8 điều cần biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2025

1. 8 điều cần biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2025

[1]. Phải hiểu rõ thế nào là tranh chấp đất đai

Căn cứ khoản 47 Điều 3 Luật đất đai năm 2024, tranh chấp đất đai được định nghĩa như sau:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Như vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai theo quy định trên có phạm vi rất rộng (tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai).

[2]. Phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai

Căn cứ khoản 2 Điều 235 Luật đất đai năm 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Cũng theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết này, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.

Như vậy, chỉ tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

[3]. Lưu ý về cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Khoản 1, 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, việc có sổ đỏ hay không có sổ đỏ sẽ quyết định tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nào.

[4]. Đảm bảo có đầy đủ chứng cứ chứng minh cho yêu cầu giải quyết tranh chấp của mình

Khi xảy ra tranh chấp các bên đều có căn cứ riêng và có mục đích thắng kiện, nhưng trước khi khởi kiện các bên phải xem xét khả năng thắng kiện vì:

• Người khởi kiện mà thua kiện phải mất án phí, chưa kể các chi phí khác.
• Thời gian khởi kiện thường kéo dài.

Căn cứ Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Tòa chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp quy định.

Như vậy, muốn thắng kiện phải có chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khi khởi kiện.

Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:

"Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp."

Theo đó, để trở thành chứng cứ phải có đầy đủ thuộc tính sau:

• Tính khách quan (có thật);
• Tính liên quan đến tình tiết vụ án;
• Tính hợp pháp.

[5]. Lưu ý về thời hiệu yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp

Căn cứ khoản 1 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:

1. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.

2. Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 154 Bộ luật Dân sự 2015quy định như sau:

1. Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được tính từ ngày phát sinh quyền yêu cầu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đối chiếu quy định trên, như vậy, thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

[6]. Gửi đơn đúng tòa án có thẩm quyền giải quyết đơn khởi kiện

Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền của Tòa án gồm: Thẩm quyền theo loại việc, thẩm quyền theo cấp, thẩm quyền theo lãnh thổ.

Căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trong đơn khởi kiện phải ghi rõ là: Tòa án nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất xảy ra tranh chấp.

Đồng thời, khi ghi đơn xong người khởi kiện lựa chọn nộp đơn theo một trong ba hình thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án (phổ biến nhất);
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

[7]. Lưu ý về thời gian giải quyết tranh chấp

Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm được quy định như sau:

• Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, cụ thể:
  • Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
  • Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
• Thời hạn đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).
  • Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;
  • Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ. Tuy nhiên, đây chỉ là thời hạn xét xử sơ thẩm theo quy định của pháp luật, trên thực tế vụ án có thể kéo dài nhiều năm.

[8]. Lưu ý về án phí

Theo Điều 6 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định mức án phí, lệ phí Tòa án như sau:

Điều 6. Mức án phí, lệ phí Tòa án

1. Mức án phí, lệ phí Tòa án được quy định tại Danh mục án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Nghị quyết này.

2. Đối với vụ án giải quyết tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động và vụ án hành chính được giải quyết theo thủ tục rút gọn thì mức án phí bằng 50% mức án phí quy định tại mục A Danh mục án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Nghị quyết này.

Như vậy, án phí khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2025 được quy định cụ thể như sau:

Đối với án phí dân sự sơ thẩm

Đối với án dân sự phúc thẩm

2. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân thôn, xã được thực hiện như thế nào mới nhất 2025?

Căn cứ khoản 2 Điều 235 Luật đất đai năm 2024, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:

• Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
• Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
• Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
• Việc hòa giải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi dến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;
• Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

3. Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND cấp xã gồm những nội dung gì?

Căn cứ Khoản 2 Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, biên bản hòa giải tranh chấp đất đai phải có những nội dung sau:

• Thời gian tiến hành hòa giải;
• Địa điểm tiến hành hòa giải;
• Thành phần tham dự hòa giải;
• Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp theo kết quả xác minh;
• Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
• Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận;
• Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp, trường hợp biên bản gồm nhiều trang thì phải ký vào từng trang biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi ngay cho các bên tranh chấp, đồng thời lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

4. Câu hỏi thường gặp

4.1 Khi chưa thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, đương sự có được khởi kiện ra Tòa án để giải quyết không?

Căn cứ khoản 2 Điều 235 Luật đất đai năm 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Như vậy, khi chưa thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, Tòa án phải từ chối thụ lý đơn khởi kiện của đương sự.

4.2 Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của đương sự, UBND cấp xã phải thực hiện thủ tục gì?

Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai

4.3 Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã phải có chữ ký của những ai?

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp, trường hợp biên bản gồm nhiều trang thì phải ký vào từng trang biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi ngay cho các bên tranh chấp, đồng thời lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

4.4 Thành phần Hội đồng tham gia hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã gồm những ai?

Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;