Mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng hiện nay là bao nhiêu?

Trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và xây dựng, mật độ xây dựng là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến không gian sống, chất lượng môi trường, và sự phát triển bền vững của các khu vực đô thị. Mật độ xây dựng không chỉ định nghĩa mức độ sử dụng đất mà còn phản ánh sự cân bằng giữa phát triển và bảo tồn, giữa nhu cầu về không gian sống và bảo vệ môi trường. Với sự gia tăng nhanh chóng của đô thị hóa và nhu cầu nhà ở ngày càng cao, việc hiểu rõ về mật độ xây dựng hiện nay và các quy định liên quan trở nên đặc biệt quan trọng. Bài viết này sẽ giúp làm rõ khái niệm mật độ xây dựng, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến mật độ xây dựng, và cập nhật thông tin về mật độ xây dựng hiện nay tại các khu vực đô thị, từ đó cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình quy hoạch và phát triển đô thị trong bối cảnh hiện tại.

1. Mật độ xây dựng là gì ?

Theo Quy chế kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, được quy định trong Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng là một yếu tố quan trọng trong việc thiết lập và quản lý quy hoạch đô thị. Mật độ xây dựng được phân thành hai loại chính, cụ thể như sau:

- Mật độ xây dựng thuần: Đây là tỷ lệ diện tích đất chiếm dụng bởi các công trình kiến trúc chính so với tổng diện tích lô đất. Mật độ xây dựng thuần chỉ tính diện tích đất bị chiếm dụng bởi các công trình xây dựng chính, không bao gồm diện tích các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, các bộ phận thông gió của tầng hầm có mái che, và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác. Điều này có nghĩa là chỉ những công trình có chức năng chính và phục vụ trực tiếp cho hoạt động của khu vực mới được tính vào mật độ xây dựng thuần, nhằm phản ánh chính xác mức độ sử dụng diện tích xây dựng thực tế.

Chú thích: Các bộ phận công trình như sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu, nếu đã được thiết kế và xây dựng theo các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng và không gây cản trở lưu thông của người và phương tiện, sẽ không được tính vào diện tích chiếm đất. Điều này áp dụng với điều kiện các bộ phận này không kết hợp các công năng sử dụng khác và không làm giảm hiệu quả sử dụng không gian xung quanh.

- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: Đây là tỷ lệ diện tích chiếm dụng bởi các công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích của toàn khu đất. Tổng diện tích của khu đất có thể bao gồm cả các khu vực không xây dựng công trình như sân, đường, khu cây xanh, không gian mở, và các khu vực khác không thuộc diện tích xây dựng. Mật độ xây dựng gộp phản ánh tổng quan mức độ sử dụng đất của toàn bộ khu vực đô thị, bao gồm cả các khu vực không được xây dựng, nhằm đảm bảo sự phát triển đồng bộ và cân bằng giữa xây dựng và không gian công cộng.

Thông qua việc phân loại và tính toán mật độ xây dựng theo hai tiêu chí này, các nhà quy hoạch và quản lý đô thị có thể điều chỉnh và quản lý việc sử dụng đất hiệu quả, đồng thời cân nhắc đến các yếu tố môi trường và chất lượng sống của cư dân trong khu vực.

2. Mật độ xây dựng hiện nay là bao nhiêu ?

2.1. Đối với mật độ xây dựng thuần

Theo điểm 2.6.3 khoản 2.6 Phần 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép hiện nay như sau:

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8:

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.9 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1, về khoảng lùi công trình tại điểm 2.6.2;

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.10 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1, về khoảng lùi công trình tại điểm 2.6.2;

- Đối với các lô đất không nằm trong các Bảng 2.8; Bảng 2.9; Bảng 2.10 được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất;

- Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình;

- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.

2.2. Đối với mật độ xây dựng gộp

Dựa trên quy định tại Điểm 2.6.4, khoản 2.6, Phần 2 của Quy chế được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gộp cho từng trường hợp được quy định như sau:

- Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.