Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất mới nhất và những quy định cần biết

1. Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất mới nhất 2025 và những quy định cần biết

Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất mới nhất theo quy định hiện nay như sau:

  • Bước 1. Làm thủ tục kê khai di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng

Theo khoản 2, khoản 3 Điều 57 Luật Công chứng 2014, hồ sơ làm thủ tục kê khai di sản bao gồm:

    • Giấy tờ tùy thân của người đã mất và người nhận thừa kế (CCCD/hộ chiếu…)
    • Giấy xác nhận nơi cư trú.
    • Giấy chứng tử của người đã mất.
    • Di chúc (nếu có di chúc)
    • Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người đã mất và người nhận thừa kế như giấy khai sinh… (nếu có)
    • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (Sổ đỏ/Sổ hồng, giấy phép mua bán…)
    • Hợp đồng ủy quyền/Giấy ủy quyền (trường hợp xác lập giao dịch qua người đại diện)

Người thừa kế di sản cần chuẩn bị các loại giấy tờ hợp lệ và nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, công chứng viên sẽ thẩm định hồ sơ và niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi công chứng tại UBND xã nơi có đất.

Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận/văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết.

Sau khi niêm yết, nếu không có bất cứ khiếu nại hay tố cáo gì thì công chứng viên sẽ lập Văn bản khai nhận di sản thừa kế và thông báo cho các bên về việc đã hoàn tất thủ tục. Các bên cần nộp đầy đủ phí công chứng theo yêu cầu.

Lưu ý: Vì những người thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau nên nếu muốn tài sản để cho riêng cá nhân nào đó thì những người còn lại phải lập 01 văn bản từ chối nhận di sản (có công chứng).

Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, người nhận thừa kế giấy tờ đầy đủ đi làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận.

  • Bước 2. Lập hồ sơ đề nghị đăng ký biến động

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế thì người nhận thừa kế phải thực hiện đăng ký biến động, nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Theo Điều 29, Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

    • Đơn đăng ký biến động (theo Mẫu số 11/ĐK)
    • Giấy chứng nhận đã cấp.
    • Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế.
    • Giấy ủy quyền/Hợp đồng ủy quyền (trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động qua người đại diện)

Ngoài ra, cần chuẩn bị thêm các giấy tờ:

    • Hợp đồng/văn bản chuyển quyền sử dụng đất.
    • Văn bản thỏa thuận được cấp chung 1 Giấy chứng nhận (trường hợp nhiều người nhận thừa kế).
    • Hợp đồng/văn bản về việc mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất (trường hợp người đã mất trước kia thuê đất của Nhà nước theo hình thức thêu đất trả tiền hàng năm)
  • Bước 3. Nộp hồ sơ

Theo khoản 2 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người nhận thừa kế có thể thực hiện nộp hồ sơ tại UBND cấp tỉnh nơi có đất nếu có nhu cầu. Sau đó, hồ sơ sẽ được chuyển qua Văn phòng đăng ký đất đai).

Trường hợp nhận thừa kế nhưng vẫn phải xác định lại diện tích đất ở đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận trước 01/7/2004 thì vẫn nộp tại UBND cấp tỉnh nơi có đất, tuy nhiên hồ sơ sẽ được chuyển qua chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

  • Bước 4. Văn phòng đất đai tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau:

    • Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
    • Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
  • Bước 5. Trả kết quả
    • Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
    • Thời gian trên không tính các khoảng thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.

2. Điều kiện thừa kế đất năm 2025 là gì?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;
  • Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
  • Trong thời hạn sử dụng đất;
  • Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Lưu ý:

  • (i) Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài 5 điều kiện nêu trên còn phải đáp ứng điều kiện khá theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023.
  • (ii) Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì ngoài 5 điều kiện nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
    • Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024;
    • Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 Luật Đất đai 2024;
    • Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2024.
  • (iii) Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, để lại thừa kế khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Điều kiện thừa kế đất năm 2025 là gì?

Điều kiện thừa kế đất năm 2025 là gì?

3. Các câu hỏi thường gặp

3.1. Thừa kế đất không có Sổ đỏ có được không?

Có thể thực hiện nếu người để lại di sản có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, tuy nhiên người thừa kế phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước khi sang tên.

3.2. Có phải nộp thuế khi thừa kế quyền sử dụng đất không?

Có thể. Người thừa kế phải nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp được miễn (ví dụ: thừa kế giữa cha mẹ – con, vợ – chồng...).

3.3. Nhiều người thừa kế có thể cùng đứng tên trên Sổ đỏ không?

Có. Trường hợp nhiều người thừa kế đồng ý sử dụng chung đất, họ có thể cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3.4. Có được bán đất đang trong quá trình thừa kế không?

Không. Chỉ khi đã hoàn tất thủ tục nhận thừa kế và sang tên Sổ đỏ cho người thừa kế thì mới được phép chuyển nhượng (bán) hợp pháp.

3.5. Thời hiệu yêu cầu chia thừa kế đất là bao lâu?

Theo Bộ luật Dân sự, thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế là 30 năm đối với bất động sản (như quyền sử dụng đất) kể từ thời điểm người để lại di sản qua đời.