Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về ai?
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về ai?

1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về ai?

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

(1) Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.

(2) Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản (3);

- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

(3) Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.

(4) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khi giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản (3) phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

(5) Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

(6) Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, những cá nhân, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bao gồm:

  • Các bên tự giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng hòa giải;
  • Các bên giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua hòa giải viên;
  • Các bên giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua hòa giải tại UBND cấp xã;
  • Các bên giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc Bộ tài nguyên và môi trường do Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường giải quyết;
  • Các bên giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua trọng tài theo quy định của pháp luật về Trọng tài thương mại;
  • Các bên giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua Tòa án theo quy định của pháp luật về Tố tụng dân sự.

2. Tranh chấp quyền sử dụng đất là gì?

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về ai ?

Hiện nay, trong các quy định của pháp luật hiện hành chưa có văn bản nào định nghĩa như nào là tranh chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên dựa trên các vụ việc thực tế đã xảy ra và được giải quyết thì tranh chấp quyền sử dụng đất được hiểu là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Ngoài ra, căn cứ khoản 47 Điều 3 Luật đất đai năm 2024, tranh chấp đất đai được định nghĩa như sau:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Như vậy, có thể hiểu, tranh chấp quyền sử dụng đất là một dạng của tranh chấp đất đai.

Trên thực tế, các loại tranh chấp đất đai thường gặp nhất là các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về các tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…).

03 cách giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất 2025
03 cách giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất 2025
  • Hòa giải tranh chấp đất đai

Căn cứ Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:

  • Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
  • Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
  • Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
  • Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp;
  • Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của UBND cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai quy định trên mà hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Lưu ý: Đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp huyện thì không thực hiện quy định trên.

Khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp đất đai
Hòa giải tranh chấp đất đai
  • Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai

Theo khoản 2 và 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp được nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định sau đây:

  • Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch UBND cấp huyện có hiệu lực thi hành.
  • Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
  • Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.

Lưu ý: Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

  • Khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp đất đai

Cụ thể tại khoản 1 và 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định những tranh được khởi kiện tại Tòa án nhân dân bao gồm:

  • Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
  • Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
  • Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Lưu ý: Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

4.1. Các bước cần thiết để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ?

  • Thu thập tài liệu chứng cứ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất, giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất.
  • Xác định nguyên nhân và bản chất tranh chấp: Phân tích xem tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng hay quản lý đất đai.
  • Hòa giải tại cơ sở: Liên hệ với Ủy ban nhân dân xã/phường/thị trấn để thực hiện hòa giải, lập biên bản hòa giải nếu hai bên đạt được thỏa thuận.
  • Trình tại cơ quan chức năng: Nếu hòa giải không thành công, nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh, cung cấp đầy đủ tài liệu, chứng cứ và trình bày rõ ràng yêu cầu giải quyết tranh chấp.
  • Quá trình xét xử: Tòa án sẽ thụ lý hồ sơ, tổ chức phiên tòa xét xử và ra quyết định cuối cùng.
  • Thực hiện phán quyết: Các bên tuân thủ theo phán quyết của Tòa án, nếu không đồng ý với phán quyết, có thể kháng cáo lên Tòa án cấp cao hơn.
  • Theo dõi và giám sát: Theo dõi việc thực hiện phán quyết và báo cáo nếu có vi phạm.

4.2. Các biện pháp tạm thời có thể áp dụng trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ?

Trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, có một số biện pháp tạm thời mà cơ quan chức năng có thể áp dụng để bảo vệ quyền lợi và tài sản của các bên liên quan. Dưới đây là một số biện pháp phổ biến:

  • Phong tỏa tài sản: Tạm thời ngăn chặn việc chuyển nhượng, mua bán, hoặc thay đổi hiện trạng tài sản đất đai để đảm bảo quyền lợi của các bên trong khi tranh chấp được giải quyết.
  • Cấm xây dựng hoặc cải tạo: Ngăn chặn bất kỳ hoạt động xây dựng, cải tạo, hoặc thay đổi nào trên mảnh đất đang tranh chấp để duy trì hiện trạng và tránh các thiệt hại tiềm ẩn.
  • Đặt biển cảnh báo: Đặt các biển cảnh báo hoặc thông báo về tình trạng tranh chấp tại khu vực đất để ngăn ngừa việc xâm phạm hoặc sử dụng không đúng mục đích.
  • Cung cấp bảo vệ pháp lý tạm thời: Các cơ quan chức năng có thể đưa ra quyết định tạm thời nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp.
  • Tạm thời chuyển giao quyền quản lý: Trong một số trường hợp, quyền quản lý đất đai có thể được tạm thời chuyển giao cho cơ quan có thẩm quyền hoặc một bên thứ ba để đảm bảo tính khách quan và trung lập.
  • Giải pháp hòa giải tạm thời: Đưa ra các giải pháp hòa giải tạm thời để các bên có thể sử dụng đất theo thỏa thuận trong thời gian chờ quyết định cuối cùng.

4.3. Quy định về chi phí giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là gì ?

Quy định về chi phí giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thường bao gồm các khoản chi phí sau:

  • Chi phí nộp đơn: Đây là khoản tiền phải nộp khi nộp đơn khởi kiện hoặc khi nộp đơn kháng cáo lên Tòa án cấp cao hơn.
  • Chi phí tư vấn pháp lý: Nếu bạn thuê luật sư hoặc tư vấn pháp lý khác, chi phí này sẽ phụ thuộc vào thời gian và công sức của luật sư.
  • Chi phí xác định diện tích đất: Đây là khoản chi phí phải trả cho các cơ quan chức năng hoặc các tổ chức có thẩm quyền để xác định diện tích và địa chỉ đất đai tranh chấp.
  • Chi phí hòa giải: Nếu các bên liên quan quyết định tham gia hòa giải, có thể phải trả khoản tiền hòa giải.
  • Chi phí xác định tài sản: Đây là khoản chi phí phải trả để xác định tài sản đất đai, bao gồm việc thuê các chuyên gia địa chất, kỹ sư, hoặc các cơ quan chức năng liên quan.
  • Chi phí xử lý hồ sơ: Đây là khoản tiền phải trả cho các cơ quan chức năng khi xử lý hồ sơ và thực hiện các thủ tục liên quan đến tranh chấp.
  • Chi phí xác định quyền lợi: Đây là khoản chi phí phải trả để xác định và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Ngoài ra, các quy định mới nhất có thể có thêm các khoản chi phí mới hoặc điều chỉnh chi phí hiện hành. Vì vậy, để có thông tin chính xác và cập nhật, bạn nên tham khảo các tài liệu pháp lý mới nhất hoặc liên hệ trực tiếp với các cơ quan chức năng liên quan.

4.4 Khi chưa thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, đương sự có được khởi kiện ra Tòa án để giải quyết không?

Căn cứ khoản 2 Điều 235 Luật đất đai năm 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Như vậy, khi chưa thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, Tòa án phải từ chối thụ lý đơn khởi kiện của đương sự.