Mẫu hợp đồng mua bán đất và tài sản trên đất kèm hướng dẫn chi tiết mới nhất 2025

1. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở áp dụng đối với trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gồm các điều khoản chủ yếu sau:

- Tên hợp đồng;

- Thông tin của các bên chuyển nhượng;

- Đối tượng chuyển nhượng;

- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Phương thức giải quyết tranh chấp…

Dưới đây là Mẫu hợp đồng mua bán đất và tài sản trên đất và hướng dẫn

2. Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật

Để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật phải đủ các điều kiện dưới đây:

2.1. Điều kiện về chủ thể

Căn cứ theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có các điều kiện sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, đối với chuyển nhượng bất động sản được cụ thể như sau:

+ Chỉ người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở mới có quyền chuyển nhượng nhà, đất thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp ủy quyền theo quy định.

+ Các bên chuyển nhượng phải từ đủ 18 tuổi trở lên, người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 muốn tham gia chuyển nhượng nhà, đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

- Chủ thể tham gia chuyển nhượng hoàn toàn tự nguyện.

- Mục đích và nội dung của chuyển nhượng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2.2. Đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng

* Bên chuyển nhượng

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận,trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

Thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ các điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng. Ngoài ra, một số trường hợp thì bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng.

* Bên nhận chuyển nhượng

Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Như vậy, chỉ khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đủ điều kiện thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.3. Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Đây là điều kiện về hình thức của hợp đồng, chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng có đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức thì mới có hiệu lực.

3. Một số lưu ý khi lập hợp đồng

- Tên hợp đồng:

+ Trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ghi “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất”;

+ Trường hợp chuyển nhượng cả nhà và đất thì ghi “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở”;

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà đất và có tài sản gắn liền với đất thì ghi “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

- Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân: Theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân thì người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế (bên bán), nhưng các bên được quyền thỏa thuận về người nộp thuế.

- Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người đăng ký biến động là người có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, nhưng các bên được phép thỏa thuận về người nộp lệ phí trước bạ.

- Nghĩa vụ nộp phí thẩm định hồ sơ do các bên thỏa thuận nhưng thông thường do bên mua nộp.

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Phí thẩm định hồ sơ thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND cấp tỉnh nên mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau.

4. Hợp đồng mua bán đất bằng cách viết tay có hiệu lực pháp lý không?

Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

"Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực."

Theo đó, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định.

Và theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

Hợp đồng vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

- Hợp đồng đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

- Hợp đồng đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, hợp đồng mua bán đất bằng cách viết tay không công chứng, chứng thực hay mua bán đất bằng giấy viết tay sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ điều kiện có hiệu lực về hình thức.