền thuê đất trả hàng năm.

Và cũng tại Điều 9 của Thông tư 45/2013/TT-BTC quy định:

Điều 9. Nguyên tắc trích khấu hao TSCĐ:

1. Tất cả TSCĐ hiện có của doanh nghiệp đều phải trích khấu hao, trừ những TSCĐ sau đây:
...
- TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất lâu dài có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lâu dài hợp pháp.

Căn cứ quy định trên:

• Nếu QSDĐ nhận chuyển nhượng là sử dụng lâu dài thì không được trích khấu hao. Trường hợp này thì chỉ thực hiện trích khấu hao đối với tài sản trên đất. Nguyên giá thực hiện trích khấu hao là 2 tỷ cộng (+) các khoản thuế (nếu có) và các chi phí liên quan trực tiếp phải chi ra tính đến thời điểm đưa tài sản vào sử dụng.
• Nếu QSDĐ nhận chuyển nhượng là sử dụng có thời hạn thì được trích khấu hao QSDĐ và tài sản trên đất. Nguyên giá thực hiện trích khấu hao là 8 tỷ cộng (+) các khoản thuế (nếu có) và các chi phí liên quan trực tiếp phải chi ra tính đến thời điểm đưa tài sản vào sử dụng.
• Nếu tài sản là nhà, đất đai để bán, để kinh doanh của công ty kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp không được hạch toán là TSCĐ và không được trích khấu hao.

4. 04 loại tài sản gắn liền với đất được cấp sổ

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, tại Quy định chuyển tiếp về mẫu Sổ 4 trang tiếp tục được áp dụng tới hết 31/12/2024 cũng đề cập:

b) Mục II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thể hiện như sau:

• Tại điểm “1. Thửa đất”: thể hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 33 của Thông tư này và thể hiện thông tin về nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại khoản 9 Điều 8 của Thông tư này;
• Tại điểm “2. Nhà ở”: thể hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 34 của Thông tư này, bao gồm cả thông tin tại mã QR;
• Tại điểm “3. Công trình xây dựng khác”: thể hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 34 của Thông tư này, bao gồm cả thông tin tại mã QR;
• Tại điểm “4. Rừng sản xuất là rừng trồng”: không thể hiện;
• Tại điểm “5. Cây lâu năm”: không thể hiện;
• Tại điểm “6. Ghi chú”: thể hiện thông tin theo quy định tại Điều 40 của Thông tư này;

Như vậy, từ 01/8/2024, chỉ còn 02 loại tài sản gắn liền với đất được cấp Sổ gồm:

• Nhà ở
• Công trình xây dựng gắn liền với đất

Như vậy, từ 01/8/2024, ngoài quyền sử dụng đất thì người dân còn được chứng nhận quyền sở hữu đối với các loại tài sản gắn liền với đất nếu có đủ điều kiện, gồm: Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất.

5. Những câu hỏi thường gặp

5.1. Đất đai là loại tài sản gì?

Đất đai không chỉ là tài sản, mà là nguồn lực, nguồn vốn

Theo đại biểu, dự thảo luật đã bổ sung quyền được thế chấp, cho thuê, quyền được cho thuê đất trong trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm, bán tài sản sở hữu gắn liền với đất ngay trong lĩnh vực đất nông nghiệp

5.2. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật đất đai. Một trong những nguyên tắc sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024 là phải “Đúng mục đích sử dụng đất”

5.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là gì?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.