Đất đã chuyển thừa kế có đòi được không?

1. Đất đã chuyển thừa kế có đòi được không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;
  • Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
  • Trong thời hạn sử dụng đất;
  • Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Lưu ý:

(i) Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài 5 điều kiện nêu trên còn phải đáp ứng điều kiện khá theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023.

(ii) Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì ngoài 5 điều kiện nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

  • Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024;
  • Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 Luật Đất đai 2024;
  • Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2024.

(iii) Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, để lại thừa kế khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

(iv) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

(v) Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:

  • Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
  • Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
  • Vốn đầu tư;
  • Thời hạn sử dụng đất;
  • Tiến độ sử dụng đất.

(vi) Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo điểm (v) và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

(vii) Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

    • Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
    • Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
    • Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Sau khi đáp ứng đủ các điều kiện trên, các bên tiến hành lập hợp đồng bằng văn bản, xác nhận ký và tiến hành công chứng hợp đồng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng như sau:

Đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được tiến hành công chứng hoặc chứng thực,

Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Sau khi công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như trên, người dân phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Đây là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Và việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực tính từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Như vậy, đối với quyền sử dụng đất, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, nói nôm na trên thực tế là sau khi Sổ đỏ đã sang tên đối tượng được hưởng quyền. Khi đó, quyền sử dụng đất đã thuộc quyền sử dụng của bên khác và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Ví dụ: ông A ký hợp đồng mua bán đất với ông B, hai bên đã công chứng hợp đồng mua bán, thực hiện hết các nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai, Sổ đỏ đất đã sang tên từ ông A sang cho ông B. Khi đó, ông B được xác nhận là chủ sử dụng đất, không A không còn quyền và nghĩa vụ gì đối với thửa đất đó.

Việc có đòi lại đất sau khi đã sang tên sẽ có hai trường hợp:

  • Quy trình sang tên chuyển quyền sử dụng đất là hợp pháp, đúng quy định của pháp luật thì đương nhiên không thể đòi lại quyền sử dụng đất. Bởi như trên phân tích, người chuyển quyền sử dụng đất sau khi Sổ đỏ được sang tên đã không còn quyền và nghĩa vụ gì đối với thửa đất đó.
  • Quy trình sang tên chuyển quyền sử dụng đất không hợp pháp, nằm trong các trường hợp bị vô hiệu thì mới có thể đòi lại được quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, các trường hợp được coi là vô hiệu khi:

  • Hợp đồng vi phạm điều cấm của luật.
  • Hợp đồng có nội dung trái với đạo đức xã hội.
  • Hợp đồng vô hiệu do giả tạo.
  • Hợp đồng vô hiệu do chủ thể xác lập thực hiện hợp đồng là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
  • Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn.
  • Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, cưỡng ép, đe dọa.
  • Hợp đồng vô hiệu do người xác lập hợp đồng không có nhận thức và không làm chủ được hành vi của mình.
  • Hợp đồng vô hiệu vì không tuân thủ hình thức hợp đồng theo quy định.
  • Hợp đồng vô hiệu vì đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.

Hợp đồng bị vô hiệu ở đây có thể là vô hiệu một phần hoặc vô hiệu toàn phần. Hậu quả pháp lý của một giao dịch vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm giao kết hợp đồng; hợp đồng không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết.

Do vậy, để mong muốn đòi lại đất khi đã sang tên cho người khác thì chỉ có thể nằm trong các trường hợp giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bị vô hiệu như trên.

2. Trình tự thực hiện chia thừa kế đất đai không có di chúc

Để công chứng trong trường hợp này, trình tự, thủ tục thực hiện gồm:

Bước 1: Người thừa kế chuẩn bị và nộp đầy đủ hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng. Trong đó, người thừa kế có thể lựa chọn một trong hai tổ chức: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.

Lưu ý: Phải đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất để thực hiện thủ tục này.

Bước 2: Công chứng viên kiểm tra, xem xét đầy đủ hồ sơ, giấy tờ; nghe và xem xét trường hợp chia thừa kế của người yêu cầu công chứng và đưa ra quyết định:

  • Tiếp nhận, thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
  • Từ chối công chứng.
  • Yêu cầu người thừa kế bổ sung giấy tờ, tài liệu còn thiếu.

Bước 3: Công chứng viên phải soạn thảo văn bản niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người chết. Nếu nơi này và nơi có đất khác nhau thì công chứng viên còn cần phải niêm yết tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Trong văn bản thông báo niêm yết, cần phải có đầy đủ các nội dung: Họ tên người để lại di sản, người thừa kế; thông tin về di sản thừa kế, thời gian bắt đầu niêm yết và thời gian kết thúc niêm yết…

Việc niêm yết này được thực hiện trong 15 ngày làm việc.

Bước 4: Sau khi nhận được kết quả niêm yết từ Uỷ ban nhân dân cấp xã, công chứng viên sẽ hướng dẫn người thừa kế ký vào một trong hai văn bản: Thoả thuận phân chia di sản hoặc khai nhận di sản nếu không có khiếu nại, tố cáo về nội dung chia thừa kế.

Bước 5: Công chứng viên đối chiếu bản chính với bản sao giấy tờ đã được người yêu cầu công chứng nộp trước đó. Nếu đầy đủ hồ sơ thì ký xác nhận vào từng trang của văn bản chia thừa kế, ký tên vào lời chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Thời gian thực hiện công chứng là từ 02 - 10 ngày làm việc không kể thời gian xác minh, niêm yết thông báo và nhận kết quả niêm yết.

3. Những khoản chi phí phải nộp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mới nhất năm 2025

3.1. Tiền sử dụng đất

* Không phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Theo Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, từ 01/8/2024, người dân được miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Miễn tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để:

  • Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở với thương binh, bệnh binh không có khả năng lao động hoặc với gia đình liệt sĩ không còn lao động chính.
  • Người nghèo, hộ gia đình, người dân tộc thiểu số ở những nơi có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn hoặc tại biên giới, hải đảo có chỗ sinh sống.
  • Hỗ trợ người buộc phải di dời khỏi nơi có đất bị Nhà nước thu hồi do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
  • Giao đất ở cho hộ gia đình hoặc cá nhân bị thu hồi đất gắn liền với nhà ở mà không đủ điều kiện được nhận bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong khu vực địa bàn đất bị thu hồi.
  • Diện tích đất tại dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt mà chủ đầu tư bố trí để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội.

Trường hợp 2: Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Sổ lần đầu do chuyển mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang đất ở do tách hộ với trường hợp hộ gia đình thuộc dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các vùng đặc biệt khó khăn, vùn đồng bào dân tộc và miền núi.

Trường hợp 3: Miễn tiền sử dụng đất với đất ở trong hạn mức giao đất ở với hộ gia đình, người có công với Cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất.

Trường hợp 4: Miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang hoặc nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại theo quy định.

Trường hợp 5: Miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

* Phải nộp tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau:

  • Khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu. (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai.

Căn cứ Điều 9 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:

  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 1/8/024 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận;
  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 137 Luật Đất đai mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp;
  • Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành thì được cấp Giấy chứng nhận;
  • Hộ gia đình, cá nhân có bản sao một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này mà bản gốc giấy tờ đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024.

Nếu được cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp tiền sử dụng đất khi thuộc một trong các giai đoạn căn cứ Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2024 như lấn, chiếm…

  • Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại điểm a, điểm d khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai;
  • Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nay được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai.
  • Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai;
  • Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nay được công nhận và cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai;

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 139 Luật Đất đai.

Căn cứ Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:

  • Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
  • Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
  • Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;
  • Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;

Trường hợp 4: Đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền quy định tại Điều 140 Luật Đất đai. Căn cứ Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP có các trường hợp sau:

  • Đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 140 Luật Đất đai;
  • Đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai;
  • Đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai
  • Đối với hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai

Những khoản chi phí phải nộp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mới nhất

  • Nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất

Khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng thì người dân phải trả tiền sử dụng đất theo đúng quy định trừ những trường hợp được miễn, giảm.

Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất như sau:

(1) Tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất x Giá đất tính tiền sử dụng đất

Trong đó:

Riêng trường hợp giao đất tái định cư thì thời điểm xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất là thời điểm cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024.

(2) Trường hợp giao đất theo dự án đầu tư, khi thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Tính tiền sử dụng đất, xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo từng quyết định giao đất.

(3) Trường hợp bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm: Ngoài các khoản phải nộp theo quy định thì bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất được tính theo công thức quy định tại khoản (1); trong đó:

- Diện tích đất để tính tiền sử dụng đất là diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023.

- Giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất.

3.2. Lệ phí trước bạ

* Miễn lệ phí trước bạ

Căn cứ khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà, đất nhận thừa kế giữa: Vợ - chồng; cha/mẹ đẻ - con đẻ; cha/mẹ nuôi - con nuôi; cha/mẹ chồng - con dâu; cha/mẹ vợ - con rể; ông/bà nội - cháu nội; ông/bà ngoại - cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cấp giấy chứng nhận sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

* Không được miễn lệ phí trước bạ

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)
  • Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
  • Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.

3.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

  • Do HĐND cấp tỉnh quy định.
  • Mức thu: Từ 100.000 đồng trở xuống/giấy/lần cấp (một vài tỉnh thu 120.000 đồng).

Ngoài ra, một số tỉnh thành phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ.

4. Hồ sơ làm thủ tục kê khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất mới nhất năm 2025

Theo khoản 2, khoản 3 Điều 57 Luật Công chứng 2014, hồ sơ làm thủ tục kê khai di sản bao gồm:

  • Giấy tờ tùy thân của người đã mất và người nhận thừa kế (CCCD/hộ chiếu…)
  • Giấy xác nhận nơi cư trú.
  • Giấy chứng tử của người đã mất.
  • Di chúc (nếu có di chúc)
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người đã mất và người nhận thừa kế như giấy khai sinh… (nếu có)
  • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (Sổ đỏ/Sổ hồng, giấy phép mua bán…)
  • Hợp đồng ủy quyền/Giấy ủy quyền (trường hợp xác lập giao dịch qua người đại diện)

5. Các câu hỏi thường gặp

5.1. Thừa kế đất không có Sổ đỏ có được không?

Có thể thực hiện nếu người để lại di sản có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, tuy nhiên người thừa kế phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước khi sang tên.

5.2. Có phải nộp thuế khi thừa kế quyền sử dụng đất không?

Có thể. Người thừa kế phải nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, trừ trường hợp được miễn (ví dụ: thừa kế giữa cha mẹ – con, vợ – chồng...).

5.3. Nhiều người thừa kế có thể cùng đứng tên trên Sổ đỏ không?

Có. Trường hợp nhiều người thừa kế đồng ý sử dụng chung đất, họ có thể cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5.4. Có được bán đất đang trong quá trình thừa kế không?

Không. Chỉ khi đã hoàn tất thủ tục nhận thừa kế và sang tên Sổ đỏ cho người thừa kế thì mới được phép chuyển nhượng (bán) hợp pháp.

5.5. Thời hiệu yêu cầu chia thừa kế đất là bao lâu?

Theo Bộ luật Dân sự, thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế là 30 năm đối với bất động sản (như quyền sử dụng đất) kể từ thời điểm người để lại di sản qua đời.