Quy định mới nhất 2025 về đấu giá quyền sử dụng đất

1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 1 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi 2024 có quy định về đấu giá tài sản như sau:

"2. Đấu giá tài sản là hình thức trả giá, chấp nhận giá có từ hai người trở lên tham gia theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này.”;

Theo đó, đấu giá quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước giao đất/cho thuê có thu tiền sử dụng đất thông qua việc tham gia đấu giá công khai với những người khác theo trình tự, thủ tục và nguyên tắc đấu giá theo quy định pháp luật.

2. Khi nào phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất?

Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

" a) Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 124 và Điều 126 của Luật Đất đai 2024;

b) Giao đất ở cho cá nhân trừ trường hợp quy định tại Điều 124 của Luật Đất đai 2024."

3. Điều kiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mới nhất 2025

Theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì điều kiện để tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất như sau:

" a) Bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai;

b) Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;

đ) Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác."

Như vậy, tổ chức sẽ được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được các điều kiện nêu trên.

4.Thủ tục, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất mới nhất 2025

Căn cứ theo khoản 1 Điều 229 Luật Đất đai 2024 quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất:

" 1. Việc chuẩn bị tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của khu đất, thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của khu đất, thửa đất đấu giá, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt;

d) Căn cứ đề nghị của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;

..."

Theo đó, quy trình chuẩn bị tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Bước 2: Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của khu đất, thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;

Bước 3: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của khu đất, thửa đất đấu giá, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Bước 4: Căn cứ đề nghị của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;

Bước 5: Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị, tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

5. Quy định mới nhất 2025 về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 229 Luật Đất đai 2024 như sau:

1. Việc chuẩn bị tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của khu đất, thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của khu đất, thửa đất đấu giá, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt;

d) Căn cứ đề nghị của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;

đ) Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị, tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

2. Đơn vị, tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

3. Việc công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Người trúng đấu giá nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

5. Sau khi người trúng đấu giá hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm:

a) Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính theo quy định;

c) Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

6. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

6. Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở mới nhất 2025

Điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất được quy định theo khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai 2024 như sau:

“ 1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 124 và Điều 126 của Luật này;

b) Giao đất ở cho cá nhân trừ trường hợp quy định tại Điều 124 của Luật này.

2. Điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

a) Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối;

b) Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 của Luật này;

c) Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

d) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

...”

Theo đó, để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cần phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt.

7. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án mới nhất 2025

Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Chính phủ quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện gồm: Bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024 ; Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật; Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường họp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.

Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau: Bảo đảm các quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai. Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định trên. Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.

8. Đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thế nào?

Trước khi lựa chọn nhà đầu tư bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư (trừ trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư).

Việc đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư phải đảm bảo thực hiện công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng...

Đồng thời phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản.

Theo khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai năm 2013, để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện:

" a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản này thuộc sở hữu Nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt."

Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia/đấu giá không thành, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư nếu nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật liên quan (khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư).

...

Câu hỏi thường gặp

1. Quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất như thế nào?

Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Nhà nước được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Cá nhân được giao đất ở.

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

- Việc giao đất quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo quy định tại các Điều 124, 125 và 126 Luật Đất đai 2024.

Theo khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai 2024 , trừ trường hợp quy định tại Điều 124 và Điều 126 Luật Đất đai 2024;

- Giao đất ở cho cá nhân trừ trường hợp quy định tại Điều 124 Luật Đất đai 2024.

2. Điều kiện để được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau:

- Đối với hộ gia đình, cá nhân phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sẽ được giao đất nông nghiệp trong hạn mức theo quy định.

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này.

- Đối với tổ chức sự nghiệp công lập phải thuộc trường hợp chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.

- Tổ chức sử dụng đất được giao để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Ngoài ra căn cứ theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 về căn cứ giao đất như sau:

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Căn cứ quy định trên bạn phải làm đơn xin giao đất trong đó phải thể hiện rõ nhu cầu sử dụng đất của bạn, đồng thời phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện nơi bạn muốn được giao đất. Trường hợp có đơn xin giao đất phù hợp, nhưng huyện không có kế hoạch giao đất thì cũng sẽ không được giao đất không thu tiền sử dụng đất cho người dân sử dụng.

3. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất có cần đáp ứng điều kiện gì hay không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này;

b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Như vậy bạn muốn được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên.